Αναπροσαρμογή μισθώματος σε εμπορική μίσθωση κάτω από έκτακτες και απρόβλεπτες συνθήκες (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, αριθμός απόφασης 497/2012).

Διατάξεις: άρθρα 288, 388 ΑΚ

[...] I. Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, η οποία εφαρμόζεται και για τις εμπορικές μισθώσεις, παρέχει στο δικαστήριο τη δυνατότητα να προβεί σε αναπροσαρμογή μισθώματος αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ Ολ 9/1997 ΕλλΔνη 1997,767). Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια της ως άνω διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων γειτονικών και ομοειδών ακινήτων η υποτίμηση του νομίσματος, η από διάφορους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου κατά το σύστημα της συμβατικής ή της αντικειμενικής αναπροσαρμογής μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης (ελεύθερου), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη, αναπροσαρμογή του οφειλομένου και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να το αναπροσαρμόσει στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 608/2010 και ΑΓ. 633/2007 TNΠ ΝΟΜΟΣ). Για τη θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 ΑΚ όταν την ασκεί ο μισθωτής πρέπει για το ορισμένο αυτής κατ’ άρθρο 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, εκτός των άλλων, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διάταξης, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων – μισθωτής – στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης, οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κ.λπ.), οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν, με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής. Δηλαδή, απαιτείται έτσι κατά τρόπο συγκεκριμένο να αναφερθεί η σημαντική μείωση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, η μη ζήτηση καταστημάτων για μίσθωση που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, η ζημία του μισθωτή και τέλος, η μισθωτική αξία όμορων και ομοειδών καταστημάτων. Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει, πρώτα να διαγνώσει αν μεταξύ του οφειλόμενου κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης (ελεύθερου) υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου) και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμοστεί το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 1229/2011 TNΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2005 ΕλλΔνη 2006,167, ΕφΑθ 1824/2009 NoΒ 2009,1363, ΕφΑθ 5138/2008 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΘεσ 2678/2006 Αρμ 2007,1168 και ΕφΘεσ 391/2005 Αρμ 2005,1025). Τέλος, απαιτείται και αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 1464/2009 TNΠ ΝΟΜΟΣ).

II. Στην προκείμενη περίπτωση η ενάγουσα ισχυρίζεται με την αγωγή ότι, δυνάμει του από 15.1.2009 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, μίσθωσε από τους εναγόμενους τις ειδικά αναφερόμενες στην αγωγή οριζόντιες ιδιοκτησίες, που βρίσκονται στην Αθήνας (περιοχή Βικτώρια), αντί μηνιαίου μισθώματος 12.000 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου 3,6%. Ότι, με την αναπροσαρμογή του μισθώματος που συμφωνήθηκε κατ’ έτος, το μίσθωμα ανέρχεται στο ποσό των 12.720 ευρώ το μήνα. Ότι μετά τη σύναψη της πιο πάνω μίσθωσης άρχισαν να γίνονται αισθητές οι συνέπειες της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, με αποκορύφωμα την είσοδο της Ελλάδας στο ΔΝΤ, προ της χρεοκοπίας, κάτι που είχε ως αποτέλεσμα την πτώση των μισθών και τη μείωση της