Εμπορική μίσθωση. Ιδιωτικό συμφωνητικό (μισθωτήριο) κατάρτισης σύμβασης εμπορικής μίσθωσης (υπόδειγμα).

ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Στη Θεσσαλονίκη, σήμερα, την ... και ημέρα ... , οι κάτωθι συμβαλλόμενοι: αφενός η ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία «... Ο.Ε.» με Α.Φ.Μ. ... ... Δ.Ο.Υ. Θεσσαλονίκης, που εδρεύει ... , διεύθυνση ... και εκπροσωπείται νόμιμα υπό των διαχειριστών της: 1) ... , κατοίκου ... , διεύθυνση ... , με Α.Δ.Τ. ... που εκδόθηκε από το ... , με ατομικό Α.Φ.Μ. ... και 2) ... , κατοίκου ... , διεύθυνση ... , με Α.Δ.Τ. ... που εκδόθηκε από το ... , με ατομικό Α.Φ.Μ. ... , που θα ονομάζεται εφεξής χάριν συντομίας «εκμισθωτής», και αφετέρου η ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «... Α.Ε.», που εδρεύει ... , διεύθυνση ... , με Α.Φ.Μ. ... Δ.Ο.Υ Φ.Α.Ε. Θεσσαλονίκης, η οποία εκπροσωπείται νόμιμα από τον ... , κάτοικο Θεσσαλονίκης, διεύθυνση ... , με ατομικό Α.Φ.Μ. ... Δ.Ο.Υ. ... , με Α.Δ.Τ. ... που εκδόθηκε από το ... , η οποία θα αποκαλείται εφεξής χάριν συντομίας «μισθωτής», συμφώνησαν, συνομολόγησαν και συναποδέχθηκαν τα ακόλουθα. Ο εκμισθωτής, με το παρόν συμφωνητικό εκμισθώνει το παρακάτω περιγραφόμενο μίσθιο στο μισθωτή με τους ειδικότερους όρους και συμφωνίες, που ακολουθούν:

1. Μίσθιο:

1.1. Η αφενός συμβαλλόμενη έχει στην πλήρη κυριότητα νομή και κατοχή της από μία οικοδομή που βρίσκεται ... ένα ισόγειο κατάστημα μικτού εμβαδού ... τ.μ. και καθαρού εμβαδού ... τ.μ. με υπόγειο χώρο εμβαδού ... τ.μ., με το οποίο επικοινωνεί με εσωτερική σκάλα και ένα πατάρι εμβαδού ... τ.μ., εφεξής καλούμενο «μίσθιο».

1.2. Στον ισόγειο χώρο του μισθίου υπάρχουν ... . Τα ανωτέρω συστατικά και παραρτήματα του μισθίου παραχωρούνται στο μισθωτή σε πλήρη λειτουργία, για όσο διαρκεί η παρούσα και μόνο, και με τον όρο ότι κατά τη λύση της παρούσας θα παραμείνουν στο μίσθιο ανέπαφα και σε πλήρη λειτουργία επίσης.

2. Διάρκεια μίσθωσης:

2.1. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνείται να είναι δωδεκαετής (12 έτη), άρχουσα την ... και λήγουσα στις ... .

2.2. Η μίσθωση μπορεί να λυθεί με νεότερη κοινή συμφωνία των συμβαλλομένων, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

2.3. Τυχόν παράταση της παρούσας μισθωτικής σύμβασης νοείται μόνο κατόπιν σχετικής κοινής έγγραφης συμφωνίας των συμβαλλομένων μερών.

2.4. Μετά τη λήξη της μίσθωσης η παρούσα μίσθωση λύεται αυτοδικαίως και ο μισθωτής υποχρεούνται άνευ οχλήσεως να παραδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή στην άριστη κατάσταση στην οποία το παρέλαβε.

2.5. Δεν επιτρέπεται για κανέναν λόγο η σιωπηρή αναμίσθωση ή παράταση του χρόνου της μίσθωσης, δε μπορεί δε σε καμία περίπτωση να θεωρηθεί ως τέτοια η τυχόν παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης.

