Αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης (Μονομελές Πρωτοδικείο Σύρου, αριθμός απόφασης 11/2013).

Περίληψη: Σύμβαση εμπορικής μίσθωσης. Μηνιαίο μίσθωμα 3.858,75 ευρώ. Οικονομική κρίση στην Ελλάδα. Μείωση εμπορικής κίνησης. Έκτακτες και απρόβλεπτες συνθήκες. 388 ΑΚ. Αίτημα μείωσης μισθώματος στα 2.700 ευρώ. Δεκτή εν μέρει η αγωγή μείωσης του μισθώματος. Αναπροσαρμογή μισθώματος στα 3.087 ευρώ. Καθορισμός ποσοστού ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος στο 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή.

Διατάξεις: άρθρα 288, 388 ΑΚ.

[...] Από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ προβλέπεται η δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης, όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη. Η διάταξη αυτή, η οποία αποδίδει γενική αρχή του δικαίου, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή (και στις συμβάσεις μίσθωσης που διέπονται από τον ΑΚ) ασχέτως εάν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή εάν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός εάν προβλέπεται άλλη, ανάλογη, ειδική προστασία ή συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Επομένως, και ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος αρχικού ή μετά από συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας απρόβλεπτων ή προβλεπτών περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (άρθρο 281 ΑΚ), παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πάντοτε πρέπει να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ Ολ 9/1997 ΕλλΔνη 1997,767). Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλόμενου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης («ελεύθερου»), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλόμενου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 δημ. στη ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 633/2007 δημ. στη ΝΟΜΟΣ). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ' άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο της άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο, μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος, κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 1464/2009 ΝΟΜΟΣ). Το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική.

Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικά, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 588/1995 ΕΔΠ 1996,114, ΑΠ 1427/1991 ΕΔΠ 1992,105, ΑΠ 1346/1993 ΕλλΔνη 35,1597, ΕφΑθ 6578/2000 ΕλλΔνη 41,1684, Χ. Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 επ., Μ. Ραψομανίκης σε ΕΕΝ 45,623). Περαιτέρω, κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, προϋποθέσεις, υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι: α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Εφόσον δε συντρέχει η προϋπόθεση της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού. Κατά συνέπεια, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 του ΑΚ, πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης, από λόγους απρόβλεπτους, από την οποία μεταβολή επήλθε μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, αν την αναπροσαρμογή ζητεί ο μισθωτής, σε τέτοιο ποσό, ώστε η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών (ΑΠ 103/2001 ΕλλΔνη 42,718, ΑΠ 893/2010 δημ. στη ΝΟΜΟΣ). Στην προκείμενη περίπτωση οι ενάγοντες εκθέτουν ότι δυνάμει του από 29.7.2008 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης ο εναγόμενος εκμίσθωσε στον πρώτο από αυτούς ένα κατάστημα, αποτελούμενο από ισόγειο εμβαδού 199,22 τ.μ. και υπόγειο εμβαδού 10 τ.μ., στην περιοχή «...» της ... Μυκόνου για να χρησιμοποιηθεί προεχόντως ως κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος ή για άλλη επαγγελματική χρήση, έναντι μηνιαίου μισθώματος 3.500 € (πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%) και αναπροσαρμοζόμενου ετησίως κατά ποσοστό 5 %, ότι η χρήση του μισθίου έχει παραχωρηθεί στη δεύτερη ενάγουσα, στην οποία συμμετέχει ως ετερόρρυθμος εταίρος ο πρώτος ενάγων, και ότι κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής το μίσθωμα ανέρχεται σε 3.858,75 € (πλέον τέλους χαρτοσήμου 138,91 €). Επικαλούμενοι δε τις στην αγωγή διαλαμβανόμενες ειδικές συνθήκες, οι οποίες διαμορφώθηκαν μετά τη σύναψη της μίσθωσης, ήταν απρόβλεπτες και οδήγησαν στη μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και στη σημαντική κάμψη της δραστηριότητας και μείωση των εσόδων της λειτουργούσας σ' αυτόν επιχείρησης, ζητούν να αναπροσαρμοστεί δικαστικά το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 2.700 € (πλέον τέλους χαρτοσήμου), να καθοριστεί η ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος σε ποσοστό 75% του τιμαρίθμου, να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να καταβάλει σ' αυτούς, με απόφαση προσωρινά εκτελεστή, τη διαφορά, που θα προκύψει μεταξύ του καταβαλλόμενου και το αναπροσαρμοσθέντος δικαστικά μισθώματος για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής μέχρι την τελεσιδικία της απόφασης, και να καταδικαστεί στα δικαστικά τους έξοδα. Με αυτό το περιεχόμενο και τα αιτήματα η αγωγή, παραδεκτά εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρα 16 αρ. 1 και 29 παρ. 1 ΚΠολΔ) κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ.