εμπορικής κίνησης. Ότι, λόγω των έκτακτων και απρόβλεπτων αυτών συνθηκών η μισθωτική αξία του μισθίου έχει μειωθεί κατά 30%, έτσι ώστε η παροχή της (ενάγουσας), λόγω και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Κατόπιν τούτων, ζητεί να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα που καταβάλλει στους εναγομένους, κατά τις διατάξεις των άρθρων 388 άλλως 288 του ΑΚ, στο ποσό των 8.900 ευρώ από την άσκηση της αγωγής. Τέλος, ζητεί να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστή και να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στην καταβολή της δικαστικής της δαπάνης. Με τέτοιο περιεχόμενο και αίτημα, η αγωγή αρμοδίως φέρεται για συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρα 16 αρ. 1 σε συνδυασμό με το 14 παρ. 1 περ. β και 29 του ΚΠολΔ), κατά την προκείμενη ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. του ΚΠολΔ), είναι επαρκώς ορισμένη, ως προς την κύρια βάση της αγωγής, απορριπτομένου του περί του αντιθέτου ισχυρισμού των εναγομένων και είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 281, 388 ΑΚ, 7 παρ. 4 του ΠΔ 34/1995, 176 και 191 παρ. 2 του ΚΠολΔ. Αντίθετα, πρέπει να απορριφθεί ως αόριστη ως προς την επικουρική βάση αυτής (άρθρο 288 του ΑΚ), αφού, σύμφωνα και με όσα αναφέρονται στη μείζονα σκέψη, σ’ αυτήν αναφέρεται απλά μεταβολή των οικονομικών συνθηκών που ίσχυαν κατά τη σύναψη της μίσθωσης και στο μετέπειτα χρόνο, ενώ δεν αναφέρεται κατά τρόπο συγκεκριμένο η σημαντική μείωση του τιμάριθμου και του εισοδήματος της ενάγουσας, η μη ζήτηση καταστημάτων για μίσθωση που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, η ζημία του μισθωτή και τέλος, η μισθωτική αξία όμορων και ομοειδών καταστημάτων, ώστε με βάση τα στοιχεία αυτά, το Δικαστήριο να μπορεί πρώτα διαγνώσει αν, μεταξύ του οφειλόμενου κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης (ελεύθερου), υπάρχει τόσο σημαντική διαφορά, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου μισθώματος) και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά την καλή πίστη που διαταράχθηκε. Τέλος, μη νόμιμο είναι και το αίτημα για την κήρυξη της απόφασης που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστής, αφού προσωρινά εκτελεστή μπορεί να κηρυχθεί μόνο απόφαση που μετά την τελεσιδικία τους θα μπορούσαν να αποτελέσουν τίτλο εκτελεστό, κάτι που δεν συμβαίνει στην προκείμενη περίπτωση, διότι η υπό κρίση απόφαση που θα εκδοθεί είναι διαπλαστική. Πρέπει επομένως, να ερευνηθεί η αγωγή, κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη, περαιτέρω κατ’ ουσίαν.

III. [...]: Οι εναγόμενοι, εκμίσθωσαν στην ενάγουσα, με το από 15.1.2009 ιδιωτικό συμφωνητικό, τρία καταστήματα, που βρίσκονται στην επί των οδών … πολυκατοικία, η οποία, δυνάμει της …/16.11.1987 απόφασης του αναπληρωτή Υπουργού ΠΕΧΟ.Δ.Ε., που δημοσιεύτηκε στο 1169/2.12.1987 ΦΕΚ (τεύχος τέταρτο) έχει χαρακτηριστεί διατηρητέα. Συγκεκριμένα, εκμίσθωσαν ένα ισόγειο γωνιακό κατάστημα επιφάνειας 78,30 τ.μ. με πατάρι επιφάνειας 35,20 και δύο συνεχόμενα υπόγεια καταστήματα, επιφάνειας 85,96 και 93,34 αντίστοιχα, των οποίων έχουν τη συγκυριότητα, προκειμένου η ενάγουσα να τα χρησιμοποιήσει ως αναψυκτήριο, πιτσαρία, μπουγατσάδικο, σνάκ-μπαρ, κυλικείο, καφετέρια και εστιατόριο. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε μέχρι την 31.12.2020, το δε μίσθωμα (συμφωνήθηκε) στο ποσό των 12.000 ευρώ, καταβλητέο, πλέον του τέλους χαρτοσήμου 3,6%, τις τρεις πρώτες εργάσιμες ημέρες κάθε μήνα. Επιπλέον, συμφωνήθηκε ότι το πιο πάνω μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται την 1α Ιανουαρίου κάθε έτους, αρχής γενομένης από την 1.1.2010, κατά ποσοστό 6%, σε περίπτωση δε που το ποσοστό αύξησης του τιμαρίθμου υπερβεί το 4%, τότε θα αυξάνεται κατά επιπλέον 2 μονάδες. Ήδη, το μίσθωμα, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής ανέρχεται στο ποσό των 12.720 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου 3,6%. Εξάλλου, λόγω του υπερβολικού ελλείμματος της γενικής κυβέρνησης και του δημοσίου χρέους στις 15 Μαρτίου 2010, ψηφίστηκε ο Ν 3833/2010 «Προστασία της Εθνικής Οικονομίας – Επείγοντα μέτρα για την αντιμετώπιση της δημοσιονομικής κρίσης», με τον οποίο λήφθηκαν μέτρα δημοσιονομικής εξυγίανσης ύψους 4,8 δισεκατομμυρίων ευρώ ή 2% του ΑΕΠ, τα οποία κατέστησαν αναγκαία λόγω της δεινής θέσης των δημοσίων οικονομικών της χώρας και, ιδίως, του υψηλού ελλείμματος και του υπέρογκου δημοσίου χρέους της και της εξ αυτών προκληθείσας χρηματοπιστωτικής κρίσης, η οποία δυσχέρανε τη δυνατότητα προσφυγής της Ελλάδας στις διεθνείς αγορές χρήματος. Παρά ταύτα, τα μέτρα που λήφθηκαν από τις ελληνικές αρχές και η δημιουργία του μηχανισμού στήριξης της ελληνικής οικονομίας δεν ανέστρεψαν το δυσμενές κλίμα που είχε διαμορφωθεί στις διεθνείς αγορές χρήματος σε βάρος της Ελλάδας. Τον Απρίλιο υποβαθμίστηκε περαιτέρω από διεθνείς επενδυτικούς οίκους η πιστοληπτική ικανότητα της χώρας. Στα τέλη Απριλίου, το κόστος δανεισμού της χώρας είχε εκτοξευθεί σε απαγορευτικά επίπεδα και, συγκεκριμένα, το επιτόκιο για μεν τα διετή ομόλογα είχε διαμορφωθεί στο 18%, για τα πενταετή στο 14,6% και για τα δεκαετή στο 12,5%. Αντίστοιχη ήταν και η πορεία των ασφαλίστρων πιστωτικού κινδύνου (CDS). Κατόπιν τούτων, η κυβέρνηση υπέβαλε, στις 23 Απριλίου 2010, αίτηση για την ενεργοποίηση του μηχανισμού στήριξης. Στις 3 Μαΐου 2010 υπεγράφη μεταξύ της Επιτροπής, που ενεργούσε για Λογαριασμό των κρατών – μελών της Ευρωζώνης, και της Ελληνικής Δημοκρατίας, «Μνημόνιο Συνεννόησης», στο οποίο περιελήφθησαν τα μέτρα του τριετούς προγράμματος που είχε καταρτιστεί από τις ελληνικές αρχές μετά από συνεννόηση με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, Το «Μνημόνιο Συνεννόησης» απαρτίζεται από τρία επιμέρους μνημόνια: α) το «Μνημόνιο Οικονομικής και Χρηματοπιστωτικής Πολιτικής», με το οποίο καθορίζονται οι στρατηγικού χαρακτήρα στόχοι του προγράμματος και τα επιμέρους δημοσιονομικά, χρηματοπιστωτικά και διαρθρωτικά μέτρα, που πρέπει να ληφθούν για τη βελτίωση της δημοσιονομικής κατάστασης της χώρας και την ανάπτυξη της εθνικής οικονομίας, β) το «Μνημόνιο στις συγκεκριμένες προϋποθέσεις Οικονομικής Πολιτικής», στο οποίο γίνεται εξειδίκευση και λεπτομερής περιγραφή των ανωτέρω μέτρων και του χρονοδιαγράμματος θεσπίσεως και υλοποιήσεώς τους μέχρι και το τέλος του 2011 και γ) το «Τεχνικό Μνημόνιο Συνεννόησης», με το οποίο αποσαφηνίζεται η έννοια των χρησιμοποιούμενων όρων, καθορίζονται τα ποσοτικά κριτήρια απόδοσης και τα λοιπά κριτήρια αναφοράς, οι μέθοδοι αξιολόγησης του προγράμματος, καθώς και άλλες τεχνικού χαρακτήρα λεπτομέρειες για την παρακολούθηση της πορείας των επιχειρούμενων διαρθρωτικών αλλαγών. Εξάλλου, με το «Μνημόνιο στις συγκεκριμένες προϋποθέσεις Οικονομικής Πολιτικής» επιχειρείται ο λεπτομερής καθορισμός των κριτηρίων αξιολόγησης της προόδου υλοποιήσεως του προγράμματος μέχρι το τέλος του 2011. Στο μνημόνιο αυτό ορίζεται, ειδικότερα, ότι οι ανά τρίμηνο εκταμιεύσεις της διμερούς οικονομικής βοήθειας από τα κράτη – μέλη της Ευρωζώνης θα γίνεται βάσει