Μείωση μισθώματος εμπορικής μίσθωσης με βάση το άρθρο 388 ΑΚ - Η γενική οικονομική κρίση ως έκτακτο και απρόβλεπτο γεγονός (Μονομελές Πρωτοδικείο Ιωαννίνων, αριθμός απόφασης 414/2012)

[...] Από τη διάταξη του άρθρου 7 του π.δ/τος 34/1995 «Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων» προκύπτει, εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το διάταγμα αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλομένους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα που προβλέπονται στη σύμβαση. Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά από διετία από την έναρξη της συμβάσεως χωρίς δικαστική μεσολάβηση στα ποσοστά που αναφέρονται στην παράγραφο 2 του ως άνω άρθρου. Εν συνεχεία, χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛ.ΣΤΑΤ.). Με την παράγραφο 4 του ιδίου ως άνω άρθρου ορίστηκε ότι «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ». Κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 του ΑΚ, πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα έκτακτα και απρόβλεπτα πραγματικά περιστατικά, τα οποία αποτέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, ήτοι θεμελίωσαν αφενός την απόφαση των συμβαλλομένων για την κατάρτισή της, αφετέρου το περιεχόμενο της σύμβασης, και μεταγενεστέρως μεταβλήθηκαν. Τέτοια δε περιστατικά είναι εκείνα τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα,φυσικά (πλημμύρες, σεισμοί), πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά (κινήματα,επαναστάσεις κ.λπ.), συνεπεία δε αυτών επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα, από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Ειδικότερα, η γενική οικονομική κρίση,η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων,με αλυσιδωτές συνέπειες σε όλες τις εκφάνσεις της ελληνικής οικονομίας κρίθηκε ότι αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, εφόσον δεν ήταν δυνατό να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες (ΜΠρΑγρ 68/2012 ΕφΑΔ 2012. 346, ΜΠρΚατερ 1/2012 Αρμ 2012. 544, ΜΠρΒολ 49/2011 σε ΝοΒ 2012. 299, ΜΠρΚαλ 34/2011 ΝοΒ 2011. 2314, βλ. και contra ΜΠρΑθ 432/2012 σε ΝΟΜΟΣ, ΜΠρΠατρ 69/2012 Αρμ 2012. 757, όπου κρίθηκε –χωρίς περαιτέρω επιχειρηματολογία- ότι η οφειλόμενη στη διεθνή οικονομική κρίση μείωση της καταναλωτικής κίνησης των επιχειρήσεων δεν συνιστά έκτακτο και απρόβλεπτο γεγονός).Αλλωστε, γενικής φύσεως περιστατικά και δη τυχαία, αλλά συνήθως συμβαίνοντα, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακίνητου από την υποτίμηση του νομίσματος και την παρεπόμενη αύξηση του κόστους ζωής, η αύξηση της αξίας του ακινήτου, η οποία οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, ούτε έκτακτα ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηρισθούν (ΑΠ 1171/2004 ΕλλΔνη 46. 157, ΕφΠατρ 129/2008 ΑχαΝομ 2009. 548). Εφόσον δεν συντρέχει από τις, ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή η εφαρμογή της γενικής διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, η οποία εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση κατά την οποία, μετά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, έχει επέλθει μεταβολή των συνθηκών, η οποία όμως δεν συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις εφαρμογής της ειδικής διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ. Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στον δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, αναπροσαρμόζοντας το οφειλόμενο μίσθωμα εμπορικής μίσθωσης (ΑΠ 503/2005 ΕΔΠολ 2005. 133). Για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, πρέπει, πλην άλλων, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και, εφόσον αυτή ασκείται από το μισθωτή, να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με το άρθρο 288 ΑΚ, εις τρόπον ώστε να προκύπτει η διαφορά μεταξύ του ελεύθερου μισθώματος και του καταβαλλόμενου, χωρίς να απαιτείται η παράθεση συγκριτικών στοιχείων με αναφορά των όμορων ακινήτων της περιοχής και του ύψους της μισθωτικής τους αξίας σε σχέση με το επίδικο μίσθιο, καθόσον αυτά είναι ζητήματα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο αποδείξεως (ΑΠ 893/2010 ΝοΒ 2011. 933, ΑΠ 850/2010 σε ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, μεταβαλλόμενης αυτής ως προς το ύψος του μισθώματος, χωρίς αναδρομικότητα, από την επομένη επίδοσης της αγωγής, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργός (ΑΠ 1487/2005 ΕλλΑνη 47.170, ΑΠ 328/2004 ΕλλΔνη 46.1460). Τέλος, ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις ανωτέρω διατάξεις δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνον για το χρονικό διάστημα, για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσομένου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, εάν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (ΑΠ 70/2012 ΝοΒ 2012. 1382, στην οποία διατυπώθηκε μειοψηφία δύο μελών για το ότι με τη δικαστική απόφαση αναπροσαρμογής μεταβάλλονται και τα περιστατικά πάνω στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή και το σχετικό ζήτημα παραπέμφθηκε στην Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, ΑΠ 258/1986 ΕλλΔνη 27. 636, ΕφΠειρ 337/1995 ΕλλΔνη 36. 1614, ΕφΑθ 3155/2001 ΕΔΠολ 2004. 68).