2.6. Εφόσον η μίσθωση καταγγελθεί από το μισθωτή πρόωρα, δηλαδή πριν τη λήξη της συμβατικής της διάρκειας και τουλάχιστον προ τριών (3) μηνών, ο μισθωτής υποχρεώνεται να καταβάλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση χρηματικό ποσό που αντιστοιχεί στα μισθώματα τριών (3) μηνών, πλέον των τρεχόντων μισθωμάτων, και κανένα άλλο περαιτέρω ποσό.

2.7. Εφόσον η μίσθωση καταγγελθεί από το μισθωτή σε χρονικό διάστημα μικρότερο των τριών (3) μηνών, ο μισθωτής υποχρεώνεται να καταβάλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση χρηματικό ποσό που αντιστοιχεί στα μισθώματα έξι (6) μηνών, πλέον των τρεχόντων μισθωμάτων, και κανένα άλλο περαιτέρω ποσό.

2.8. Η καταγγελία της παρούσας σύμβασης μισθώσεως μπορεί να γίνει μόνο εγγράφως με αντίστοιχη επίδοσή της με δικαστικό επιμελητή.

3. Μίσθωμα:

3.1. Το μηνιαίο μίσθωμα ορίζεται και συμφωνείται ρητά στο χρηματικό ποσό των έξι χιλιάδων ευρώ (6.000 €), μη συμπεριλαμβανομένων οποιονδήποτε τελών σχετίζονται με την παρούσα μισθωτική σύμβαση, όπως είναι το τέλος χαρτοσήμου στις εμπορικές μισθώσεις (3,6%) ή οιωνδήποτε άλλων συναφών μελλοντικών επιβαρύνσεων.

3.2. Το μηνιαίο μίσθωμα θα καταβάλλεται προκαταβολικώς μέχρι και την τρίτη εργάσιμη ημέρα έκαστου μισθωτικού μήνα (δήλη ημέρα) στον με αριθμό ... τραπεζικό λογαριασμό της ... ή σε όποιον άλλο τραπεζικό λογαριασμό ή φυσικό πρόσωπο υποδείξει εγγράφως ο εκμισθωτής.

3.3. Η καταβολή του μισθώματος θα αποδεικνύεται με έγγραφη απόδειξη της τράπεζας που κατατέθηκε το μίσθωμα ή με έγγραφη απόδειξη του ίδιου του εκμισθωτή ή άλλου πληρεξούσιου φυσικού προσώπου, αποκλειόμενου ρητώς κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου και αυτού ακόμη του όρκου.

3.4. Ο μισθωτής, με την υπογραφή του παρόντος, θεωρεί το μίσθωμα δίκαιο και ανάλογο της μισθωτικής αξίας του μισθίου και παραιτείται από κάθε δικαίωμα αμφισβήτησής του.

3.5. Ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα επισχέσεως του μισθώματος για τυχόν ανταπαίτησή της κατά του εκμισθωτή.

3.6. Το ως άνω μηνιαίο μίσθωμα ύψους 6.000 ευρώ θα παραμείνει σταθερό και θα καταβάλλεται ακέραιο μέχρι και την 31.12.2015, ήτοι για χρονικό διάστημα δύο ετών και πέντε μηνών από την έναρξη της παρούσης. Από την 01.01.2016 και στη συνέχεια το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται ετησίως στο ύψος του τιμαρίθμου επί του κάθε φορά καταβαλλόμενου μισθώματος. Η πρώτη αναπροσαρμογή του μισθώματος θα γίνει την 01.01.2016, βάσει του ύψος του ετήσιου τιμαρίθμου του προηγούμενου έτους, ήτοι του έτους 2015. Η αναπροσαρμογή αυτή θα ισχύει ακόμη και για την περίπτωση της αναγκαστικής, παράνομης ή αντισυμβατικής παραμονής του μισθωτή στο μίσθιο μετά την κατά οποιοδήποτε τρόπο λύση ή λήξη της μίσθωσης.

