Εμπορική μίσθωση - Ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου για εμπορική χρήση (υπόδειγμα μισθωτηρίου)

Ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης (Προεδρικό Διάταγμα 34/1995)

Στη Θεσσαλονίκη, σήμερα την ... οι παρακάτω συμβαλλόμενοι, αφ' ενός µεν ο ... του ... , κάτοικος ... , οδός ... , κάτοχος του υπ' αριθ. ... Δελτίου Ταυτότητας, που εκδόθηκε από ... , Α.Φ.Μ. ... Δ.O.Υ. ... , καλούμενος εφ' εξής χάριν συντοµίας «εκµισθωτής», αφ' ετέρου δε ο ... του ... , κάτοικος ... , οδός ... , κάτοχος του υπ’ αριθ. ... Δελτίου Ταυτότητας, που εκδόθηκε από ... , Α.Φ.Μ. ... Δ.Ο.Υ. ... , καλούµενος εφ' εξής χαριν συντοµίας «µισθωτής», συνεφώνησαν και συναπεδέχθησαν τα εξής:

Ο εκµισθωτής δηλώνει ότι έχει στην αποκλειστική κυριότητα, νοµή και κατοχή του ένα ισόγειο κατάστηµα, εµβαδού ... τ.µ., σε µια πολυώροφη οικοδοµή που βρίσκεται στη ... και επί της οδού ... . Το παραπάνω περιγραφόµενο ακίνητό του, που βρίσκεται σε καλή κατάσταση, ο εκµισθωτής το εκµισθώνει στον µισθωτή µε τους παρακάτω ειδικότερους όρους και συµφωνίες, που αµφότερα τα συµβαλλόµενα µέρη θεωρούν ως ουσιώδεις.

1) Η σύµβαση αυτή είναι σύµβαση µίσθωσης ακινήτου και διέπεται από τις διατάξεις του Π.Δ.34/1995 «περί κωδικοποίησης διατάξεων του Νόµου επί Επαγγελµατικών Μισθώσεων», όπως ισχύει σήµερα. Το παρόν μισθωτήριο ανανεώνει την ήδη υπάρχουσα μισθωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλόμενων αντικαθιστώντας το από ... και με αριθμό πρωτοκόλλου θεώρησης από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. ... ιδιωτικό συμφωνητικό.

2) Το µίσθιο είναι ένα ισόγειο κατάστηµα, που αναφέρεται παραπάνω, µε πλήρη ηλεκτρολογική και υδραυλική εγκατάσταση, το οποίο γνωρίζει και µελέτησε ο µισθωτής και το βρήκε της τελείας αρεσκείας του και κατάλληλο για το σκοπό που το προορίζει, όπως ρητά δηλώνει αυτός.

3) Η νέα διάρκεια της µισθώσεως ορίζεται διετής, αρχίζει δε από ... και λήγει την ... . Τέσσερις µήνες πριν από τη λήξη της µίσθωσης ο µισθωτής υποχρεούται να δηλώσει εγγράφως ότι επιθυµεί την παράταση της µίσθωσης το δε µίσθωµα που θα καταβάλλει για κάθε έτος παράτασης θα συµφωνηθεί µε νεότερη συµφωνία των συµβαλλοµένων µερών.

4) Το µίσθωµα συµφωνείται στο ποσό των ... ευρώ (... €) το µήνα, πλέον του τέλους χαρτοσήμου, που σήμερα ανέρχεται στο ποσοστό 3,6%, ήτοι στο ποσό των ... €. Συνεπώς, το συνολικό μηνιαίο μίσθωμα θα ανέρχεται στο συνολικό χρηματικό ποσό των ... ευρώ (... €).

5) Το µίσθωµα θα προκαταβάλλεται από το µισθωτή στην αρχή κάθε µισθωτικού µήνα και αρχή γίνεται από ... , η δε καταβολή του θα αποδεικνύεται µε έγγραφη εξοφλητική απόδειξη του εκµισθωτού ή του πληρεξουσίου του προς το µισθωτή, αποκλειοµένου κάθε άλλου µέσου αποδείξεως και αυτού ακόµη του όρκου.

6) Το τέλος χαρτοσήµου µαζί µε την προσαύξηση υπέρ ΟΓΑ, που ισχύει κάθε φορά και ανέρχεται σήµερα σε ποσοστό 3,6 %, όπως και κάθε µελλοντικός φόρος, βαρύνουν αποκλειστικά το µισθωτή. Το µισθωτή επίσης βαρύνει και οποιοδήποτε τέλος αντικαταστήσει στο μέλλον τα προηγούμενα και αναφέρεται ενδεικτικά ο Φ.Π.Α.