Στην προκειμένη περίπτωση, η ενάγουσα ανώνυμη εταιρία ιστορεί στην υπό κρίση αγωγή της ότι δυνάμει του από 30-5-2007 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσε από τους εναγόμενους- συνεκμισθωτές για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών, από την 1-7-2007 έως την 31-6-2016, το λεπτομερώς περιγραφόμενο ακίνητο (κατάστημα), που ευρίσκεται επί της οδού .... αριθ. . στα Ιωάννινα, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για την πώληση υποδημάτων και αξεσουάρ, αντί συμφωνηθέντος μηνιαίου μισθώματος ποσού 1.000 ευρώ για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη, πλέον του τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, αναπροσαρμοζόμενου ετησίως, μετά την παρέλευση διετίας, σε ποσοστό 4,5% και το οποίο (μίσθωμα) κατά το μισθωτικό έτος από 1-7-2010 έως 31-6-2011 ανήλθε στο ποσό των 1.131,33 ευρώ με το χαρτόσημο. Οτι μετά τη σύναψη της προμνησθείσας μίσθωσης επήλθε απρόοπτη αρνητική μεταβολή των συγκεκριμένων οικονομικών, νομισματικών και λοιπών συνθηκών, που επικράτησαν στη Χώρα από τις αρχές του έτους 2010, ιδίως λόγω της εγχώριας οικονομικής κρίσης και της λήψης δημοσιονομικών και άλλων μέτρων, που υποχρέωσαν τη Χώρα να προβεί σε δανεισμό και λήψη μέτρων για την εφαρμογή του μηχανισμού στήριξης της ελληνικής οικονομίας από τα κράτη - μέλη της Ζώνης του ευρώ και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, σύμφωνα με το ν. 3845/2010 «Μνημόνιο Ι», προσέτι δε, οδήγησαν στη μείωση των αποδοχών των μισθωτών, στην έλλειψη ρευστού χρήματος και στην αύξηση της ανεργίας, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στην αγωγή, με περαιτέρω επακόλουθο τη μείωση του δείκτη πωλήσεων στο ευρύτερο λιανικό εμπόριο, τη μείωση της καταναλωτικής κίνησης και των ακαθάριστων εσόδων (τζίρου) της ανωτέρω εν Ιωαννίνοις επιχείρησης και της εν γένει μισθωτικής αξίας των ακινήτων της περιοχής αυτής. Ότι μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί, εξαιτίας δε των μεταβολών αυτών η μισθωτική αξία του προρρηθέντος καταστήματος έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής στο ποσό των 500 ευρώ, με αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις επικρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις. Ότι μεταξύ του συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος και του «ελεύθερου» τούτου προκύπτει μεγάλη διαφορά, ώστε επιβάλλεται κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος στο προσήκον μέτρο, κατ’ άρθρο 388 ΑΚ, επικουρικά δε κατ’ άρθρο 288 ΑΚ, προκειμένου να επέλθει η άρση της δυσαναλογίας των εκατέρωθεν παροχών, καθόσον η εμμονή των εναγομένων στην τήρηση της συμφωνίας είναι αντίθετη στην ευθύτητα που απαιτείται στις συναλλαγές. Με βάση τα ανωτέρω ιστορούμενα ζητά α) να αναπροσαρμοστεί το μηνιαίο μίσθωμα του επίδικου ακινήτου στο ποσό των 500 ευρώ μηνιαίως, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και μέχρι τη λήξη της νόμιμης (30-6-2019), άλλως της συμβατικής (30-6- 2016) διάρκειας της μίσθωσης, β) να καθορισθεί η ετήσια αύξηση επί του καθορισθέντος αυτού μισθώματος από την 1-7-2011 έως την 30-6-2019, επικουρικώς δε έως την 30-6-2016, σε ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, σύμφωνα με τον ετήσιο Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Τέλος, ζητά να κηρυχθεί η εκδοθησομένη απόφαση προσωρινά εκτελεστή, καθώς και να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στη δικαστική της δαπάνη. Με αυτό το περιεχόμενο και αίτημα, η υπό κρίση αγωγή αρμοδίως και εν γένει παραδεκτώς φέρεται για να συζητηθεί ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ [άρθ. 7, 9, 10, 12, 13, 14 παρ. 1β΄, 29 παρ. 1, 219 παρ.1 ΚΠολΔ, 48 παρ. 1 του π.δ./τος 34/1995, ως το άρθρο 14 παρ. 1β΄ ΚΠολΔ ίσχυε πριν την τροποποίησή του με το άρθ. 2 του ν. 3994/25-7-2011, ο οποίος (νόμος) δεν εφαρμόζεται εν προκειμένω, καθόσον, σύμφωνα με τη μεταβατική διάταξη του άρθ. 72 παρ. 2 του ιδίου νόμου, η κατάθεση της υπό δίκην αγωγής διενεργήθηκε πριν την εισαγωγή του (25-7-2011) και δη στις 19-4-2011, οπότε και αποκρυσταλλώθηκε η καθ’ ύλην αρμοδιότητα του παρόντος Δικαστηρίου, η οποία (αρμοδιότητα) και στην αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος εμπορικής μίσθωσης, βάσει των άρθρων 388, 288 του ΑΚ, καθορίζεται με βάση το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα, που καταβάλλεται κατά τον κρίσιμο χρόνο της κατάθεσης του δικογράφου της αγωγής (ΑΠ 613/1988 ΕλλΔνη 1989. 754, ΜΠρΘεσ 9309/1998 Αρμ 1998. 1201)]. Είναι επαρκώς ορισμένη (άρθ. 216 παρ. 1 ΚΠολΔ) ως προς αμφότερες τις σωρευόμενες βάσεις της, καθόσον περιέχει όλα τα αναγκαία κατά νόμο στοιχεία αναφορικά με το καταγόμενο προς κρίση ένδικο δικαίωμα, σύμφωνα και με τα διαλαμβανόμενα στην προπαρατεθείσα μείζονα πρόταση, απορριπτομένης της περί του αντιθέτου αιτιάσεως της εναγομένης, δίχως να απαιτείται για το ορισμένο της αγωγής η παράθεση συγκριτικών στοιχείων με αναφορά των όμορων ακινήτων της περιοχής και του ύψους της μισθωτικής τους αξίας σε σχέση με το επίδικο μίσθιο, το ποσοστό μείωσης των ακαθάριστων εσόδων της ενάγουσας, η επίκληση των ισολογισμών της επιχείρησής της κατά τα δέκα προηγούμενα έτη, το ποσοστό της τυχόν υποτίμησης του νομίσματος (ευρώ) και το ποσοστό μείωσης του τιμαρίθμου, καθόσον αυτά είναι ζητήματα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο αποδείξεως. Είναι και νόμω βάσιμη, ερειδόμενη, κατά την κύρια βάση της, στις διατάξεις των άρθρων 361, 388, 574 επ. του ΑΚ, 7 παρ. 4, 44 του π.