Σημειώσεις και παρατηρήσεις σχετικά με την "Αγωγή αποδόσεως του μισθίου λόγω λήξεως της μισθώσεως"

Γενικά. :

Κατά το άρθρο 599 του Αστ.Κ. «Ο μισθωτής κατά την λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε. – Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ή παραχώρησης της χρήσης του μισθίου σε τρίτον, ο εκμισθωτής μπορεί κατά τη λήξη της μίσθωσης να απαιτήσει το μίσθιο και από τον υπομισθωτή ή από εκείνον στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση.» [Πρβλ. Γεωργιάδη – Σταθόπουλου Α.Κ. ΙΙΙ, Ειδ. Ενοχικό, υπ’ άρθρ. 599, και αυτόθι βιβλιογραφία. Καυκά, Ενοχ. υπ’ άρθρ. 599. Ζέπο, Ενοχ. 7, IV 3 δ σελ. 212. Τούση, Ενοχ. Ειδ. παρ. 79. Αποστολίδη, Ενοχ. υπ’ άρθρ. 599. Φουρκιώτη, Ενοχ. σ. 241, ίδιον εν ΝΔ 5 σ. 217. Βάλληνδα, Αστ.Κ. υπ’ άρθρ. 599. Φίλιο, Ενοχ. Ειδ. παρ. 7Ζ]. Η σύμβαση της μισθώσεως πράγματος λήγει, όπως κάθε σύμβαση, είτε εκ λόγων γενικών (όπως λ.χ. με αντίθετη συμφωνία των συμβαλλομένων, λόγω καταστροφής του μισθίου πράγματος κλπ.) είτε και εκ λόγων ειδικών, με βάση ειδικές διατάξεις, όπως οι 608 επ., 612 επ. ΑΚ: Ζέπος παρ. 7, VI. Ο μισθωτής οφείλει να αποδώσει το μίσθιο πράγμα στον εκμισθωτή με όλα του τα παρακολουθήματα,. Ο εκμισθωτής δεν μπορεί να αρνηθεί την παραλαβή, ούτε όταν το μίσθιο έχει σοβαρές βλάβες, διαφορετικά περιέρχεται σε υπερημερία (ΑΚ 351). Εάν ο μισθωτής αρνείται την απόδοση του μισθίου, ο εκμισθωτής έχει αξίωση κατά του μισθωτή για την απόδοση αυτού και αποβολή του μισθωτή από τον μίσθιο: Αποστολίδης 599 παρ. 4 εν τέλει. Καυκάς 599 παρ. 2. Κατά την ειδική διαδικασία των άρθρ. 648-661 Κ.Πολ.Δ. δικάζονται διαφορές από την μίσθωση πράγματος, που αναφέρονται στην απόδοση της χρήσεως του μισθίου για οποιοδήποτε λόγο: Κ.Πολ.Δ. 647. Βλ. και ΕΘ 782/73 ΝοΒ 21,941. Επί καθυστερήσεως του μισθώματος βλ. αγωγή εκ του ΑΚ 597, καθώς και την αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω δυστροπίας. (ΕισΝΚΠολΔ 66) Ε.Α. 5592/75 ΑρχΝ 26,665. Το Διάταγμα της 24/30.12.1943 «περί κωδικοποιήσεως των διατάξεων του ν. ΒΧΗ’ του 1899 περί εξώσεως δυστροπούντων μισθωτών», όπως αυτό τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε, καθώς και όλες οι διατάξεις, οι οποίες αναφέρονται στην εφαρμογή των διατάξεων αυτού, καταργήθηκαν δια του άρθρ. 31 του Εισ.Ν.Κ.Πολ.Δ.

Στοιχεία – προϋποθέσεις. :

Στην προκείμενη αγωγή δέον να αναφέρονται, πλην των οριζομένων στα άρθρ. 118, 119 παρ. 1 και 216 Κ.Πολ.Δ.: α) η συναφθείσα μεταξύ των διαδίκων σύμβαση μισθώσεως πράγματος (Α’), β) η ημερομηνία λήξεως της μισθώσεως αυτής (Β’), γ) σε περίπτωση καταγγελίας, τα πραγματικά περιστατικά που θεμελιώνουν αυτήν (Γ’), δ) αίτημα αποδόσεως του μισθίου (Δ’) (Ε’).

