Ανεπίτρεπτη η έκδοση οικοδομικής άδειας χωρίς προηγούμενη τακτοποίηση του οικοπέδου (Συμβούλιο της Επικρατείας - Αριθμός απόφασης 1174/2011
Περίληψη: Δεν είναι επιτρεπτή έκδοση οικοδομικής αδείας, αν δεν προηγηθεί έρευνα για τη δυνατότητα τακτοποίησης του οικοπέδου, για το οποίο ζητείται η άδεια, καθώς και των ομόρων και σε αρνητική περίπτωση, η έκδοση πρωτοκόλλου, με το οποίο διαπιστώνεται η αδυναμία τακτοποίησης. Η κατά τα άρθ. 300-304 ΚΒΠΝ ενεργουμένη τακτοποίηση οικοπέδων είναι υποχρεωτική, όταν σε ένα οικοδομικό τετράγωνο εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως υφίσταται οικόπεδο τυφλό, που στερείται δηλαδή προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο του σχεδίου, ζητείται δε άδεια για την ανέγερση οικοδομής σε παρακείμενο οικόπεδο.
1. Επειδή με την υπό κρίση έφεση [...] ζητείται η εξαφάνιση της 517/2005 απόφασης του διοικητικού Εφετείου Τρίπολης, με την οποία απορρίφθηκε αίτηση ακυρώσεως του εκκαλούντος κατά της .../2004 άδειας οικοδομής του Πολεοδομικού Γραφείου Β της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Κορινθίας και της .../25.6.2004 πράξης του Προϊσταμένου του ιδίου Πολεοδομικού Γραφείου. Με την προαναφερόμενη άδεια οικοδομής είχε επιτραπεί στον Χ η ανέγερση διώροφης κατοικίας με υπόγειο, με πρόσωπο στην οδό Α στο ΟΤ Ψ του Δήμου Β και με την παραπάνω πράξη Προϊσταμένου του Πολεοδομικού Γραφείου διατάχθηκε η συνέχιση των οικοδομικών εργασιών στην εν λόγω οικοδομή, ύστερα από προσωρινή διακοπή τους. [...] 4. Επειδή όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου, ο εκκαλών φέρεται ως συνιδιοκτήτης οικοπέδου, εμβαδού 764,38 τ.μ., στον Δήμο Β Κορινθίας, στο οποίο έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία και το οποίο δεν έχει πρόσοψη σε εγκεκριμένη οδό, αλλά σε μη αναγνωρισμένη κοινοτική οδό. Με το .../10.6.2003 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Σ ο εφεσίβλητος Χ απέκτησε λόγω γονικής παροχής οικόπεδο εμβαδού 217 τ.μ., το οποίο προήλθε από κατάτμηση, βάσει του ιδίου συμβολαίου, μεγαλύτερου οικοπέδου, ομόρου προς την προαναφερόμενη ιδιοκτησία του εκκαλούντος και το οποίο επίσης έχει κοινό όριο με την ιδιοκτησία αυτή. Στο οικόπεδο που κατατμήθηκε υπάρχουν ισόγεια οικία και δύο ισόγειες αποθήκες, σε εκείνο δε που περιήλθε με την κατάτμηση στον Χ βρίσκεται η μία από τις παραπάνω αποθήκες. Με την .../2004 άδεια οικοδομής επιτράπηκε στον Χ η ανέγερση διώροφης οικοδομής με υπόγειο στο παραπάνω οικόπεδό του. Μετά την υποβολή εκ μέρους του εκκαλούντος των .../2004 και .../2004 καταγγελιών, ο Προϊστάμενος του Πολεοδομικού Γραφείου Β, με την .../14.6.2004 πράξη του, διέταξε να διακοπούν οι οικοδομικές εργασίες, προκειμένου να υλοποιηθούν τα όρια του οικοπέδου στο έδαφος και να ελεγχθεί το τοπογραφικό σε σχέση με τα όμορα οικόπεδα. Στη συνέχεια, ύστερα από αυτοψία, κατά την οποία διαπιστώθηκε ότι το τοπογραφικό διάγραμμα της αδείας ταυτίζεται με τα πραγματικά όρια του οικοπέδου και με την αποτύπωση των όμορων οικοπέδων, με την πράξη .../25.6.2004 του