δ/τος 34/1995 «περί εμπορικών μισθώσεων», ως ισχύει μετά το ν. 3220/2004, 68, 71, 176 ΚΠολΔ, δοθέντος ότι, σύμφωνα και με τα προαναφερόμενα στη μείζονα σκέψη και την άποψη που υιοθετεί το παρόν Δικαστήριο, η επίκληση της οικονομικής κρίσης και της επιβολής αυστηρών δημοσιονομικών μέτρων με επακόλουθο τη ραγδαία και επιδεινούμενη μείωση της καταναλωτικής κίνησης στις επιχειρήσεις, αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, που ήταν αδύνατο να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες και συνεπώς η κύρια αγωγική βάση περί την αναπροσαρμογή του μισθώματος αρύεται τη νομική της βασιμότητα από τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ. Εξάλλου, και η επικουρική βάση της αγωγής είναι νόμω βάσιμη και στηρίζεται στις ίδιες ως άνω διατάξεις, καθώς και σε αυτήν του άρθρου 288 ΑΚ. Ωστόσο, μη νόμιμα και εκ του λόγου αυτού απορριπτέα τυγχάνουν, κατά τα προεκτεθέντα στην οικεία νομική σκέψη α) το παρεπόμενο αίτημα περί προσωρινής εκτελεστότητας της εκδοθησομένης απόφασης, καθόσον το σχετικό δικαίωμα για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, αφού αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική και όχι καταψηφιστική (ΑΠ 2154/2007 ΕλλΔνη 2010.759, ΕφΛαρ 101/2007 Δικογραφία 2007. 237), β) το αίτημα αναπροσαρμογής (μείωσης) του συμβατικά καθορισθέντος ποσοστού αναπροσαρμογής του μισθώματος ετησίως σε ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, καθόσον ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις προαναφερθείσες διατάξεις δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνο για το χρονικό διάστημα για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και γ) το αίτημα αναπροσαρμογής (μείωσης) του μισθώματος από την επίδοση της αγωγής και μέχρι την λήξη της νόμιμης (30-6-2019), άλλως της συμβατικής (30-6-2016) διάρκειας της μίσθωσης, κατά το μέρος που υπερβαίνει την ετήσια διάρκεια αναπροσαρμογής του μισθώματος. Επομένως, η αγωγή πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω και ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα, δίχως να απαιτείται η καταβολή δικαστικού ενσήμου, λόγω του διαπλαστικού της χαρακτήρα.

Από την εκτίμηση των ένορκων καταθέσεων των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης, που δόθηκαν νόμιμα στο ακροατήριο του παρόντος Δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, καθώς και από όλα τα έγγραφα που νόμιμα προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι και τα οποία λαμβάνονται υπόψη, είτε για άμεση απόδειξη, είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (άρθ. 650 παρ. 1 ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, τα ακόλουθα πραγματικά γεγονότα, τα οποία έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης: Δυνάμει του από 30-5-2007 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως ακινήτου, νομίμως θεωρημένου από την αρμόδια Α΄ Δ.Ο.Υ. Ιωαννίνων, η ενάγουσα ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία «.............» μίσθωσε διά του νομίμου εκπροσώπου της από τους εναγόμενους-συνεκμισθωτές σε ποσοστό ½ εξ αδιαιρέτου ο καθένας, ... , το υπό στοιχείο ΚΑΠΑ ΤΡΙΑ (Κ-3) ακίνητο (ισόγειο κατάστημα) εμβαδού 21 τ.μ. (μετά του παταριού ίσης εκτάσεως), που ευρίσκεται στα Ιωάννινα επί της οδού ....... αριθ. . , προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη και δη για την εμπορία και πώληση υποδημάτων και αξεσουάρ. Η μίσθωση συμφωνήθηκε να έχει χρονική διάρκεια εννέα (9) ετών, αρχόμενη την 1-7-2007 και λήγουσα την 31-6-2016, αντί μηνιαίου μισθώματος ποσού 1.000 ευρώ (για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης), προκαταβαλλομένου άπαξ εντός του πρώτου πενθημέρου έκαστου μισθωτικού μήνα, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου (3,6%) επί του μηνιαίου μισθώματος (όπως η υποχρέωση καταβολής του τέλους χαρτοσήμου συνομολογείται από τους διαδίκους). Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται ετησίως, μετά την παρέλευση διετίας από την κατάρτιση της μίσθωσης, σε ποσοστό 4,5%, ενώ στην περίπτωση που ο ετήσιος πληθωρισμός υπερβεί το 4,5% ετησίως, το ποσοστό αναπροσαρμογής θα ισούται με το ποσοστό του ετήσιου πληθωρισμού. Ήδη αποδείχθηκε ότι κατά το μισθωτικό έτος από 1-7-2010 έως 31-6-2011 το μίσθωμα, κατόπιν αναπροσαρμογής, ανήλθε στο ποσό των 1.092,02 ευρώ μηνιαίως, πλέον του τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6% (ήτοι 39,31€) και συνολικά στο ποσό των (1.092,02 + 39,31=) 1.131,33 ευρώ (βλ. τους 1ο, 2ο όρους του προμνησθέντος συμφωνητικού μισθώσεως). Σημειωτέον ότι το εμβαδό του επίδικου μισθίου ακινήτου, το οποίο φέρει το διακριτικό τίτλο «....» ανέρχεται, ως προεκτέθηκε, σε 21 τ.