3.7. Ρητά συμφωνείται ότι σε περίπτωση ύπαρξης αρνητικού ετήσιου τιμαρίθμου το ως άνω μίσθωμα ύψους 6.000 ευρώ δε θα μειωθεί κατά τα ύψος του αρνητικού τιμαρίθμου αλλά θα συνεχίσει να καταβάλλεται στο ακέραιο.

3.8. Το μισθωτή επιβαρύνουν επιπλέον το χαρτόσημο της εμπορικής μίσθωσης που τη δεδομένη χρονική στιγμή ανέρχεται σε ποσοστό 3,60% επί του μισθώματος ανεξαρτήτως τυχόν μελλοντικών αυξομειώσεών του, τα πάγια ετήσια τέλη που θα επιβληθούν τυχόν στο μέλλον από τον Δήμο, ν.π.δ.δ, οργανισμούς κοινής ωφέλειας ή το Δημόσιο, τα οποία θα καταβάλλονται αναλογικά κατά μήνα μαζί με το μίσθωμα καθώς και τα δημοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισμού κ.λπ. που αφορούν το μίσθιο και έχουν σχέση με την λειτουργία του μίσθιου και δεν αφορούν την ιδιοκτησία.

4. Εγγύηση:

4.1. Με την υπογραφή του παρόντος συμφωνητικού μίσθωσης ο μισθωτής κατέβαλε, ως εγγύηση, στον εκμισθωτή το χρηματικό ποσό των δώδεκα χιλιάδων ευρώ (12.000 €).

4.2. Το ως άνω ποσό της εγγύησης θα επιστραφεί στο μισθωτή άτοκα με τη λήξη της παρούσας μίσθωσης εφόσον παραδώσει το μίσθιο εμπρόθεσμα στην άριστη κατάσταση την οποία το παρέλαβε, έχουν τηρηθεί όλοι οι όροι του παρόντος και έχουν εξοφληθεί όλοι οι λοιποί λογαριασμοί που βαρύνουν το μίσθιο. Η εγγύηση δε θα επιστραφεί αν υπάρχουν απαιτήσεις του εκμισθωτή που απορρέουν από την μισθωτική σύμβαση, οπότε ο εκμισθωτής διατηρεί το δικαίωμα του συμψηφισμού μέρους ή ολόκληρης της εγγύησης για την ικανοποίηση των απαιτήσεών του, επιφυλασσόμενος για τη διεκδίκηση επιπλέον χρηματικών ποσών, εφόσον οι απαιτήσεις του συνολικά δεν καλύπτονται από το ύψος της εγγύησης.

4.3. Ρητά συμφωνείται ότι η εγγύηση αυτή σε καμία περίπτωση δε μπορεί να συμψηφιστεί με μισθώματα ή οποιεσδήποτε άλλες οφειλές του μισθωτή προς τον εκμισθωτή.

5. Φόροι και κοινόχρηστα:

5.1. Ο μισθωτής υποχρεούται να πληρώνει τις κοινόχρηστες δαπάνες του μισθίου, τους δημόσιους και δημοτικούς φόρους και τέλη καθαριότητας, φωτισμού κ.λπ., που σχετίζονται με το μίσθιο, καθώς επίσης και την πληρωμή των λογαριασμών κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος, νερού, τηλεφώνου κ.λπ.

5.2. Ο μισθωτής υποχρεούται εντός τριάντα (30) εργάσιμων ημερών από την θεώρηση του παρόντος από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. του εκμισθωτή, με δική του οικονομική επιβάρυνση, να προβεί σε όλες τις νόμιμες ενέργειες που απαιτούνται για τη σύναψη συμβολαίων με τη Δ.Ε.Η. και την Ε.Υ.Α.Θ. και τη μεταβίβαση των αντίστοιχων παροχών ηλεκτρικού ρεύματος και της ύδρευσης/αποχέτευσης σε αυτόν.