7) Το μισθωτή επίσης βαρύνει εκτός από το μίσθωμα και τις επιβαρύνσεις της προηγούμενης παρ. 6 και η δαπάνη κατανάλωσης του ηλεκτρικού ρεύματος, η σύνδεση του οποίου θα γίνει με φροντίδα και δικά του έξοδα, ο φόρος καθαριότητας, τα δημοτικά τέλη φωτισμού και υπονόμων, όλα τα ποσά που αναγράφονται στους λογαριασμούς της ΔΕΗ, ΟΤΕ και ύδρευσης, τα κοινόχρηστα που αναλογούν στο μίσθιο, όπως αυτά υπολογίζονται από το διαχειριστή, για όλο το χρονικό διάστημα διαρκείας της μίσθωσης μαζί με τις νόμιμες και αναγκαστικές παρατάσεις της, ανεξάρτητα αν βεβαιώνονται στο όνομα του εκμισθωτού ή του μισθωτή. Η μη καταβολή οποιασδήποτε από τις παραπάνω δαπάνες αποτελεί λόγο εξώσεως από το μίσθιο.

8) Το μίσθιο θα χρησιμοποιηθεί από το μισθωτή αποκλειστικά και μόνο σαν κατάστημα πωλήσεως ... , απαγορευομένης της αλλαγής της χρήσεως, χωρίς την έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή.

9) Η ολική ή μερική υπομίσθωση και γενικά η με οποιονδήποτε τρόπο ολική ή μερική παραχώρηση της χρήσης του μίσθιου σε τρίτο, φυσικό ή νομικό πρόσωπο, απαγορεύεται. Σε παράβαση του όρου τούτου ο εκμισθωτής θα δικαιούται να προβεί στην καταγγελία της συμβάσεως μισθώσεως και στην έξωση του μισθωτή από το μίσθιο.

10) Ο μισθωτής επισκέφθηκε το μίσθιο ακίνητο, το εξέτασε λεπτομερώς και το βρήκε σε άριστη κατάσταση και δηλώνει ότι το μίσθιο είναι κατάλληλο για το σκοπό που το προορίζει. Το μίσθιο ακίνητο δεν έχει ανάγκη από επισκευές, αλλά και αν αυτές απαιτηθούν βαρύνουν αποκλειστικά και μόνο το μισθωτή. Ο εκμισθωτής καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης καμιά υποχρέωση δεν θα έχει απέναντι στο μισθωτή να προβεί σε προσθήκες και βελτιώσεις ή αντικαταστάσεις του μισθίου, έστω και αναγκαίες, του μισθωτή παραιτουμένου του δικαιώματος να αξιώσει μείωση του μισθώματος ή αποζημίωση με την αιτιολογία ότι αυτό είναι ελαττωματικό, καθ’ όσον το γνωρίζει όπως είναι σήμερα.

11) Ο μισθωτής απαγορεύεται να επιφέρει ουσιώδεις μεταβολές στο μίσθιο ακίνητο και σαν τέτοιες ενδεικτικά αναφέρονται μετατροπές, που επιδρούν στον φέροντα σκελετό της οικοδομής ή χρήζουν ανάγκης έγκρισης της αρμόδιας Πολεοδομικής Αρχής. Σε κάθε περίπτωση μετατροπές και προσθήκες στερεά συνδεδεμένες και σε μόνιμη βάση στην κατασκευή του μίσθιου ακινήτου, εφόσον δεν ζητεί ο εκμισθωτής κατά την λήξη ή την με οποιονδήποτε τρόπο λύση της μίσθωσης να αφαιρεθούν (επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση) παραμένουν προς όφελος του μίσθιου ακινήτου αναποζημίωτες.

12) Οποιαδήποτε μετατροπή, προσθήκη ή κατασκευή στο εσωτερικό του μισθίου απαγορεύεται χωρίς την έγκριση του εκμισθωτή, που δίδεται προηγουμένως και εγγράφως.

13) Ο μισθωτής υποχρεούται να κάνει καλή χρήση του μισθίου, να λαμβάνει όλα τα απαραίτητα μέτρα ασφαλείας προς αποφυγή μεταδόσεως φωτιάς και ρύπανσης του περιβάλλοντος. Σε περίπτωση παράβασης του όρου αυτού ο εκμισθωτής δικαιούται να προβεί στην καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης για κακή χρήση του μισθίου.

14) Ο εκμισθωτής δικαιούται να τοποθετήσει στο μίσθιο αναγγελία μισθώσεως έξι μήνες πριν από την λήξη της μίσθωσης, εφόσον ο μισθωτής δηλώσει ότι δεν επιθυμεί να παραμείνει σ' αυτό, στην περίπτωση δε αυτή αναλαμβάνει την υποχρέωση να ανέχεται την επίσκεψη του μισθίου εκ μέρoυς των υποψηφίων νέων μισθωτών.