Α. Ειδικότερα ως προς την υφισταμένη σύμβαση της μισθώσεως, δέον να καθορίζονται στην αγωγή: ο τόπος και ο χρόνος της συνάψεως αυτής, οι συμβαλλόμενοι, το μίσθιο πράγμα (κινητό ή ακίνητο), το μίσθωμα και ο χρόνος διαρκείας της μισθώσεως. Περισσότερα βλ. στην αξίωση του μισθωτή για την παράδοση της χρήσεως του μισθίου πράγματος.

Β. Κατά το άρθρ. 608 παρ. 1, μίσθωση η οποία συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει με την παρέλευση του χρόνου αυτού, χωρίς άλλη προϋπόθεση. Ως μίσθωση ορισμένου χρόνου νοείται όχι μόνο η μίσθωση που συμφωνήθηκε για συγκεκριμένο ημερολογιακό χρόνο, αλλά και εκείνη που συνήφθη για περιορισμένη χρονικά χρήση ή, διαφορετικά, για χρήση προσδιορισμένη χρονικά, τα κρατούντα χρηστά συναλλακτικά ήθη ασκούν σημασία για τον προσδιορισμό: Ζέπος παρ. 7, VI σ. 240. Καυκάς 608 παρ. 2. Μίσθωση ορισμένου χρόνου είναι και εκείνη που συμφωνήθηκε για ορισμένο χρονικό διάστημα, με δυνατότητα παρατάσεως για όσο ή και διάφορο χρονικό διάστημα μετά από απλή δήλωση του αντισυμβαλλόμενου: Ζέπος: σ. 229 σημ. 2. ΕΔ 17/59 ΝοΒ 7,443. Σύμφωνα προς το άρθρ. 608 ΑΚ, η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει αυτοδίκαια με την παρέλευση του χρόνου αυτού, χωρίς να απαιτείται όχληση του μισθωτή ή έκδοση κατά αυτού αποφάσεως, που να απαγγέλει τη λήξη ή καταγγελία της μισθώσεως: Καυκάς 608 παρ. 2. Ζέπος σ. 229. Ο μισθωτής οφείλει ν’ αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή όταν λήξει η μίσθωση, ανεξαρτήτως αν τρίτοι έχουν δικαιώματα επί του μισθίου ή και αυτός ο ίδιος ο μισθωτής: ΑΠ 203/57 ΝοΒ 5,774. ΑΝ 8,553. ΕΘ 346/61 ΕλλΔ 2,805. Η αγωγή έξωσης λόγω λήξης του χρόνου της μίσθωσης εγείρεται και συζητείται μόλις λήξει ο χρόνος της μισθώσεως: ΕΚρ 196/53 ΝοΒ 2,40. (Βλ. όμως και άρθρ. 69 ΚΠολΔ για την πρόωρη έγερση της αγωγής). Η πάροδος του ορισμένου χρόνου της μισθώσεως συνεπάγεται την απόσβεση της ενοχικής σχέσεως για το μέλλον: ΕΔ 25/53 ΕΕΝ 21,664. Μέχρι λήξεως του συμβατικού χρόνου ο μισθωτής έχει δικαίωμα παραμονής στο μίσθιο: Πρ.Π.Αθ. 4295/58 ΝοΒ 6,862. Μίσθωση αορίστου χρόνου διαρκείας είναι η μίσθωση κατά την οποία ο χρόνος λήξεως αυτής ούτε αμέσως ούτε εμμέσως προκύπτει από τη σύμβαση, δηλαδή μίσθωση αορίστου διαρκείας είναι κάθε μίσθωση που δεν είναι ορισμένου χρόνου: Ζέπος παρ. 7, VI σ. 230. Αν από τη σύμβαση μισθώσεως ή από άλλα περιστατικά δεν συνάγεται ότι συμφωνήθηκε για ορισμένο χρόνο, η μίσθωση είναι αόριστης διάρκειας: ΑΠ 386/57 ΝοΒ 5, 1035. Ζέπος ε.α.