6. Χρήση:

6.1. Το μίσθιο θα χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά από τον μισθωτή ως ... και μόνον, απαγορευμένης ρητώς κάθε αλλαγής της χρήσης του μισθίου, χωρίς την προηγούμενη έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή.

6.2. Η παραχώρηση με οποιονδήποτε τρόπο και με οποιαδήποτε σχέση, εν όλω ή εν μέρει, με ή χωρίς αντάλλαγμα της χρήσης του μισθίου σε άλλα πρόσωπα φυσικά ή νομικά, ιδιαίτερα με υπομίσθωση, μπορεί να γίνει μόνο με τη σύμφωνη γνώμη του εκμισθωτή και τη συνακόλουθη έγγραφη τροποποίηση του παρόντος.

6.3. Δεν επιτρέπεται για κανέναν λόγο η σιωπηρή αναμίσθωση ή παράταση του χρόνου της μίσθωσης, δε μπορεί δε σε καμία περίπτωση να θεωρηθεί ως τέτοια η τυχόν παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης.

7. Παραλαβή του μισθίου:

7.1. Το μίσθιο παραδίδεται προς χρήση στο μισθωτή σε άριστη κατάσταση και πλήρη λειτουργία των εγκαταστάσεών του (ηλεκτρολογικών, υδραυλικών, κ.λπ.), της οποίας καταστάσεως έχει ακριβή γνώση ο μισθωτής που εξέτασε το μίσθιο και το παρέλαβε ανεπιφύλακτα ως της απολύτου αρεσκείας του και καθόλα κατάλληλο για τη χρήση που μισθώθηκε, δηλώνοντας παράλληλα ότι δεν χρειάζεται καμία επισκευή, συντήρηση, βαφή ή άλλη βελτίωση.

7.2. Κατά τη λήξη της μίσθωσης, ο μισθωτής υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο με τα ως άνω τεχνικά χαρακτηριστικά με τα οποία το παρέλαβε ανεπιφύλακτα, συμπεριλαμβανομένων των συστατικών και παραρτημάτων του μισθίου, καθώς και μετά του εξοπλισμού του που το συνοδεύει.

8. Επισκευές - συντήρηση:

8.1. Καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης ο εκμισθωτής δεν έχει καμία υποχρέωση συντήρησης του μισθίου, επισκευής ζημιών και βλαβών των εγκαταστάσεων ή αντικατάστασης του εξοπλισμού του. Για τις οποίες ζημίες και βλάβες την αποκλειστική ευθύνη και υποχρέωση έχει ο μισθωτής. Το μίσθιο θα χρησιμοποιείται από το μισθωτή με επιμέλεια και θα διατηρείται σε καλή κατάσταση ευθυνόμενος για τις δαπάνες συντήρησης του.

8.2. Ο μισθωτής ευθύνεται για κάθε βλάβη και φθορά που θα προκαλέσει στο μίσθιο, υποχρεώνεται δε να παραδώσει το μίσθιο με την κατά οποιοδήποτε τρόπο λύση ή λήξη της μίσθωσης στην κατάσταση που το παραλαμβάνει με όλες τις εγκαταστάσεις του σε λειτουργία, ως αναλυτικά ορίζεται και ανωτέρω.

8.3. Ο μισθωτής υποχρεώνεται να εποπτεύει και να συντηρεί τις αντλίες νερού στον υπόγειο χώρο προς αποφυγή πλημμύρας, το σύστημα πυρόσβεσης, το σύστημα ψύξης και θέρμανσης και γενικά όλες τις ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις του μισθίου.

8.4. Ο εκμισθωτής δε φέρει καμία απολύτως ευθύνη -αστική ή ποινική- για τυχόν υλικές ή σωματικές βλάβες που θα προκληθούν εξαιτίας της πλημμελούς συντήρησης ή αμελούς επισκευής ή εσφαλμένης ανακατασκευής του μισθίου από τον μισθωτή.