Προϊσταμένου του ιδίου Πολεοδομικού Γραφείου επετράπη η συνέχιση των οικοδομικών εργασιών με βάση την ανωτέρω .../2004 άδεια. Στην πράξη αυτή αναφέρεται ότι η έκδοση της επίδικης άδειας οικοδομής δεν επηρεάζει τη μελλοντική τακτοποίηση του τυφλού οικοπέδου του εκκαλούντος, η οποία μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε με το προς δυσμάς όμορο οικόπεδο, είτε με την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου όσον αφορά τον υπάρχοντα δρομίσκο στα βόρεια του αποκλεισμένου οικοπέδου. Ο ήδη εκκαλών προσέβαλε με αίτηση ακυρώσεως την .../2004 άδεια οικοδομής και την .../25.6.2004 πράξη, ενώ ο δικαιούχος της άδειας Χ άσκησε παρέμβαση υπέρ του κύρους των προσβαλλόμενων πράξεων, με τη δε εκκαλούμενη απόφαση η αίτηση ακυρώσεως απορρίφθηκε και έγινε δεκτή η παρέμβαση. 5. Επειδή στην παρ. 2 του άρθ. 303 του κυρωθέντος με το άρθ. μόνο του από 14-27.7.1999 πδ/τος (ΦΕΚ Δ΄ 580) Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας, με το οποίο αποδίδεται το άρθ. 24 του Ν 1577/1985 «Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός» (ΦΕΚ Α΄ 210) ορίζεται ότι δεν επιτρέπεται η δόμηση, ακόμη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, αν για οποιοδήποτε λόγο απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων και κατά την κρίση της πολεοδομικής υπηρεσίας, η δόμηση θα παρεμποδίσει ή θα δυσχεράνει με οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση. Περαιτέρω, στο άρθ. 300 παρ. 2 του ανωτέρω Κώδικα, στο οποίο αποδίδεται το άρθ. 42 του ΝΔ της 17.7-16.8.1923 «Περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του Κράτους και οικοδομής αυτών» (ΦΕΚ Α΄ 228), προβλέπεται ότι: «Η τακτοποίηση των οικοπέδων ενεργείται μεταβαλλομένων εν ανάγκη αυτών κατά τη θέση, το σχήμα και το μέγεθος, έτσι ώστε κάθε ένα από αυτά να αποκτήσει διάταξη που να ανταποκρίνεται πληρέστερα στις ανάγκες και το σκοπό της χρησιμοποίησης αυτού και του συνόλου των οικοδομήσιμων οικοπέδων που βρίσκονται στην ίδια πόλη, κώμη κ.λπ. ή απλώς αυτών που βρίσκονται στην ίδια περιοχή και διέπονται από κοινές διατάξεις. Κατά την τακτοποίηση αυτή αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή των τμημάτων των τακτοποιητέων οικοπέδων που καταλαμβάνονται από οικοδομές ...». Τέλος, στο άρθ. 304 του ιδίου Κώδικα, με το οποίο αποδίδεται το άρθ. 46 του ΝΔ της 17.7-16.8.1923, ορίζεται ότι: «1. Οι κατά τα παραπάνω τακτοποιήσεις και προσκυρώσεις ενεργούνται με πράξεις της αρμόδιας υπηρεσίας, η οποία ενεργεί με αίτηση των ενδιαφερομένων ή και αυτεπάγγελτα … 3. Σε περίπτωση που, για οποιονδήποτε λόγο, είναι αδύνατη η σύνταξη της πράξης, εφαρμόζεται η διάταξη της παρ. 3 του άρθ. 277 και αναφέρεται ρητά σε σχετικό πρωτόκολλο, αν το αδύνατο οφείλεται στις διατάξεις του άρθ. 301», σύμφωνα δε με το άρθ. 277 παρ. 3 του Κώδικα, με το οποίο αποδίδεται το άρθ. 32 του ΝΔ της 17.7-16.8.1923: «Σε περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγο είναι αδύνατη η σύνταξη της πράξης, συντάσσεται από τον επιφορτισμένο για την εργασία αυτή υπάλληλο