Γ. Η Μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία οποιουδήποτε από τους συμβαλλόμενους: ΑΚ 608 παρ. 2. ΕΑ 774/64 ΕΕΝ 30,849. Η αιτία της καταγγελίας δεν απαιτείται να αναφέρεται. Η καταγγελία είναι μονομερής δικαιοπραξία γνωστοποιητέα σε αυτόν προς τον οποίο απευθύνεται, που γίνεται άτυπα, δηλ. εγγράφως ή προφορικώς και με οποιαδήποτε τρόπο: Καυκάς 609 παρ. 2. Φουρκιώτης σ. 239. ΑΠ 397/63 ΝοΒ 14,281. ΕΑ 1502/61 Ελλ/δ 3,118. ΕΑ 376/66 ΝοΒ 14,142. Η άσκηση αγωγής για την απόδοση της χρήσεως του μισθίου ισχύει ως καταγγελία της συμβάσεως, τηρουμένων των διατάξεων του ουσιαστικού δικαίου: Κ.Πολ.Δ. 662. ΑΠ 497/63 ε.α. Περισσότερα βλ. στην αγωγή εκ του άρθρ. 597 ΑΚ. Η καταγγελία δέον να γίνει σύμφωνα με τις προθεσμίες του άρθρ. 609 ΑΚ, διαφορετικά η καθυστερημένη καταγγελία οδηγεί στη λύση της συμβάσεως, μόνο αν γίνει δεκτή από τον αντισυμβαλλόμενο. Διαφορετικά, πρέπει να θεωρηθεί ως πρόωρη καταγγελία, η οποία συνεπάγεται την διάλυση της μισθώσεως μετά την πάροδο της επόμενης χρονικής περιόδου ΑΠ 377/1952 ΕΕΝ 19,788. ΕΠατρ. 241/1954 Αρχ.Ν. 6,172. Συμφωνία των συμβαλλομένων που ορίζει προθεσμίες συντομότερες από εκείνες της διατάξεως του άρθρ. 609 ΑΚ, είναι ανίσχυρη. Τα άρθρα 608 παρ. 2 και 609 δεν αξιούν όπως πριν από κάθε καταγγελία προηγηθεί κοινοποίηση διαμαρτυρίας: ΕΑ 2309/60 ΝοΒ 9,94. Από το συνδυασμό των άρθρων 587, 594 και 623 ΑΚ προκύπτει μεν ότι για να θεωρηθεί λυθείσα η σύμβαση μισθώσεως, όταν ο μισθωτής παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή δεν εκπληρώνει την υποχρέωσή του να εκμεταλλεύεται το μίσθιο επιμελώς και σύμφωνα με τον προορισμό του, πρέπει προηγουμένως ο εκμισθωτής να προβεί στην καταγγελία της μισθώσεως, πλην όμως όταν μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή έχει τεθεί ως όρος ότι ο μισθωτής είναι υπόχρεος να εκμεταλλεύεται το μίσθιο κατά τον παραπάνω τρόπο και ότι σε περίπτωση παραβιάσεως του εν λόγω όρου από τον μισθωτή θα λύεται αυτοδίκαια η σύμβαση της μισθώσεως, τότε με την παράβαση του εν λόγω όρου από τον μισθωτή επέρχεται λύση της σύμβασης της μισθώσεως, χωρίς να απαιτείται προηγουμένως διαμαρτυρία και καταγγελία αυτής από τον εκμισθωτή: ΑΠ 30 και 34/70 ΝοΒ 18,692 και 693.

Δ. Το αίτημα της αγωγής θα είναι: «να υποχρεωθεί ο εναγόμενος μισθωτής να αποδώσει την χρήση του μισθίου». Τόπος παροχής του μισθίου πράγματος είναι ο τόπος που ευρίσκεται το μίσθιο και αν ακόμη αυτό είναι κινητό πράγμα, εκτός αν περί αυτού συμφώνησαν κατά διάφορο τρόπο τα μέρη: ΕΑ 2054/68 Αρμ 23,122. ΠΝ 472/64 ΑΝ 16,163. ΕρμΑΚ 320,4. Ως κατάσταση του μισθίου, στην οποία παρέλαβε αυτό ο μισθωτής, νοείται η κατάσταση στην οποία το μίσθιο πράγμα πρέπει να ευρίσκεται μετά την γενομένη χρήση αυτού. Ο μισθωτής οφείλει επομένως να επανορθώσει κάθε φθορά ή βλάβη που δεν προέρχεται από τη συμφωνημένη χρήση (λ.χ. καταστροφή των δαπέδων). Ο μισθωτής δεν ευθύνεται, κατά τον κανόνα του άρθρου 592, για φθορές ή μεταβολές οφειλόμενες στη συμφωνημένη χρήση: Αποστολίδης 599 παρ. 1. Καυκάς 599 παρ. 2.