Ωστόσο, ως προς τη δεύτερη ενάγουσα πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη λόγω έλλειψης ενεργητικής νομιμοποίησής της, καθώς, κατά τα εκτεθέντα στην αγωγή, η ίδια δεν είναι υποκείμενο της μισθωτικής σχέσης. Περαιτέρω, ως προς τον πρώτο ενάγοντα η αγωγή είναι ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 288, 388, 361, 574 ΑΚ, 7, 44 ΠΔ 34/1995 , 176 ΚΠολΔ, εκτός από το καταψηφιστικό αίτημα να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να του καταβάλει τη διαφορά μεταξύ του αναπροσαρμοζόμενου δικαστικά και του καταβαλλόμενου από αυτόν μισθώματος, το οποίο πρέπει να απορριφθεί ως αόριστο (άρθρο 216 ΚΠοΔ), καθώς δεν ζητείται η επιδίκαση συγκεκριμένου χρηματικού ποσού, κάτι που είναι επιτρεπτό μόνο στην αγωγή λογοδοσίας (άρθρο 473 ΚΠολΔ), ούτε, άλλωστε εξειδικεύονται, έστω και με τις προτάσεις του ενάγοντος, τα στοιχεία εκείνα, που κάνουν δυνατό τον προσδιορισμό του αιτούμενου από αυτόν ποσού, καθώς πέραν του καταβαλλόμενου και του αναπροσαρμοζόμενου, κατά την ενάγοντος, μισθώματος, για τον προσδιορισμό του συγκεκριμένου ύψους της ένδικης αξίωσής του και την επιδίκαση του είναι απαραίτητος ο προσδιορισμός, πέραν της αφετηρίας και του καταληκτικού χρονικού σημείου του χρονικού διαστήματος, για το οποίο ζητείται η απόδοση της διαφοράς των μισθωμάτων, και η επίκληση (και στη συνέχεια απόδειξη) της καταβολής των συμφωνημένων μισθωμάτων καθ' όλη την επίδικη χρονική περίοδο, για την οποία ζητείται η καταβολή της διαφοράς. Επισημαίνεται, ότι το αίτημα της αγωγής για μείωση και του συμφωνηθέντος μεταξύ των διαδίκων ποσοστού αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι νόμιμο, παρά τα όσα ισχυρίζεται ο εναγόμενος, καθώς στα πλαίσια της εφαρμογής των άρθρων 288 και 388 ΑΚ και της διορθωτικής εξουσίας του δικαστηρίου (που φθάνει μέχρι και τη λύση της μίσθωσης) είναι δυνατή και η τροποποίηση της ρήτρας αναπροσαρμογής του μισθώματος, που μπορεί μάλιστα να λάβει διηνεκή χαρακτήρα (βλ. ΕφΛαρ 101/2007, ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 9272/1997 ΕλλΔνη 1998,917, Αρχανιωτάκη, Η επαγγελματική μίσθωση I, 2002, σελ. 472 και 477 σημ. 320, αντίθ. ΜΠρΑθ 432/2012 , ΝΟΜΟΣ), αφού είναι διαφορετικό ζήτημα το ότι η δικαστική απόφαση, που αναπροσαρμόζει μόνο το μίσθωμα κατόπιν αιτήματος κάποιου συμβαλλομένου και όχι και το ποσοστό αναπροσαρμογής (είτε επειδή δεν υποβλήθηκε σχετικό αίτημα είτε επειδή το αίτημα απορρίφθηκε), δεν καταργεί τη συμφωνία των μερών για τη σταδιακή αναπροσαρμογή του, όπως ισχυρίζεται ο εναγόμενος (πρβλ. ΑΠ 70/2012, ΝΟΜΟΣ). Πρέπει, συνεπώς, η αγωγή να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς τον πρώτο ενάγοντα για την ουσιαστική της βασιμότητα. [...] Με το από 29.7.2008 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης ο εναγόμενος εκμίσθωσε στον πρώτο ενάγοντα για το χρονικό διάστημα από 1.10.2008 έως 30.9.2020 ένα κατάστημα, που βρίσκεται σε κτίριο επί των οδών Η. στη θέση «...» της Χώρας Μυκόνου, αποτελούμενο από ισόγειο χώρο εμβαδού 99,22 τ.μ., υπόγειο χώρο εμβαδού 10 τ.μ. και εξωτερική μικρή αποθήκη κάτω από τη σκάλα, για να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος, πλην κέντρου διασκέδασης και μπαρ, ή για άλλη εμπορική χρήση, αντί μηνιαίου μισθώματος 3.500 € (32,11 €/τ.μ. με συνυπολογισμό του υπογείου και 35,30 €/τ.μ. χωρίς συνυπολογισμό του υπογείου) για το πρώτο μισθωτικό έτος (πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%), αναπροσαρμοζόμενου ετησίως κατά ποσοστό 5 %. Με το ίδιο συμφωνητικό ο πρώτος ενάγων ανέλαβε τη δαπάνη και τη μέριμνα για την εκτέλεση των απαιτούμενων οικοδομικών εργασιών ανακαίνισης του μισθίου, ώστε να καταστεί κατάλληλο για τη σκοπούμενη χρήση του (προεχόντως εστιατόριο), ενώ τελικά - μετά την ανακαίνισή του από τον πρώτο ενάγοντα - το μίσθιο χρησιμοποιήθηκε για τη στέγαση καταστήματος εμπορίας ετοίμων ενδυμάτων και άλλων ειδών από τη δεύτερη ενάγουσα ετερόρρυθμη εταιρία (στην οποία συμμετέχει ο πρώτος ενάγων ως ετερόρρυθμος εταίρος), καθώς παρουσιάστηκαν δυσκολίες ως προς την έκδοση άδειας λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος και την έγκριση της αλλαγής χρήσης του ισογείου καταστήματος από την Πολεοδομία, χωρίς βέβαια να αποδεικνύεται από τα προσκομιζόμενα έγγραφα ότι αυτές δεν μπορούσαν να ξεπεραστούν, αφού από τον εναγόμενο υποβλήθηκε προς την Πολεοδομία η 9588/13.11.2008 αίτηση με σχετικό φάκελο, από την οποία και παραιτήθηκε. Σε κάθε δε περίπτωση το ύψος του μισθώματος (3.500 €) δεν εξαρτήθηκε από τη χρήση του μισθίου για τη λειτουργία καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται μεταξύ άλλων ο πρώτος ενάγων, καθώς στο μισθωτήριο γίνεται σαφής αναφορά και για δυνατότητα άλλων χρήσεων με το ίδιο μίσθωμα, ενώ ούτε στην από 5.4.2012 εξώδικη δήλωση του πρώτου ενάγοντος προς τον εναγόμενο για μείωση του μισθώματος γίνεται αναφορά στην επικαλούμενη το πρώτον με την κρινόμενη αγωγή αδυναμία χρήσης του μισθίου ως καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος ως λόγο μείωσης του μισθώματος. Άλλωστε, παρά το ότι η σύμβαση μίσθωσης συνάφθηκε το καλοκαίρι του 2008, ο πρώτος ενάγων καθ' όλη τη διάρκεια των τεσσάρων ετών, που μεσολάβησε μέχρι την άσκηση της κρινόμενης αγωγής, δεν ζήτησε τη μείωση του μισθώματος κατά το άρθρο 576 ΑΚ λόγω ύπαρξης πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου. Ακολούθως, στις 27.11.2009 οι διάδικοι προέβησαν σε έγγραφη τροποποίηση της σύμβασης μίσθωσης, δυνάμει της οποίας συμφώνησαν τη μη αναπροσαρμογή του μισθώματος για ένα ακόμη έτος, δηλαδή μέχρι τις 30.9.2010, και την ετήσια πλέον αναπροσαρμογή του από 1.10.2010 με το συμφωνηθέν ποσοστό (5%). Αξιοσημείωτο δε είναι ότι ούτε στο παραπάνω ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησης της μίσθωσης γίνεται αναφορά στην επικαλούμενη αδυναμία χρήσης του μισθίου ως καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος.