των υποβληθέντων τριμηνιαίων απολογισμών και μόνον εφόσον διαπιστώνεται αφενός μεν ότι έχουν πληρωθεί τα ποσοτικά κριτήρια επιδόσεων, αφετέρου δε ότι έχει επιτευχθεί ικανοποιητική πρόοδος ως προς την τήρηση των κριτηρίων πολιτικής του μνημονίου. Επιπλέον, στις 6 Μαΐου 2010, δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ο Ν 3845/2010 «Μέτρα για την εφαρμογή του μηχανισμού στήριξης της ελληνικής οικονομίας από τα Κράτη – Μέλη της Ζώνης του ευρώ και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο», όπως ακολούθως τροποποιήθηκε με το Ν 3847/2010, με τις διατάξεις του άρθρου τρίτου του οποίου μειώθηκαν περαιτέρω αποδοχές και επιδόματα των υπηρετούντων, με οποιαδήποτε σχέση εργασίας, στον στενό ή ευρύτερο δημόσιο τομέα (που είχαν ήδη μειωθεί με τον προαναφερθέντα Ν 3833/2010) κατά παρέκκλιση οποιασδήποτε γενικής ή ειδικής διάταξης ή ρήτρας ή όρου συλλογικής σύμβασης εργασίας, διαιτητικής απόφασης ή ατομικής σύμβασης ή συμφωνίας. Τέλος, στις 17.12.2010 δημοσιεύθηκε ο Ν 3899/2010 «Επείγοντα μέτρα εφαρμογής του προγράμματος στήριξης της ελληνικής οικονομίας», με τον οποίο θεσμοθετήθηκαν, εκ νέου, μέτρα για την εφαρμογή του προγράμματος στήριξης της ελληνικής οικονομίας, όπως το Πρόγραμμα αναθεωρήθηκε στις 22.1.2010 και σύμφωνα με όσα όριζε το Μνημόνιο Συνεννόησης. Με τον παραπάνω νόμο 3899/2010, θεσπίστηκε, από 1.1.2011, όριο στις συνολικές αποδοχές και πρόσθετες αμοιβές ή απολαβές όλων των απασχολουμένων με οποιαδήποτε σχέση εργασίας, συμπεριλαμβανομένων και των απασχολουμένων με σύμβαση έμμισθης εντολής. Επίσης, προβλέφθηκε και οριζόντια μείωση 10% των αποδοχών της παραπάνω κατηγορίας εργαζομένων (τακτικές αποδοχές, αποζημιώσεις, επιδόματα οποιασδήποτε φύσης και είδους), εφόσον οι πάσης φύσεως αποδοχές τους υπερβαίνουν το ποσό των 1.800 ευρώ το μήνα, υπολογιζόμενο σε δωδεκάμηνη βάση, κατά παρέκκλιση οποιασδήποτε γενικής ή ειδικής διάταξης ή ρήτρας ή όρου συλλογικής σύμβασης εργασίας, διαιτητικής απόφασης ή ατομικής σύμβασης εργασίας ή συμφωνίας. Περαιτέρω, καθορίστηκε η εισοδηματική πολιτική της Κυβέρνησης μέχρι τέλους του 2011 και ειδικότερα, ορίστηκε ότι, για το έτος 2011, απαγορεύεται οποιαδήποτε αύξηση των αποδοχών των λειτουργών, υπαλλήλων και εργαζομένων κατά την ίδια χρονική περίοδο και με οποιαδήποτε σχέση εργασίας στο Δημόσιο εν γένει, τα ΝΠΔΔ, τους ΟΤΑ, καθώς και τα ΝΠΙΔ που ανήκουν σε ΟΤΑ ή ΟΚΑ ή επιχορηγούνται τακτικά από τον κρατικό προϋπολογισμό σε ποσοστό τουλάχιστον 50% του προϋπολογισμού τους, καθώς και στις δημόσιες επιχειρήσεις, ΝΠΙΔ και οργανισμούς που υπάγονται στο πεδίο εφαρμογής του Κεφαλαίου Α’ του Ν 3429/2005, ενώ θεσπίστηκαν περιορισμοί και ως προς τις προσλήψεις προσωπικού των παραπάνω υπηρεσιών, ενώ, αυξήθηκε ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ, από 11% σε 13%. Από τα παραπάνω εκτεθέντα προκύπτει ότι η χώρα, ήδη από το Μάρτιο 2009, περιήλθε σε «πρωτοφανή οικονομική και δημοσιονομική κρίση» (όρος που χρησιμοποιείται και στην αιτιολογική έκθεση του τελευταίου Ν 3899/2010), η οποία άρχισε να γίνεται αισθητή στους πολίτες από τις αρχές του 2010, μετά τη συνεχή υποβάθμιση της πιστοληπτικής ικανότητας της Ελλάδας από τους «διεθνείς επενδυτικούς οίκους» και συνεχίστηκε και μετά την υπογραφή του Μνημονίου Συνεννόησης στις 3.5.2010 (του οποίου τα κυριότερα μέρη είναι το Μνημόνιο Οικονομικής και Χρηματοπιστωτικής Πολιτικής και το Μνημόνιο Συνεννόησης στις Συγκεκριμένες Προϋποθέσεις Οικονομικής Πολιτικής). Η εν λόγω οικονομική κρίση οδήγησε στην ψήφιση των παραπάνω αναφερόμενων νόμων, δυνάμει των οποίων επιβλήθηκε σειρά μέτρων «δημοσιονομικής προσαρμογής», που ενέχουν ανατροπή νομοθετημένων δικαιωμάτων (περικοπές των πάσης φύσης μισθών των λειτουργών και υπαλλήλων του ευρύτερου δημόσιου τομέα, συρρίκνωση του κοινωνικού κράτους, περιστολή των ενισχύσεων των ασθενέστερων κοινωνικών στρωμάτων, περικοπές συνταξιοδοτικών δικαιωμάτων κ.