Ε. Ο μισθωτής, για όσο χρόνο μετά τη λήξη της μισθώσεως παρακρατεί το μίσθιο οφείλει λόγω αποζημιώσεως το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς να αποκλείεται στον εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία: ΑΚ 601. ΑΠ 73/72 ΝοΒ 20,628. Δηλ. ο εκμισθωτής δικαιούται να ζητήσει και το επιπλέον ποσό, το οποίο θα πετύχαινε με βεβαιότητα ως μίσθωμα από τρίτο, εάν το μίσθιο του είχε παραδοθεί έγκαιρα, ταυτόχρονα με τη λήξη του χρόνου της μισθώσεως: ΑΠ 521/68 ΝοΒ 17,36.

Διάδικοι. :

Ενάγων είναι ο εκμισθωτής. Σε περίπτωση εκποιήσεως του μισθίου ακινήτου ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μισθώσεως υπό τις προϋποθέσεις του άρθρ. 614 ΑΚ. ΑΠ 65/72 ΝοΒ 20,624. Επί περισσοτέρων συνεκμισθωτών, την αγωγή εγείρουν οι όλοι μαζί ή η πλειοψηφία αυτών: ΑΠ 698/55 ΝοΒ 4,545. ΑΠ 78/55 ΝοΒ 3,382. Εναγόμενος είναι ο μισθωτής. Το άρθρ. 599 παρ. 2 ΑΚ παρέχει στον εκμισθωτή ευθεία αξίωση για την απόδοση του μισθίου και κατά του υπομισθωτή ή τρίτου, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση από τον μισθωτή (απολυτοποίηση του ενοχικού δικαιώματος). Επί υπεκμισθώσεως ή παραχωρήσεως της χρήσεως του μισθίου σε τρίτον, ο εκμισθωτής μπορεί κατά την λήξη της μισθώσεως να απαιτήσει το μίσθιο και από τον υπομισθωτή ή αυτόν στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση (599 παρ. 2, αδιάφορα αν η υπομίσθωση ή η παραχώρηση είχε γίνει από τον μισθωτή, δυνάμει του άρθρ. 593 ή παρά την απαγόρευση του εκμισθωτή: Καυκάς 599 παρ. 5. Βάλληνδας 599,2. Μιχαηλίδης – Νουάρος Αρμ. 1,344 και αδιάφορα αν ο χρόνος διάρκειάς της έχει παρέλθει ή όχι. Επί περισσοτέρων συμμισθωτών, ο εκμισθωτής μπορεί να εγείρει την αγωγή κατά οποιουδήποτε από αυτούς (ΑΚ 482): Καυκάς 599 παρ. 5. ΕΘ 364/52 ΕΕΝ 20,46. Επί μισθώσεως ακινήτου από περισσότερους συνεκμισθωτές προς περισσότερους συμμισθωτές βλ. ΕΑ 274/60 ΝοΒ 8,583. ΕΑ 3031/69 ΝοΒ 18,1204. Η εξωστική απόφαση εκτελείται και κατά των τυχόν υπομισθωτών, καθώς κατά οποιουδήποτε έλκει τα δικαιώματά του από τον εναγόμενο μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτόν: Κ.Πολ.Δ. 659.

Άμυνα του εναγομένου. :