πρωτόκολλο που υπογράφεται από τους εικαζόμενους ιδιοκτήτες των ακινήτων που αφορά η πράξη. Σε περίπτωση άρνησης ή απουσίας τους και σε περίπτωση που κάποιος είναι αγράμματος το πρωτόκολλο υπογράφεται από δύο μάρτυρες και εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις των παρ. 1 και 2 του άρθ. 279». Τέλος, σύμφωνα με τις παρ. 1 και 2 του προαναφερόμενου άρθ. 279 του Κώδικα, με το οποίο αποδίδεται το άρθ. 34 του ΝΔ της 17.7-16.8.1923: «1. Η κατά το άρθ. 277 πράξη αναλογισμού εκτίθεται για ορισμένο χρόνο στα γραφεία της υπηρεσίας που τη συνέταξε. Οι ενδιαφερόμενοι ειδοποιούνται με πρόσκληση για να λάβουν γνώση αυτής. 2. Οι ενιστάμενοι κατά της πράξης μπορούν να υποβάλουν, μέσα σε οριζόμενη κάθε φορά ανατρεπτική προθεσμία, τις ενστάσεις τους στον οικείο νομάρχη. Ο νομάρχης αποφασίζει αμετάκλητα επί της πράξης και των τυχόν ενστάσεων που υποβλήθηκαν κατ΄ αυτής, είτε επικυρώνοντας είτε ακυρώνοντας την πράξη. Στη δεύτερη περίπτωση διατάσσει την ανασύνταξή της». Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων συνάγεται ότι πριν από την έκδοση άδειας οικοδομής απαιτείται η διενέργεια, εκ μέρους της Διοίκησης, ειδικής και εμπεριστατωμένης έρευνας ως προς τη δυνατότητα τακτοποίησης, από πλευράς αρτιότητας, σχήματος και γενικά, καταλληλότητας για την πληρέστερη δομική εκμετάλλευση, όχι μόνο του οικοπέδου, στο οποίο αφορά η υπό έκδοση άδεια, αλλά και όλων των όμορων προς αυτό οικοπέδων, ώστε να διαπιστωθεί η ανάγκη τακτοποίησης και ενδεχομένως, προσκύρωσης των οικοπέδων αυτών και να εκδοθεί, με βάση τις διαπιστώσεις της έρευνας, αιτιολογημένη πράξη, με την οποία είτε ενεργείται η τακτοποίηση είτε διαπιστώνεται το ανέφικτο, αν εν όψει της πραγματικής κατάστασης, η τακτοποίηση δεν καθίσταται δυνατή. Ειδικότερα, αν η τακτοποίηση είναι νομικώς αδύνατη λόγω του γεγονότος ότι τμήματα των ομόρων οικοπέδων καταλαμβάνονται από οικοδομές, η πολεοδομική αρχή προσκαλεί τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες και συντάσσει πρωτόκολλο, με το οποίο διαπιστώνεται το αδύνατο της τακτοποίησης και το οποίο υπογράφεται από τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, εκτίθεται στο πολεοδομικό γραφείο και κυρώνεται από τον νομάρχη. Κατά συνέπεια, δεν είναι επιτρεπτή η έκδοση οικοδομικής αδείας, αν δεν προηγηθεί έρευνα για τη δυνατότητα τακτοποίησης του οικοπέδου, για το οποίο ζητείται η άδεια, καθώς και των ομόρων και στην αρνητική περίπτωση, η έκδοση κατά την ανωτέρω διαδικασία πρωτοκόλλου, με το οποίο διαπιστώνεται η αδυναμία τακτοποίησης (ΣτΕ 2723/2001 , 3700/1999, 2173/1993). Εξ άλλου, η κατά τα άρθ. 300 έως 304 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας ενεργουμένη τακτοποίηση οικοπέδων είναι κατ΄ αρχήν υποχρεωτική, όταν σε ένα οικοδομικό τετράγωνο του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως υφίσταται οικόπεδο τυφλό, που δεν έχει δηλαδή πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο του σχεδίου, ζητείται δε άδεια για την ανέγερση οικοδομής σε παρακείμενο οικόπεδο (ΣτΕ 2221/2003 ). 