μ. για τον ισόγειο όροφο και 21 τ.μ. για το πατάρι και όχι σε 15,26 τ.μ. και 9,50 τ.μ., αντιστοίχως, όπως αβάσιμα διατείνεται η ενάγουσα, καθόσον οι προσκομισθείσες από την τελευταία κατόψεις ακινήτου συνταχθείσες από τον πολιτικό μηχανικό, ... , δεν αποδείχθηκε σε βαθμό πλήρους δικανικής πεποίθησης ότι αφορούν το ένδικο μίσθιο, διότι δεν αναγράφεται επ’ αυτών (κατόψεων) η ακριβής διεύθυνση του ακινήτου, παρά αναφέρεται η επωνυμία «.....». Ωστόσο, η ενάγουσα, όπως κατέθεσε και η μάρτυρας απόδειξης (η οποία εργάζεται ως πωλήτρια στην επιχείρησή της), τυγχάνει μισθώτρια και άλλων καταστημάτων, ένα δε εξ αυτών, που ευρίσκεται περί τα 200 μέτρα από το ένδικο μίσθιο, φέρει την ανωτέρω επωνυμία «....». Σε κάθε δε περίπτωση, δεν αποδείχθηκε αν τα αναφερόμενα στις κατόψεις τετραγωνικά μέτρα αφορούν μόνο τους ωφέλιμους χώρους του καταστήματος, που απομένουν μετά από τις διαρρυθμίσεις στις οποίες προέβη η ενάγουσα και δη στην τοποθέτηση γυψοσανίδας. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι από τις αρχές του έτους 2010 άρχισαν να εμφανίζονται στη Χώρα μας γεγονότα έκτακτα, που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν ούτε ήταν δυνατόν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες. Συγκεκριμένα, με τη δήλωση των Αρχηγών Κρατών και Κυβερνήσεων της Ζώνης του ευρώ, που δημοσιοποιήθηκε στις Βρυξέλλες την 25-3-2010, αποφασίστηκε για την οικονομική και δημοσιονομική σταθερότητα της ευρωζώνης, η δημιουργία μηχανισμού στήριξης, για την εφαρμογή του οποίου καταρτίστηκε από το Υπουργείο Οικονομικών με τη συμμετοχή της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου σχέδιο προγράμματος (Μνημόνιο Οικονομικής και Χρηματοπιστωτικής Πολιτικής και Μνημόνιο Συνεννόησης στις Συγκεκριμένες Προϋποθέσεις Οικονομικής Πολιτικής) και ψηφίσθηκε, εν συνεχεία, ο ν. 3845/2010 (ΦΕΚ Α΄ 65/6-5-2010), αποκαλούμενος ως «Μνημόνιο Ι», δυνάμει του οποίου η Ελλάδα κατέφυγε σε δανεισμό από τον ανωτέρω μηχανισμό της Ευρωπαϊκής Ένωσης, προκειμένου να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές της ανάγκες. Άλλωστε, η οικονομική κρίση που ενέσκηψε στη Χώρα μας και κατέστη ιδιαιτέρως εμφανής από τις αρχές του έτους 2010, καθώς και ο συνεχής δανεισμός συνοδευόμενος από την εφαρμογή πρόσθετων αυστηρών μέτρων λιτότητας (δημοσιονομικών και φορολογικών) σε βάρος των Ελλήνων πολιτών, είχαν ως επακόλουθο να πληγεί η ελληνική οικονομία σε όλες τις εκφάνσεις της. Ενδεικτικά, αποδείχθηκε ότι έκτοτε (2010) σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων διέκοψε τη λειτουργία του με συνεπεία την απώλεια υψηλού αριθμού θέσεων εργασίας, επήλθαν αλλεπάλληλες φορολογικές επιβαρύνσεις (αύξηση του ΦΠΑ από 19% σε 23% στα είδη ευρείας κατανάλωσης και τις υπηρεσίες, μείωση του αφορολόγητου ορίου, αυξήσεις στα τιμολόγια των ΔΕΚΟ και τα είδη πρώτης ανάγκης, όπως τρόφιμα, πετρέλαιο θέρμανσης, κίνησης κλπ.), εφαρμογή του ενιαίου μισθολογίου με συνέπεια τη μείωση των εισοδημάτων των μισθωτών, εγγίζουσα, κατά περίπτωση, ακόμη και το 30%, την περικοπή (ή και κατάργηση ορισμένων) επιδομάτων εορτών και των βαθμολογικών ωριμάνσεων, εκτόξευση της καταγεγραμμένης ανεργίας, με βάση τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛ.ΣΤΑΤ.), το Α΄ τρίμηνο του 2011 σε ποσοστό 15,9% (792.601 άνεργοι) έναντι 14,2% του προηγούμενου τριμήνου και 11,7% του αντίστοιχου τριμήνου του 2010, το δε Γ΄ τρίμηνο του 2011 σε ποσοστό 20,7% (1.025.877 άνεργοι), έναντι 17,7% του προηγούμενου τριμήνου και 14,2% του αντίστοιχου τριμήνου του 2010, ενώ σε επίπεδο περιφερειών, το μήνα Δεκέμβριο του 2011 στην περιφέρεια Ηπείρου-Δυτικής Μακεδονίας καταγράφεται επισήμως το μεγαλύτερο ποσοστό ανέργων, που έφθασε το 24,5% του εν Ελλάδι πληθυσμού, σημαντική υποχώρηση το έτος 2011 του Δείκτη Οικονομικού Κλίματος στην Ελλάδα, ο οποίος διαμορφώθηκε στις 77,62 μονάδες (έναντι 79,31 μονάδων το έτος 2010 και 108,38 μονάδων το έτος 2007), διαμόρφωση του δείκτη Επιχειρηματικών Προσδοκιών στο λιανικό εμπόριο το έτος 2011 στις 58,9 μονάδες (έναντι 59,2 μονάδων το έτος 2010 και 120,8 μονάδων το έτος 2007, συνεχής και παρατεταμένη ύφεση, που υπερέβη το 6,8% για το έτος 2011, αβεβαιότητα μείωσης του δημόσιου ελλείμματος (17 δις. ευρώ το 2011), καθώς και το μεν εκρηκτική αύξηση του δημόσιου χρέους που διαμορφώνεται ήδη στο 165 % του Α.Ε.Π., το δε υπερβαίνουσα κάθε αναμενόμενο όριο μείωση των δημόσιων και ιδιωτικών επενδύσεων, ήτοι επήλθαν οικονομικές καταστάσεις, που κατά εξαιρετικά αιφνίδιο και βίαιο κοινωνικά και οικονομικά τρόπο δυναμίτισαν την αναπτυξιακή προοπτική και την εν γένει δυνατότητα αναβάθμισης της εγχώριας παραγωγής, η οποία συρρικνώθηκε κατά τρόπο, που όχι απλώς υπερέβη δυσοίωνες προβλέψεις οικονομικών αναλυτών, αλλά και εν τέλει ανέτρεψε τις προβλέψεις, που εγένοντο κατά τη χάραξη της οικονομικής πολιτικής στην αντιμετώπιση της κρίσης, όπως αποδεικνύεται από την πλειάδα νεότερων οικονομικών μέτρων, που επακολούθησαν των αρχικώς ληφθέντων για την επίτευξη, όμως, των αυτών στόχων (άρθ. 336 παρ. 1 ΚΠολΔ).

