Αγορά ακινήτων από αλλοδαπούς σε παραμεθόριες ή μη περιοχές της Ελλάδας

Βάσει των άρθρων 25 παρ.1 και 26 παρ.2 του Νόμου 1892/1990, τα οποία τροποποιήθηκαν με το άρθρο 114 του Νόμου 3978/2011 απαγορεύεται σε αλλοδαπούς (φυσικά ή νομικά πρόσωπα) η αγορά γης και η απόκτηση οποιουδήποτε εν γένει εμπράγματου δικαιώματος σε περιοχές της ελληνικής επικράτειας που χαρακτηρίζονται ως παραμεθόριες, χωρίς προηγούμενη χορήγηση σχετικής άδειας από το Ελληνικό Κράτος. Ως παραμεθόριες περιοχές ορίζονται πλέον: οι τέως νομοί Δωδεκανήσου, Έβρου, Θεσπρωτίας, Καστοριάς, Κιλκίς, Λέσβου, Ξάνθης, Πρέβεζας, Ροδόπης, Σάμου, Φλώρινας και Χίου, οι νήσοι Θήρα και Σκύρος, καθώς και οι τέως επαρχίες Νευροκοπίου του τέως νομού Δράμας, Πωγωνίου και Κόνιτσας του τέως νομού Ιωαννίνων, Αλμωπίας και Έδεσσας του τέως νομού Πέλλης και Σιντικής του τέως νομού Σερρών. Με το άρθρο 114 του Νόμου 3978/2011 αποχαρακτηρίζονται από "παραμεθόριες" αρκετές περιοχές της Ελληνικής Επικράτειας, μεταξύ των οποίων είναι η Θεσσαλονίκη και η Χαλκιδική. Έτσι, πλέον, κάθε αλλοδαπός που ζει και εργάζεται στην Ελλάδα αλλά και κάθε άλλος πολίτης χώρας εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης μπορεί να αποκτήσει εύκολα και γρήγορα το ακίνητο που πάντα επιθυμούσε αλλά δυσκολεύονταν να αποκτήσει λόγω των χρονοβόρων διαδικασιών που απαιτούνταν.

Για τους αλλοδαπούς που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο (κατοικία/σπίτι ή επαγγελματικό χώρο) σε περιοχή που χαρακτηρίζεται ως "παραμεθόριος", το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει ολόκληρη τη διαδικασία έκδοσης της απαιτούμενης άδειας αγοράς ακινήτου από το Ελληνικό Κράτος, από τη συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών έως την οριστική έκδοση της απόφασης και την κατάρτιση των οριστικών τίτλων ιδιοκτησίας. Απαραίτητα δικαιολογητικά αποτελούν: 1. Προσκόμιση των τίτλων κυριότητας του ιδιοκτήτη/πωλητή του ακινήτου που πρόκειται να αγοραστεί. 2. Ληξιαρχική πράξη γέννεσης ή πιστοποιητικό γέννεσης του αγοραστή (πρόσφατες). 3. Σύντομο βιογραφικό σημείωμα του αγοραστή. 4. Φωτοαντίγραφο Δελτίου ταυτότητας ή του Διαβατηρίου του αγοραστή. 5. Άδεια διαμονής και Βεβαίωση κατάθεσης δικαιολογητικών για ανανέωση της άδειας διαμονής μαζί με την προηγούμενη ή θεώρηση εισόδου (VISA) στην Ελλάδα ή οποιοδήποτε άλλο έγγραφο που αποδεικνύει νόμιμη είσοδο και διαμονή στην Ελλάδα. 6. Πρόσφατη βεβαίωση Ποινικού Μητρώου από το αρμόδιο Υπουργείο της χώρας προέλευσης του αγοραστή. 7. Επικυρωμένο τοπογραφικό διάγραμμα, της ευρύτερης περιοχής του προς αγορά οικοπέδου ή σχεδιάγραμμα της περιοχής της προς αγορά κατοικίας, τα οποία (διαγράμματα) να είναι ενταγμένα σε κάποιο κρατικό σύστημα αναφοράς (π.χ. ΕΣΓΑ 87) και να έχουν επισημασμένη τη θέση του ακινήτου σε απόσπασμα χάρτη 1:50.000 ή 1:5.000 της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού (Γ.Υ.Σ.) ή αεροφωτογραφίας επικυρωμένης όπου θα αναφέρονται και οι γεωγραφικές συντεταγμένες του ακινήτου. Τα ανωτέρω τοπογραφικά θα φέρουν πρωτότυπη σφραγίδα και υπογραφή τοπογράφου μηχανικού ή μηχανικού άλλης αρμόδιας ειδικότητας. Αρμόδιος φορέας αδειοδότησης για ολόκληρη τη Βόρεια Ελλάδα είναι η Αποκεντρωμένη Διοίκηση Μακεδονίας - Θράκης με έδρα τη Θεσσαλονίκη.

Για τους αλλοδαπούς που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο (κατοικία/σπίτι ή επαγγελματικό χώρο) σε περιοχή, η οποία πλέον δεν χαρακτηρίζεται ως "παραμεθόριος", το δικηγορικό μας γραφείο -σε συνεργασία με έμπειρο συμβολαιογραφικό γραφείο- αναλαμβάνει το χειρισμό ολόκληρης της διαδικασίας έως την κατάρτιση των οριστικών τίτλων ιδιοκτησίας. Απαραίτητα δικαιολογητικά αποτελούν: 1. Διαβατήριο της χώρας προέλευσης ή νόμιμη Άδεια Διαμονής και 2. η έκδοση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) από τις ελληνικές φορολογικές αρχές.