6. j Επειδή με την αίτηση ακυρώσεως είχε προβληθεί ότι η .../2004 άδεια οικοδομής είναι μη νόμιμη, διότι η Διοίκηση, πριν από την έκδοσή της, παρέλειψε να εξετάσει τη δυνατότητα να τακτοποιηθούν τα όμορα οικόπεδα, στα οποία περιλαμβάνεται το τυφλό οικόπεδο του εκκαλούντος και πάντως, χορήγησε την άδεια αυτή χωρίς να έχει εκδώσει πρωτόκολλο αδυνάτου τακτοποιήσεως. Περαιτέρω, είχε πρωτοδίκως προβληθεί ότι η έκδοση της .../25.6.2004 πράξης του Πολεοδομικού Γραφείου Β, στην οποία αναφέρεται ότι η .../2004 άδεια δεν επηρεάζει την τακτοποίηση του τυφλού οικοπέδου του εκκαλούντος, που μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε με το προς δυσμάς όμορο οικόπεδο είτε με την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου όσον αφορά τον υπάρχοντα δρομίσκο στα βόρεια του επίμαχου οικοπέδου, δεν θεραπεύει την παραπάνω παράλειψη, διότι η πράξη αυτή που διαλαμβάνει την κρίση της Διοίκησης για τη δυνατότητα τακτοποίησης του εν λόγω οικοπέδου έπρεπε να είχε προηγηθεί της άδειας οικοδομής. Ο λόγος αυτός ακυρώσεως απορρίφθηκε με την εκκαλουμένη απόφαση, με τη σκέψη ότι ο ήδη εκκαλών δεν αντικρούει με ειδικούς και συγκεκριμένους ισχυρισμούς την αιτιολογία της παραπάνω .../25.6.2004 πράξης, η οποία στηρίζει επαρκώς την κρίση της Πολεοδομικής Υπηρεσίας για τη μη παρεμπόδιση της τακτοποίησης του επίμαχου οικοπέδου από τη χορήγηση της .../2004 άδειας οικοδομής. Με την έφεση προβάλλεται ότι η παραπάνω αιτιολογία της εκκαλούμενης απόφασης είναι μη νόμιμη, διότι η .../25.6.2004 πράξη του Προϊσταμένου του Πολεοδομικού Γραφείου Β εκδόθηκε μετά την έκδοση της επίδικης άδειας οικοδομής και όχι πριν από αυτήν, όπως απαιτεί ο νόμος, προκειμένου να αποτρέψει τη δημιουργία τετελεσμένων γεγονότων. Ο λόγος αυτός εφέσεως είναι βάσιμος, εφ΄ όσον κατά τα αναφερόμενα στην προηγούμενη σκέψη, δεν προηγήθηκε της έκδοσης της επίμαχης .../2004 άδειας οικοδομής έρευνα της Πολεοδομικής Υπηρεσίας σχετικά με τη δυνατότητα τακτοποίησης των όμορων του υπό ανοικοδόμηση οικοπέδου ακινήτων. Εξ άλλου, η ανωτέρω .../25.6.2004 πράξη του Προϊσταμένου του Πολεοδομικού Γραφείου Β όχι μόνο είναι μεταγενέστερη της άδειας οικοδομής, αλλά και δεν ικανοποιεί τις προϋποθέσεις των διατάξεων που παρατέθηκαν πιο πάνω, διότι αν και εν όψει της ύπαρξης στο ΟΤ Ψ του τυφλού οικοπέδου του εκκαλούντος, η Διοίκηση είχε την υποχρέωση είτε να εκδώσει πράξη τακτοποίησης του τυφλού οικοπέδου, είτε να εκδώσει πρωτόκολλο αδυνάτου τακτοποιήσεως, η πράξη αυτή αναφέρεται αορίστως σε δυνατότητα μελλοντικής τακτοποίησης του οικοπέδου του εκκαλούντος με το προς δυσμάς όμορο οικόπεδο ή με ενδεχόμενη τροποποίηση του σχεδίου πόλεως. Για τον λόγο αυτό πρέπει η κρινόμενη έφεση να γίνει δεκτή και η εκκαλούμενη απόφαση να εξαφανισθεί. Κατόπιν τούτου, πρέπει να εκδικασθεί και να γίνει δεκτή για τον ίδιο λόγο η αίτηση ακυρώσεως, παρέλκει δε ως αλυσιτελής η εξέταση των λοιπών λόγων ακυρώσεως. [Δέχεται την έφεση και την αίτηση ακυρώσεως.]
πηγή: nbonline.gr
Δημήτριος Χ. Καραγιάννης, δικηγόρος, Θεσσαλονίκη - Αθήνα