λπ.) και οδηγούν σε κοινωνική ανασφάλεια λόγω της ρήξης της συνταγματικά προστατευόμενης «δικαιολογημένης εμπιστοσύνης» του πολίτη προς το κράτος δικαίου. Περαιτέρω, από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά μέσα προέκυψε ότι μετά τη σύναψη της πιο πάνω μίσθωσης, παρατηρήθηκε ιδιαίτερη πτώση των εργασιών του καταστήματος της ενάγουσας, παρά τη μείωση των τιμών της τελευταίας, η οποία οφειλόταν αποκλειστικά στην ιδιαίτερη οικονομική και κοινωνική κατάσταση που επικράτησε στη χώρα μετά την υπογραφή των δανειακών συμβάσεων και την ψήφιση των παραπάνω αναφερόμενων νόμων. Έτσι, μεταβλήθηκαν για λόγους εξαιρετικά έκτακτους, που δεν αφορούν στο πρόσωπο της ενάγουσας, τα περιστατικά στα οποία οι παραπάνω συμβαλλόμενοι είχαν στηρίξει την επίδικη σύμβαση λόγω των κρατούντων στην προκείμενη περίπτωση συναλλακτικών ηθών, έτσι ώστε, η συνέχιση της επίδικης μίσθωσης να καθίσταται ιδιαίτερα επαχθής για την ενάγουσα. Κατά συνέπεια, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη, την πλεονεκτική θέση του μισθίου, την εμπορική κίνηση της περιοχής πλησίον και του σταθμού του ΗΣΑΠ, όπου βρίσκεται το μίσθιο και την αυξημένη ζήτηση των καταστημάτων στην περιοχή με παρεμφερές αντικείμενο δραστηριότητας, το μίσθωμα το οποίο είναι δυνατόν να πραγματοποιηθεί σε ελεύθερη μίσθωση, κατά τον κρίσιμο χρόνο της κατάθεσης της αγωγής και εντεύθεν, ανέρχεται στο ποσό των 10.812 ευρώ μηνιαίως, μειωμένο κατά 15% από αυτό που συμφωνήθηκε κατά τη σύναψη της υπό κρίση μίσθωσης. Η διαφορά δε μεταξύ του συμφωνηθέντος μισθώματος και του ελεύθερου, υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που με τη σύμβαση ανέλαβε η ενάγουσα από τη λειτουργία εμπορικής επιχείρησης, σταθμίζοντας τις κατά τα παραπάνω ιδιαίτερες συνθήκες, τον επιχειρηματικό κίνδυνο που υφίσταται σε κάθε επιχειρηματική δραστηριότητα και την ελεύθερη βούληση των συμβαλλομένων κατά τη σύναψη της επίδικης σύμβασης, η δε εμμονή των εναγομένων στην πληρωμή του συμφωνηθέντος μισθώματος είναι αντίθετη από την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να καθίσταται αναγκαία η περιστολή του συμφωνημένου μισθώματος, προκειμένου η παροχή του ενάγοντος μισθωτή να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο της εκπλήρωσης και να βρίσκεται σε αντιστοιχία με την αντιπαροχή των εναγομένων.

IV. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη και να συμψηφιστεί, στο σύνολό της, η δικαστική δαπάνη μεταξύ των διαδίκων, καθόσον η ερμηνεία των κανόνων δικαίου που εφαρμόστηκαν ήταν ιδιαίτερα δυσχερής (άρθρο 179 του ΚΠολΔ). [...]

Παρατηρήσεις: Όπως γίνεται δεκτό, η αναπροσαρμογή μισθώματος επί επαγγελματικής μισθώσεως είναι δυνατόν να γίνει όχι μόνο κατ’ εφαρμογή του άρθρου 388 ΑΚ, δυνατότητα η οποία ρητώς προβλέπεται στο άρθρο 7 παρ. 4 ΠΔ 34/1995, αλλά και κατ’ εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, η οποία αποτελεί διάταξη αναγκαστικού δικαίου, αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέσθηκε ακόμη. Κατά τη σαφή έννοια του ως άνω άρθρου, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. [...] Κατερίνα Χρ. Βούλγαρη, Δικηγόρος, ΔΜΣ Αστικού Δικαίου

Πηγή: EφΑΔ 3/2013, 233