Η προπεριγραφείσα οικονομική κρίση που ενέσκηψε απρόοπτα και απρόβλεπτα στην Ελλάδα και η οικονομική εν γένει αποσταθεροποίηση, που είχε χρονικό βάθος και πρωτόγνωρη ένταση, όπως αποτυπώνεται στις προεκτεθείσες και εν τω μεταξύ διαμορφωθείσες οικονομικές συνθήκες, αποτέλεσαν μεγέθη, τα οποία, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, ήταν έκτακτα και δεν μπορούσαν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες και κατά τη συνήθη πορεία των συναλλαγών ούτε είναι δυνατό να θεωρηθούν ως συνήθως συμβαίνοντα κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων ούτε ακόμα και ως τυχαία απλώς γεγονότα. Εξάλλου, το μίσθιο, ως προελέχθη, ευρίσκεται επί της οδού ........ αρ. . , στην πόλη των Ιωαννίνων, όπου, από το έτος 2010 και εφεξής, η εμπορική κίνηση της περιοχής όχι μόνον δεν βαίνει αύξουσα, αλλά έχει εισέλθει σε ραγδαία πτωτική τροχιά, με τη διακοπή της λειτουργίας σημαντικού αριθμού επιχειρήσεων στην ευρύτερη περιοχή λόγω της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να ανταποκριθούν στις λειτουργικές ανάγκες των επιχειρήσεών τους. Για το λόγο, μάλιστα, αυτό, καίτοι η προσφορά προς εκμίσθωση ακινήτων για επαγγελματική στέγη στην περιοχή είναι αυξημένη, η ζήτησή τους παρίσταται ως ιδιαιτέρως μειωμένη, με αποτέλεσμα, λόγω της έκτακτης και δυσμενούς αυτής οικονομικής συγκυρίας, ακόμη και καταστήματα στον πυρήνα του εμπορικού κέντρου της πόλεως να παραμένουν χωρίς μίσθωση (κενά). Ενδεικτικά, επί της οδού ... , του εμπορικότερου δρόμου των Ιωαννίνων, όπου ευρίσκεται και το ένδικο μίσθιο, υπάρχουν περίπου επτά (7) κενά καταστήματα, σύμφωνα με τη σαφή κατάθεση της μάρτυρα απόδειξης, ενώ και στους γύρω παράλληλους δρόμους (οδός.... , ..........), όπως προκύπτει από τις προσκομισθείσες από την ενάγουσα φωτογραφίες, των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η γνησιότητα, εκκενώθηκαν κατά το τελευταίο διάστημα και παραμένουν και σήμερα κενά τουλάχιστον είκοσι (20) καταστήματα. Προσέτι δε, μειωμένο εμφανίζεται και το επιχειρηματικό ενδιαφέρον για έναρξη παρεμφερών με την ασκούμενη από την ενάγουσα επιχειρήσεων, ενόψει της γενικότερης οικονομικής κρίσης, που έπληξε τον εμπορικό και επιχειρηματικό κόσμο των Ιωαννίνων και ιδίως τα καταστήματα εμπορίας ενδυμάτων και υποδημάτων, η ίδια δε η ενάγουσα, ενόψει και του μισθώματος που σήμερα καταβάλει, ασκεί την επιχειρηματική της δραστηριότητα αντιμετωπίζοντας σημαντικές οικονομικές δυσκολίες. Δεν πρέπει, άλλωστε, να παροραθεί ότι ο κύκλος εργασιών της επιχείρησής της έχει ήδη μειωθεί αισθητά, καθόσον τα ακαθάριστα έξοδα του ένδικου καταστήματος για το έτος 2008 ανερχόταν στο ποσό των 177.394,50 ευρώ, για το έτος 2009 στο ποσό των 171.990,30 ευρώ, για το έτος 2010 στο ποσό των 128.491,64 ευρώ και για το έτος 2011 στο ποσό των 112.799,15 ευρώ (βλ. τη σχετική βεβαίωση του λογιστή-φοροτεχνικού ........ και τις καρτέλες λογαριασμού της ενάγουσας εταιρίας). Σχετικώς με το δυνάμενο να επιτευχθεί συμβατικώς, «ελεύθερο» μίσθωμα αναφορικά με το μίσθιο κατάστημα, κατά την άσκηση (επίδοση) της υπό κρίση αγωγής την 27-4-2011 (βλ. τις υπ’ αρ. 10696/27-4-2011 και 10697/27-4-2011 εκθέσεις επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας στο Πρωτοδικείο Ιωαννίνων, Ευγενίας Στάμου) και σε σχέση με την επικρατούσα οικονομική κατάσταση, η ενάγουσα προσκόμισε μετ’ επικλήσεως τα εξής συγκριτικά στοιχεία εκμισθωμένων ακινήτων στα Ιωάννινα: 1) Το από 22-2-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο εκμισθώθηκε στην ανώνυμη εταιρία «......» ένα κατάστημα, που ευρίσκεται επί της ....... αρ. .. , εμβαδού 110 τ.μ., με πατάρι 110 τ.μ. και εξοπλισμένου με δύο (2) κλιματιστικές μονάδες στο ισόγειο, δύο (2) κλιματιστικές μονάδες στο πατάρι, μία (1) κλιματιστική μονάδα στην αποθήκη του ισογείου, έναν (1) ηλεκτρονικό πίνακα, ρολό ασφαλείας στην εμπρόσθια όψη του καταστήματος, ρολό ασφαλείας στην οπίσθια όψη του καταστήματος, ψευδοροφή με ενσωματωμένο σύστημα παραγωγής ήχου με ηχεία και παραγωγής φωτισμού με σποτ φωτισμού, νέα δάπεδα στο ισόγειο του καταστήματος και στον όροφο και υδρομόνωση στην οροφή του μισθίου, για 12 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος 3.300 ευρώ, για το χρονικό διάστημα έως την 28-2-2015, πλέον του ημίσεως τέλους χαρτοσήμου εκ 1,8%, αναπροσαρμοζόμενου ετησίως σύμφωνα με το ποσοστό του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως καθορίζεται από την ΕΣΥΕ για τους δώδεκα αμέσως προηγούμενους της αναπροσαρμογής μήνες, 2) Το από 29-7-2010 ιδιωτικό τροποποιητικό συμφωνητικό με συμβαλλόμενους τη ..... (εκμισθώτρια) και τον .....