Επιπλέον, βάσει του άρθρου 36Α του νόμου 4146/2013, δίνεται πλέον η δυνατότητα σε αλλοδαπούς κατοίκους του εξωτερικού, πολίτες τρίτων χωρών, που δεν είναι μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης, να αποκτήσουν πενταετή άδεια παραμονής (5 έτη) αγοράζοντας ή μισθώνοντας κάποιο ακίνητο στην Ελλάδα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ. Η εν λόγω 5ετής άδεια παραμονής χορηγείται στους άμεσα αγοραστές / ιδιοκτήτες αλλά και στα μέλη των οικογενειών τους, έχει διάρκεια πέντε ετών με ταυτόχρονη δυνατότητα ισόχρονης επέκτασης της διάρκειάς της και ουσιαστικά παρέχει σε αυτούς τη δυνατότητα να ταξιδεύουν ανενόχλητα σε όλες τις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Συνθήκης Σέγκεν (Schengen) χωρίς να απαιτείται βίζα εισόδου για κάθε μία από τις χώρες αυτές.

Τα κράτη που έχουν υπογράψει τη συνθήκη Σέγκεν (Schengen) είναι τα ακόλουθα: Βέλγιο, Βουλγαρία, Τσεχία, Δανία, Γερμανία, Εσθονία, Ελλάδα, Ισπανία, Γαλλία, Ισλανδία, Ιταλία, Κύπρος, Λεττονία, Λιχτενστάιν, Λιθουανία, Λουξεμβούργο, Ουγγαρία, Μάλτα, Ολλανδία, Νορβηγία, Αυστρία, Πολωνία, Πορτογαλία, Ρουμανία, Σλοβενία, Σλοβακία, Φινλανδία, Ελβετία, Σουηδία.

Αναλυτικότερα, το άρθρο 36Α του νόμου 4146/2013 που παρέχει το δικαίωμα χορήγησης πενταετούς άδειας παραμονής για τις οικογένειες που θα αποκτήσουν κάποιο ακίνητο (σπίτι, αστική κατοικία, εξοχική κατοικία, επαγγελματικό ακίνητο, βιομηχανικό ακίνητο κλπ.) στην Ελλάδα, ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ, έχει ως εξής:

Νόμος 4146/2013. Άρθρο 36Α. Χορήγηση αδειών διαμονής σε ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα.

1. Με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης, χορηγείται άδεια διαμονής για πέντε έτη σε υπήκοο τρίτης χώρας, εφόσον έχει λάβει θεώρηση εισόδου όταν απαιτείται και διαθέτει, είτε προσωπικά είτε μέσω νομικού προσώπου του οποίου οι μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια του ανήκουν εξ ολοκλήρου, κατά κυριότητα, νομή και κατοχή ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ή έχει συνάψει τουλάχιστον δεκαετούς διάρκειας χρονομεριστική μίσθωση του ν. 1652/1986 «Σύμβαση Χρονομεριστικής Μίσθωσης και Ρύθμιση Συναφών Θεμάτων» (Α`167) όπως ισχύει, ή δεκαετούς διάρκειας μίσθωση ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα του άρθρου 8 παρ. 2 του ν. 4002/2011 (Α`180). Η ως άνω άδεια μπορεί να ανανεώνεται για ισόχρονη διάρκεια, εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει κατά τους παραπάνω τρόπους στην κυριότητα, νομή και κατοχή του ή παραμένουν σε ισχύ οι συμβάσεις του προηγούμενου εδαφίου και πληρούνται οι λοιπές, προβλεπόμενες από το νόμο, προϋποθέσεις. Το ελάχιστο ύψος της ακίνητης περιουσίας, καθώς και το συμβατικό τίμημα των χρονομεριστικών μισθώσεων και των μισθώσεων ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα του παρόντος άρθρου καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εσωτερικών και Οικονομικών το ύψος της ως άνω ακίνητης περιουσίας μπορεί να αναπροσαρμόζεται, και θα προκύπτει σύμφωνα με τις αναγραφόμενες επί των συμβολαίων αξίες των ακινήτων ή των συμβάσεων μίσθωσης.

2. Ο παραπάνω υπήκοος τρίτης χώρας μπορεί να συνοδεύεται και από τα, κατά την παρ. 1 του άρθρου 54 του ν. 3386/2005, μέλη της οικογένειας του, στα οποία χορηγείται, ύστερα από αίτηση τους, ατομική άδεια διαμονής που ανανεώνεται ή /και λήγει ταυτόχρονα με την άδεια διαμονής του συντηρούντος.

3. Οι κατά τις παραγράφους 3 και 4 του παρόντος άρθρου χορηγούμενες άδειες διαμονής δεν καθιερώνουν δικαίωμα πρόσβασης σε οποιαδήποτε μορφή εργασίας.

4. Το κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου χρονικό διάστημα διαμονής δεν συνυπολογίζεται για τη χορήγηση ιθαγένειας στους διαμένοντες.

Δημήτριος Χ. Καραγιάννης, Δικηγόρος, Θεσσαλονίκη - Αθήνα