Ο εναγόμενος δικαιούται ν’ αντιτάξει: α) Ότι επήλθε σιωπηρή αναμίσθωση της μισθώσεως που έληξε: ΑΚ 611. Καυκάς 611 παρ. 2. Ζέπος σ. 236. Μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο, εάν μετά την πάροδο αυτού εξακολουθήσει ο μισθωτής την χρήση, εν γνώσει και χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή, λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο: ΑΚ 611 ΑΠ 297/65 ΝοΒ 14,281. ΕΑ 774/64 ΕΕΝ 31,849. ΕΑ 128/64 ΑΝ 16,44. Προϋποθέσεις για την επέλευση σιωπηρής αναμισθώσεως είναι: 1) ύπαρξη μισθώσεως ορισμένου χρόνου, 2) σιωπηρή συναίνεση αμφοτέρων των συμβαλλομένων κατά τον χρόνο λήξης της μισθώσεως και 3) δικαιοπρακτική ικανότητα αμφοτέρων τούτων: Ζέππος σ. 237. Καυκάς 611 παρ. 2. Η σύμφωνα με το άρθρο 611 επερχόμενη σιωπηρή αναμίσθωση αποτελεί νέα μίσθωση που θεμελιώνεται στο τεκμήριο της βουλήσεως που εκφράζεται σιωπηρά: ΕΘ 463/64 Αρμ 19,324. Καυκάς 611 παρ. 2. Βάλληνδας 611,1. ΑΠ 426/58 ΝοΒ 6,1131. Η εναντίωση του εκμισθωτή μπορεί να εκδηλωθεί άτυπα με οποιοδήποτε τρόπο ή να προκύπτει σιωπηρά (π.χ. από την έγερση της αγωγής εξώσεως) ή ακόμα και να καταχωρισθεί σε ειδική συμφωνία με τον μισθωτή. ΕΘ 463/64 Αρμ 19,324. ΕΑ 1477/59 ΕΕΝ 26,905. Καυκάς 611 παρ. 2. Αποστολίδης 611 παρ. 6. Η σιωπηρή αναμίσθωση αποκλείεται, όταν από διατάξεις άλλων νόμων επιβάλλεται η τήρηση ορισμένων διατυπώσεων για την σύναψη της αρχικής μισθώσεως (όπως επί Δημοσίου, ΝΠΔΔ): ΕΑ 774/64 ΕΕΝ 31,849. ΕΘ 152/59 Αρμ 14,602. β) Την ένσταση της ιδίας κυριότητας αυτού (εναγομένου) επί του μισθίου, που αναγνωρίσθηκε τελεσίδικα σε δίκη μεταξύ αυτού και του ενάγοντος εκμισθωτή: Καυκάς 599 παρ. 4. Μπαλής Θ. ΝΖ’ 314. ΕΘ 436/55 ΝοΒ 4,548. Αντιθέτως, αν ο μισθωτής ήταν κύριος του πράγματος κατά την σύναψη της μισθώσεως, δεν μπορεί ν’ αρνηθεί την απόδοση του πράγματος, αλλά οφείλει ν’ αποδώσει τούτο πρώτα και μετά να ασκήσει την αγωγή εκ της κυριότητος: ΑΠ 775/58 ΝοΒ 7,408. Αν όμως ο μισθωτής απέκτησε την κυριότητα από τον ίδιο τον εκμισθωτή – πρώην κύριο, τότε έγκυρα τον αποκρούει με την γενική ένσταση του δόλου (Πρ.Συρ. 160/68 ΕλλΔνη 9,630).

Ανταπολογία του ενάγοντος. :

Ο ενάγων εκμισθωτής μπορεί να αντιτάξει, ότι πρόβαλε εναντίωση στην ειπκαλούμενη σιωπηρή αναμίσθωση: ΑΚ 611. Η εναντίωση μπορεί να γίνει με οποιαδήποτε πράξη του εκμισθωτή που εκδηλώνει την αντίθεση της βουλήσεώς του στην ανανέωση της μισθώσεως: ΕΘ 463/64 Αρμ 19,324. Καυκάς 611 παρ. 2. ΑΠ 426/58 ΝοΒ 6,1132. ΕΑ 1477/59 ε.α. Εναντίωση του εκμισθωτή που γνωστοποιείται μετά την πάροδο του χρόνου της μισθώσεως μπορεί να αποκρουσθεί, εφόσον κατά την καλή πίστη και τα χρηστά συναλλακτικά ήθη θεωρηθεί ότι έχει συντελεσθεί η αναμίσθωση (ΕΑ 1951/1946, Θ, ΝΗ, 16). παρ. 6. Δικονομικά. Βλ. παρ. 5 «δικονομικά» προηγούμενης αγωγής εκ του άρθρ. 597 Ακ (καθυστερήσεως του μισθώματος) καθώς και αξιώσεων εκ των άρθρ. 574, 575, 584 ΑΚ για την παράδοση της χρήσεως του μισθίου.

Δημήτριος Χ. Καραγιάννης, Δικηγόρος, Θεσσαλονίκη - Αθήνα