(μισθωτή), σύμφωνα με το οποίο τροποποιήθηκε ο 2ος όρος του από 21-1-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού και μειώθηκε το μίσθωμα ακινήτου από το ποσό των 2.590 ευρώ μηνιαίως στο ποσό των 1.500 ευρώ πλέον χαρτοσήμου και εισφορών υπέρ ΟΓΑ, ήτοι εν συνόλω 1.554 ευρώ έως την 1-8-2013, δίχως να προκύπτει η διεύθυνση, το εμβαδό και η ιδιότητα του μισθίου. Αξιοσημείωτο είναι ότι στο συμφωνητικό αυτό αναφέρονται οι λόγοι της μείωσης του μισθώματος ήτοι «…η ρύθμιση αυτή κρίνεται δίκαιη και εύλογη, οφειλόμενη στη γενικότερη οικονομική κατάσταση της χώρας, η οποία επηρεάζει ως ύφεση και την εμπορική κίνηση και τα προσδοκώμενα οφέλη από την λειτουργία της επιχείρησης του μισθωτή για τα επόμενα τρία χρόνια…», 3) Το από 14-3-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο εκμισθώθηκε στη .... ένα ισόγειο κατάστημα, που ευρίσκεται επί της οδού ..... αριθ. .. , εμβαδού 45,30 τ.μ., με ίσης επιφάνειας υπόγειο και πατάρι επιφανείας 15 τ.μ., για 3 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος 800 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, αναπροσαρμοζόμενου ετησίως, μετά την παρέλευση της τριετίας και υπό τον όρο παράτασης της μίσθωσης, σύμφωνα με το δείκτη τιμών καταναλωτή της Τράπεζα της Ελλάδος, όπου στεγάσθηκε επιχείρηση με αντικείμενο την εμπορία γυναικείων ενδυμάτων-υποδημάτων-αξεσουάρ, 4) Το από 15-2-2012 τροποποιητικό ιδιωτικό συμφωνητικό, που αφορά κατάστημα επί της οδού ... αρ. .. , όπου στεγάζεται επιχείρηση με την επωνυμία «....» και εκμισθώθηκε στην ανώνυμη εταιρία «..........», σύμφωνα με το οποίο τροποποιήθηκε το από 1- 7-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό και μειώθηκε το ύψος του μισθώματος στο ποσό των 2.500 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, για το χρονικό διάστημα από 1-1-2012 έως 31-12-2013, 5) Το από 4-10-2011 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο εκμισθώθηκε στον ... ένα ισόγειο κατάστημα, που ευρίσκεται στην οδό .... αρ. ., αποτελούμενο από ισόγειο, πατάρι και υπόγειο, εμβαδού αντίστοιχα 56 τ.μ., 30 τ.μ. και 60 τ.μ., για 12 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος 1.000 ευρώ, για το χρονικό διάστημα έως την 14-10-2014, εφεξής αναπροσαρμοζόμενου ετησίως σύμφωνα με τον τιμάριθμο του αμέσως προηγούμενου της αναπροσαρμογής μήνα, όπου στεγάζεται επιχείρηση με αντικείμενο την πώληση υποδημάτων και δερμάτινων ειδών, 6) Το από 7-5-1998 ιδιωτικό συμφωνητικό, με το οποίο εκμισθώθηκε στη .... ένα κατάστημα, που ευρίσκεται στην οδό .... αρ. .. , εμβαδού 44,28 τ.μ., για 12 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος 150.000 δραχμών (ήδη 440,20 ευρώ), πλέον του τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, αναπροσαρμοζόμενου ανά διετία κατά ποσοστό 8% ετησίως, όπου στεγάζεται επιχείρηση με την επωνυμία «....» με αντικείμενο την πώληση αθλητικών ειδών, καθώς και το από 22-3-2010 ιδιωτικό συμφωνητικό που επανέλαβε τους όρους της ανωτέρω μίσθωσης, 7) Το από 1-7-2002 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο εκμισθώθηκε στους .............. ένα κατάστημα, που ευρίσκεται στην οδό .... αρ. ., εμβαδού 48 τ.μ. μετά του υπογείου και του μεσορόφου (παταριού), για 8 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος 1.321 ευρώ για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη, αναπροσαρμοζόμενου ετησίως μετά τη διετία κατά ποσοστό 4%, όπου στεγάζεται η επιχείρηση με την επωνυμία «..» με αντικείμενο την πώληση ανδρικών και γυναικείων ενδυμάτων, 8) Το από 1-9-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο μισθώθηκε στον ....... ένα ισόγειο κατάστημα, που ευρίσκεται επί της οδού ..... αριθ. .. , εμβαδού 192 τ.μ., με ημιώροφο ίσης επιφάνειας και υπόγειο εμβαδού 100 τ.μ., αντί μηνιαίου μισθώματος 3.000 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, αναπροσαρμοζόμενου ετησίως σε ποσοστό αντίστοιχο του ετήσιου πληθωρισμού του προηγούμενου έτους, 9) Το από 29-6-2011 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο εκμισθώθηκε στην ανώνυμη εταιρία «..........» το υπό στοιχεία Κ-4 κατάστημα, που ευρίσκεται στην οδό .... αρ. . , αποτελούμενο από ισόγειο, πατάρι και υπόγειο, εμβαδού αντίστοιχα 75,85 τ.μ., 37 τ.μ. και 75,85 τ.μ., για 9 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος 1.824,33 ευρώ, για το χρονικό διάστημα έως την 30-6-2013, πλέον τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, αναπροσαρμοζόμενου ετησίως από την 1-7-2013 και εφεξής σύμφωνα με τον τιμάριθμο του αμέσως προηγούμενου της αναπροσαρμογής μήνα, 10) Το από 10-7-2010 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο εκμισθώθηκε στην ανώνυμη εταιρία «..........» ένα ισόγειο κατάστημα (υπό στοιχείο Κ-1), που ευρίσκεται στην οδό .... αρ. .. , εμβαδού του ισογείου 26,56 τ.μ., του υπογείου 23,87 τ.