15) Μετά την λήξη ή την με οποιονδήποτε τρόπο λύση της μίσθωσης ο μισθωτής οφείλει να παραδώσει απροφάσιστα το μίσθιο ακίνητο στην καλή κατάσταση που βρίσκεται σήμερα και να αποκαταστήσει όλες τις φθορές που δεν οφείλονται στην συμφωνημένη ή και συνήθη χρήση του μίσθιου ακινήτου.

16) Ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέπει σε εκπρόσωπο του εκμισθωτή να επισκέπτεται το μίσθιο ακίνητο για να διαπιστώνει την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του.

17) Η μη εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος και όλων των λοιπών δαπανών παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να εξώσει το μισθωτή από το μίσθιο κατά τις σχετικές διατάξεις.

18) Ο εκμισθωτής δεν φέρει καμία ευθύνη εάν κάποια Δημόσια Αρχή δεν ήθελε επιτρέψει την λειτουργία του παραπάνω μισθίου για την προαναφερθείσα χρήση, καθώς επίσης και για τυχόν φθορές ή κτιριακές ζημίες του μισθίου κατά την διάρκεια της μίσθωσης, ήτοι πλημμύρες κλπ. οποιασδήποτε αιτίας, εκτός και αν αυτές προέρχονται από αποδεδειγμένα ελαττώματα του μισθίου.

19) Ο μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει εγγράφως την παρούσα σύμβαση μισθώσεως και πριν τη λήξη της, τα αποτελέσματα όμως της καταγγελίας αυτής θα επέρχονται από το τετράμηνο της καταγγελίας. Αυτονόητο είναι ότι στην περίπτωση αυτή θα καταβάλει στον εκμισθωτή την από τον νόμο οριζόμενη αποζημίωση.

20) Κατά την υπογραφή του προηγούμενου από ... και με αριθμό πρωτοκόλλου θεώρησης από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. ... ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης ακινήτου ο μισθωτής κατέβαλε στον εκμισθωτή το ποσό των ... ευρώ σαν εγγύηση. Η εν λόγω εγγύηση μεταφέρεται και στην παρούσα σύμβαση μίσθωσης. Το παραπάνω ποσό μετά το πέρας του συμβατικού χρόνου της μισθώσεως, την μη παράτασή της και την έγκυρη αποχώρηση του μισθωτού από το μίσθιο και την εξόφληση όλων των μέχρι τότε δαπανών, που αφορούν την παρούσα μίσθωση, θα επιστραφεί ατόκως σ' αυτόν από τον εκμισθωτή, εφόσον βέβαια δεν υπάρχουν εναντίον του αξιώσεις του εκμισθωτή και προσκομίσει ο μισθωτής εξοφλημένες τις αποδείξεις όλων των λογαριασμών που τον βαρύνουν. Στην περίπτωση κατά την οποία ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο προ της λήξης του συμβατικού χρόνου, πλην όσων ορίζει ο νόμος, παραμένει στα χέρια του εκμισθωτή η καταβληθείσα εγγύηση ως συμφωνημένη από τούδε ποινική ρήτρα και αναπόδεικτη αποζημίωση.

21) Όλοι οι όροι της µισθωτικής αυτής σύµβασης θεωρούνται σηµαντικοί και ουσιώδεις και η παράβαση οποιουδήποτε θεµελιώνει λόγο καταγγελίας της σύµβασης και συνεπάγεται την λύση της µίσθωσης.

22) Για κάθε τροποποίηση ή κατάργηση οποιουδήποτε όρου της παρούσας συµβάσεως µισθώσεως απαιτείται επί ποινή ακυρότητας η σύνταξη οικείου εγγράφου, διαφορετικά οποιαδήποτε συµφωνία είναι άκυρη ή ανίσχυρη. Για κάθε διαφορά, η οποία ήθελε προκύψει, αρµόδια είναι µόνο τα Δικαστήρια της Θεσσαλονίκης οποιουδήποτε βαθµού και δικαιοδοσίας.

Για την επιβεβαίωση όλων αυτών των συµφωνιών µας και την µεταξύ µας σύµβαση µίσθωσης ακινήτου κατά τις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995 που κωδικοποίησε τις διατάξεις του Νόµου περί εµπορικών µισθώσεων, όπως ισχύει σήµερα, υπογράφεται το ιδιωτικό αυτό συµφωνητικό σε τρία (3) αντίγραφα. Οι συμβαλλόμεοι: Ο εκμισθωτής ... Ο μισθωτής ... .

Δημήτριος Χ. Καραγιάννης, δικηγόρος, Θεσσαλονίκη - Αθήνα