9. Προσθήκες - μεταρρυθμίσεις:

9.1. Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα -αποκλειστικά με δαπάνες του- να προβαίνει σε εσωτερικές διαρρυθμίσεις των χώρων για την καλύτερη εξυπηρέτηση της χρήσης τους ή να αλλάξει την εσωτερική διαρρύθμιση τους με τον όρο να μη θίξει τη στατική ικανότητα του κτιρίου και τις εξωτερικές τοιχοποιίες.

9.2. Αν για τις εργασίες που θα πραγματοποιηθούν από τον μισθωτή απαιτείται άδεια της αρμόδιας Αρχής, η επιμέλεια και η δαπάνη για την έκδοση της σχετικής άδειας βαρύνει αποκλειστικά το μισθωτή.

9.3. Κατά την με οποιονδήποτε τρόπο λύση ή λήξη της μίσθωσης οι μόνιμες εγκαταστάσεις και προσθήκες παραμένουν στο μίσθιο χωρίς να γεννά κανένα απολύτως δικαίωμα αφαίρεσης ή αποζημίωσης του μισθωτή, εκτός κι αν ο εκμισθωτής δηλώσει ότι επιθυμεί να επαναφέρει ο μισθωτής το μίσθιο στην κατάσταση που αυτό είναι σήμερα οπότε η σχετική δαπάνη βαρύνει το μισθωτή.

10. Καλή χρήση:

10.1. Ο μισθωτής υποχρεούται να κάνει καλή χρήση του μισθίου διατηρώντας το καθαρό και ευπρεπές, να το χρησιμοποιεί κατά τρόπο που να μη θίγει την ησυχία, την υγεία, την εργασία ή την ασφάλεια του εκμισθωτή και των λοιπών ενοίκων του κτιρίου, προς τους οποίους πρέπει να τηρεί την ανάλογη πρέπουσα συμπεριφορά. Επίσης οφείλει να ενημερώνει εγκαίρως τον εκμισθωτή για τυχόν κινδύνους ή ζημίες του μισθίου.

10.2. Απαγορεύεται στο μισθωτή η κατάληψη άλλων κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο και η τοποθέτηση επικίνδυνων μηχανημάτων, εύφλεκτων ή εκρηκτικών υλών ή αντικειμένων που μπορούν να βλάψουν και να ρυπάνουν το μίσθιο.

10.3. Ο εκμισθωτής ουδεμία ευθύνη έχει για την τυχόν απαγόρευση της λειτουργίας της επιχείρησης και χρήσης του μίσθιου από οποιαδήποτε Αρχή ή τρίτο και για οποιοδήποτε λόγο.

11. Επισκέψεις στο μίσθιο:

11.1. Ο εκμισθωτής ή πρόσωπο που αυτός ορίσει, δικαιούται σε κατάλληλες μέρες και ώρες να επισκέπτεται και να επιθεωρεί λεπτομερώς το μίσθιο μία φορά κάθε χρόνο, να επισκέπτεται το μίσθιο δύο φορές την εβδομάδα κατά το τελευταίο τρίμηνο της μίσθωσης μαζί με εκείνους που ενδιαφέρονται να το μισθώσουν στη συνέχεια και να επισκέπτεται το μίσθιο με εκείνους που ενδιαφέρονται να το αγοράσουν, μία φορά την εβδομάδα. Οι παραπάνω επισκέψεις θα γίνονται σε κατάλληλες μέρες και ώρες, μετά από συνεννόηση με το μισθωτή.

12. Λοιποί όροι:

12.1. Όλοι οι όροι του παρόντος κηρύσσονται σπουδαίοι και ουσιώδεις και ισχύουν από την υπογραφή του παρόντος. Τροποποίηση των όρων της σύμβασης αυτής γίνεται μόνο μετά από έγγραφη συμφωνία των συμβαλλομένων.