μ., για 12 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος 1.250 ευρώ, για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη, αναπροσαρμοζόμενου ετησίως μετά τη διετία κατά ποσοστό 3%, όπου στεγάζεται επιχείρηση με την επωνυμία «......» με αντικείμενο την πώληση υποδημάτων και αξεσουάρ, 11) Το από 17-9-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο εκμισθώθηκε στην ανώνυμη εταιρία «.........» ένα ισόγειο κατάστημα, που ευρίσκεται στην οδό .... αρ. .. , εμβαδού 258,17 τ.μ., για 5 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος 1.610 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, αναπροσαρμοζόμενου ετησίως, μετά το δεύτερο μισθωτικό έτος, σύμφωνα με το ν. 2741/1999, 12) Το από 15-1-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο εκμισθώθηκε στην ανώνυμη εταιρία «.....» το υπό στοιχεία Κ-1 ισόγειο κατάστημα, που ευρίσκεται στην ..... αρ. .. , εμβαδού 169 τ.μ., για 9 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος 2.300 ευρώ, για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη, αναπροσαρμοζόμενου ετησίως, μετά την παρέλευση διετίας κατά ποσοστό 5% και το από 22- 2-2011 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο τροποποιήθηκε το ανωτέρω από 15-1-2008 συμφωνητικό μίσθωσης ως προς το ύψος του μισθώματος, το οποίο μειώθηκε από το ποσό των 2.535,75 ευρώ πλέον χαρτοσήμου εκ 91,29 ευρώ, στο ποσό των 2.000 ευρώ πλέον χαρτοσήμου εκ 72 ευρώ για το χρονικό διάστημα από 15-1-2011 έως 14-1-2012. Οι εναγόμενοι προσκομίζουν το από 6-3-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο εκμισθώθηκε στον ..... ένα ισόγειο κατάστημα, που ευρίσκεται επί της οδού ...... αριθ. .. , εμβαδού 80 τ.μ., με ίσης επιφάνειας πατάρι και υπόγειο εμβαδού 100 τ.μ., για 12 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος 2.700 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενου από την 1-1-2014 ετησίως κατά ποσοστό 4%, όπου στεγάσθηκε επιχείρηση με αντικείμενο την πώληση ειδών οικιακής χρήσης, καλλυντικών, παιχνιδιών κλπ. Οι περισσότερες από τις προμνησθείσες μισθώσεις έχουν συναφθεί εντός της τελευταίας διετίας και συνεπώς είναι πρόσφορες για την εκτίμηση της τρέχουσας μισθωτικής αξίας και του επίδικου ακινήτου, η οποία, σύμφωνα με το προσκομιζόμενο από την ενάγουσα φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής μισθωτικής αξίας ακινήτου της Συμβολαιογράφου Ζίτσας, ανέρχεται στο ποσό των 376,45 ευρώ μηνιαίως.

Περαιτέρω, ενόψει της σοβούσας οικονομικής κρίσης, που άρχισε να εκδηλώνεται στη Χώρα μας από τις αρχές του έτους 2010 και επιδεινώνεται συνεχώς, σαφώς και δεν μπορούσε εξαρχής και δη κατά το χρόνο συνάψεως (30-5-2007) της ένδικης συμβάσεως μίσθωσης να προβλεφθεί, επακόλουθο δε αυτής ήταν ότι έκτοτε (αρχές του 2010) οι μισθωτικές αξίες των επαγγελματικών χώρων γνωρίζουν προοδευτική μείωση, που ανέρχεται έως και το 30% σε σύγκριση με τις αντίστοιχες αξίες των περασμένων ετών. Συνακόλουθα, λαμβανομένων υπόψη των προαναφερομένων συγκριτικών στοιχείων και των έκτακτων και απρόβλεπτων συνθηκών ρευστότητας της εσωτερικής και διεθνούς οικονομίας, η πραγματική μισθωτική αξία του ένδικου ακινήτου, κατά το χρόνο άσκησης της υπό δίκην αγωγής (την 27-4-2011), που ενδιαφέρει εν προκειμένω, δεν υπερβαίνει το ποσό των (1.092,02€ - 30% =) 764,41 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου (εκ 3,6%) 27,52 ευρώ, ήτοι το συνολικό ποσό των (764,41€ + 27,52€ =) 791,03 ευρώ. Αντί του ποσού αυτού, κατά τη συμφωνία των μερών, το μίσθωμα που η ενάγουσα κατέβαλλε, έπειτα από αναπροσαρμογή με βάση τη σύμβαση μισθώσεως, κατά των ανωτέρω χρόνο (27-4-2011) ανερχόταν στο ποσό των 1.092,02 ευρώ μηνιαίως, πλέον του τέλους χαρτοσήμου (εκ 3,6%) 39,31 ευρώ , ήτοι συνολικά στο ποσό των 1.131,33 ευρώ. Ωστόσο, η διαφορά αυτή μεταξύ του συμφωνηθέντος μισθώματος και αυτού που προκύπτει από την πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου, ανερχόμενη στο ποσό των (1.131,33€ - 791,03€=) 340,30 ευρώ, υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε η ενάγουσα-μισθώτρια εταιρία και η εμμονή των εναγόμενων-συνεκμισθωτών στην καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος αντιμάχεται την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία η περιστολή του συμφωνημένου (και καταβαλλόμενου) μισθώματος, προκειμένου να επέλθει εξίσωση των εκατέρωθεν παροχών. Πρέπει, εξάλλου, να σημειωθεί ότι μέσω του νομικού μηχανισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος κατ’ εφαρμογή του άρθρου 388 ΑΚ επιτυγχάνεται η αναδιαμόρφωση του ύψους της καταβαλλόμενης από το μισθωτή αντιπαροχής, κατά το μέτρο που τούτο συμβαδίζει με την εν γένει ποσοστιαία μεταβολή που επήλθε στις μισθωτικές αξίες των συγκρίσιμων μισθωτικά ακινήτων, χωρίς, όμως, να είναι δυνατόν δι’ αυτού του τρόπου να καταλυθεί πλήρως και η ελευθερία της βούλησης των συμβαλλομένων, όπως αυτή αποτυπώθηκε κατά την κατάρτιση της αρχικής σύμβασης και εκφράστηκε στη σχέση παροχής-αντιπαροχής. Ως εκ τούτου, ένα κατ’ αντικειμενική κρίση συμφωνηθέν, προ της επέλευσης της απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών, υψηλό μίσθωμα (όπως χαρακτηρίζεται το ένδικο μίσθωμα ύψους 1.000 ευρώ σε σχέση με τη μικρή επιφάνεια και τη θέση του ακινήτου), μετά την επέλευση της ως άνω όλως αιφνίδιας μεταβολής δεν είναι δυνατόν και υπό τις νέες συνθήκες να μεταβληθεί σε ένα κατ’ αντικειμενική κρίση χαμηλό μίσθωμα, διότι τούτο θα ανέτρεπε πλήρως το δικαιοπρακτικό θεμέλιο της μεταξύ των αντισυμβαλλομένων αρχικής σύμβασης μίσθωσης. Η απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών, συνεπώς, δικαιολογεί την αντιστοιχούσα προς αυτή τη μεταβολή αναπροσαρμογή του μισθώματος, μετά από την πραγματοποίηση της οποίας η σχέση του αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος προς τη νυν μισθωτική αξία των όμορων ακινήτων δεν είναι δυνατόν να διαφέρει από τη σχέση της μισθωτικής αξίας του ενδίκου ακινήτου και των όμορων αυτού ακινήτων, όπως αυτή είχε διαμορφωθεί προ της επέλευσης της οικονομικής κρίσης. Τούτος ο κανόνας πλήρως ανταποκρίνεται στην ανάγκη διαπλαστικής παρέμβασης του Δικαστηρίου επί του μισθώματος λόγω της αιφνίδιας μεταβολής των συνθηκών, ταυτόχρονα, όμως, σέβεται και τη συμβατική ελευθερία των αντισυμβαλλομένων, όπως αυτή εκφράστηκε κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης. Ακολούθως, προς περιορισμό της ζημίας και άρση της διαταχθείσας καλής πίστης επιβάλλεται, κατ’ απόκλιση των συμφωνημένων, να περισταλεί το καταβλητέο μίσθωμα για το χρονικό διάστημα από την επομένη επίδοσης της αγωγής (28-4-2011) και εφεξής μέχρι την 1-7-2011 (χρονικό σημείο συμφωνηθείσας αναπροσαρμογής βάσει του 2ου όρου του συμφωνητικού μισθώσεως), στο ποσό των 791,03 ευρώ (συμπεριλαμβανομένου του χαρτοσήμου εκ 3,6%), αναπροσαρμοζόμενου περαιτέρω ετησίως, σύμφωνα με τους όρους του ανωτέρω ιδιωτικού συμφωνητικού, κάθε 1η Ιουλίου εκάστου μισθωτικού έτους, κατά ποσοστό 4,5%, ήτοι την 1-7-2011, την 1-7-2012, την 1- 7-2013 και ούτω καθ’ εξής [ώστε από την 1-7-2011 έως την 31-6-2012 θα ανέρχεται στο ποσό των (791,03€ Χ 4,5%=) 826,63 ευρώ, από την 1-7-2012 έως την 31-6-2013 στο ποσό των (826,63€ Χ 4,5%=) 863,83 ευρώ κ.ο.κ], με διατήρηση, βεβαίως, του δικαιώματος των διαδίκων να προβούν σε διαφορετική ρύθμιση ή να προσφύγουν στο Δικαστήριο για νέα αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατ’ άρθρα 388 και 288 ΑΚ. Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω η υπό κρίση αγωγή πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη κατά την κύρια βάση της, παρελκούσης της έρευνας της επικουρικής τοιαύτης, και να αναπροσαρμοσθεί (μειωθεί) το συμφωνηθέν μεταξύ των διαδίκων μίσθωμα για το ανωτέρω μίσθιο κατάστημα στο ποσό των 791,03 ευρώ (συμπεριλαμβανομένου του χαρτοσήμου εκ 3,6%), για το χρονικό διάστημα από την επομένη επίδοσης της αγωγής (28-4-2011) και εφεξής μέχρι την 1-7-2011. Τέλος, μέρος των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας πρέπει να επιβληθεί σε βάρος των εναγομένων, λόγω της εν μέρει νίκης της πρώτης και κατόπιν νομίμου αιτήματός της (άρθ. 178 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσας απόφασης.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων. ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ ό,τι στο σκεπτικό κρίθηκε ως απορριπτέο. ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή. ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΖΕΙ – ΜΕΙΩΝΕΙ το μηνιαίο μίσθωμα, που καταβάλλεται για το υπό στοιχείο ΚΑΠΑ ΤΡΙΑ (Κ-3) ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 21 τ.μ. (μετά του παταριού ίσης εκτάσεως), που ευρίσκεται στα Ιωάννινα επί της οδού ... αριθ. . , από το ποσό των χιλίων εκατόν τριάντα ενός ευρώ και τριάντα τριών λεπτών (1.131,33) στο ποσό των επτακοσίων ενενήντα ενός ευρώ και τριών λεπτών (791,03), συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου (3,6%), για το χρονικό διάστημα από την 28-4-2011 (επομένη ημέρα επίδοσης της κριθείσας αγωγής) έως την 1-7-2011, μετά την πάροδο του οποίου, και κάθε 1η Ιουλίου εκάστου επόμενου μισθωτικού έτους, εξακολουθεί να ισχύει η συμβατική κατ’ έτος αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατά ποσοστό 4,5%, σύμφωνα με τον 2ο όρο του από 30-5-2007 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως ακινήτου. ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος των εναγομένων ένα μέρος της δικαστικής δαπάνης της ενάγουσας, το ύψος της οποίας καθορίζει στο ποσό των διακοσίων πενήντα (250) ευρώ.

πηγή: lawdb.intrasoftnet.com/nomos

Δημήτριος Χ. Καραγιάννης, δικηγόρος, Θεσσαλονίκη - Αθήνα