12.2. Η παράβαση ή αθέτηση από το μισθωτή οποιουδήποτε από αυτούς, καθώς και η μη εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος και κάθε άλλης χρηματικής υποχρέωσης που βαρύνει το μισθωτή παρέχει το δικαίωμα στον εκμισθωτή να καταγγείλει την παρούσα μίσθωση ζητώντας παράλληλα την αποβολή - έξωση του μισθωτή και κάθε τρίτου που έλκει δικαιώματα από τη σύμβαση αυτή και την απόδοση του μισθίου, σύμφωνα με τους όρους, τη διαδικασία και τις οικείες διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.

12.3. Τυχόν ακυρότητα οιουδήποτε εκ των όρων του παρόντος συμφωνητικού δεν επηρεάζει το κύρος των υπολοίπων. 1

2.4. Για κάθε διαφορά που θα προκύψει από το παρόν ή θα έχει σχέση με την εν λόγω μισθωτική σύμβαση αρμόδια δικαστήρια ορίζονται τα δικαστήρια της Θεσσαλονίκης. Επίδοση κάθε δικαστικού και εξώδικου εγγράφου προς το μισθωτή γίνεται νόμιμα στο μίσθιο.

12.5. Ο εκμισθωτής παραδίδει σήμερα το μίσθιο στο μισθωτή ελεύθερο για την απαραίτητη προετοιμασία που απαιτεί η μισθωτική χρήση πριν την έναρξη της μισθώσεως, η οποία ξεκινά την 01.08.2013, με την προϋπόθεση ισχύος των υπ’ αριθ. 6 έως και 12 όρων του παρόντος ήδη από την υπογραφή του παρόντος.

12.6. Στην παρούσα σύμβαση επισυνάπτεται αντίγραφο του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης του μίσθιου, το οποίο φέρει τον αριθμό ... .

12.7. Για τη σύννομη λειτουργία της οικοδομής συντάχθηκε με την υπ’ αριθ. ... συμβολαιογραφική πράξη του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ... νομίμως μετεγγραμμένου, κανονισμός διοίκησης και λειτουργίας της οικοδομής, αντίγραφο του οποίου παραδόθηκε σήμερα από τον εκμισθωτή στο μισθωτή προς γνώση του. Με την υπογραφή του παρόντος ο μισθωτής αποδέχεται πλήρως τις διατάξεις του ως άνω κανονισμού, προς τις οποίες υποχρεούται να συμμορφώνεται.

13. Συμπληρωματικές διατάξεις:

13.1. Ο μισθωτής με την υπογραφή του παρόντος καταβάλλει στον εκμισθωτή το ποσό των έξι χιλιάδων ευρώ (6.000 €) ως μίσθωμα για το μισθωτικό μήνα του Αυγούστου 2013.

13.2. Για την καταβολή των ως άνω χρηματικών ποσών, ύψους δώδεκα χιλιάδων ευρώ (12.000 €) ως εγγύηση και έξι χιλιάδων ευρώ (6.000 €) ως μίσθωμα για το μισθωτικό μήνα Αυγούστου 2013, συνολικού ύψους δεκαοκτώ χιλιάδων ευρώ (18.000 €), το παρόν επέχει θέση απόδειξης.

Σε πίστωση των ανωτέρω συντάχθηκε το παρόν συμφωνητικό σε τρία όμοια αντίγραφα, ένα για κάθε συμβαλλόμενο και το τρίτο για να προσκομισθεί στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Κατόπιν, αφού διαβάσθηκε μεγαλόφωνα, βεβαιώθηκε πλήρως το περιεχόμενό του, εγκρίθηκε και από τους συμβαλλομένους και υπογράφεται όπως ακολουθεί:

Οι Συμβαλλόμενοι, Ο Εκμισθωτής, Ο Μισθωτής.

Δημήτριος Χ. Καραγιάννης και Συνεργάτες, Δικηγορικό Γραφείο, Θεσσαλονίκη - Αθήνα.