Ήδη, μετά τη συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του μισθώματος, το μίσθωμα ανερχόταν, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, στο ποσό των 3.858,75 €, πλέον τέλους χαρτοσήμου 138,92 €. Το μίσθιο, όπως προαναφέρθηκε, βρίσκεται επί της οδού ... στην περιοχή «...», η οποία αποτελεί από τις κεντρικές και εμπορικές περιοχές της ... Μυκόνου. Κατά τους ισχυρισμούς του πρώτου ενάγοντος, η μισθωτική αξία του μισθίου από το χρόνο σύναψης της μίσθωσης (Ιούλιος 2008) έως το χρόνο άσκησης της αγωγής (Ιούλιος 2012) έχει μειωθεί, σε σχέση με το μηνιαίο καταβαλλόμενο μίσθωμα, όπως αυτό διαμορφώθηκε μετά και την αναπροσαρμογή του, λόγω της δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας, της μείωσης της κατανάλωσης, του διαθέσιμου εισοδήματος και της αγοραστικής δύναμης των μισθωτών, της αύξησης της φορολογίας, αλλά και της τουριστικής κίνησης (κυρίως εγχώριας), παράγοντες που οδήγησαν στη συρρίκνωση των εσόδων της λειτουργούσας στο μίσθιο επιχείρησής του. Από την άλλη πλευρά, ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι το καταβαλλόμενο μίσθωμα, όπως αναπροσαρμόστηκε, ανταποκρίνεται στη μισθωτική αξία του ακινήτου, λόγω της προνομιακής θέσης του μισθίου, αλλά και των ειδικών συνθηκών, που επικράτησαν στον τομέα του τουρισμού για τη νήσο Μύκονο και αντιστάθμισαν τις επιπτώσεις της πασίδηλης οικονομικής κρίσης, που πλήττει τη χώρα και έχει επίπτωση στην εν γένει οικονομική δραστηριότητα. Ειδικότερα, μεταξύ των ετών 2010 και 2012, μετά την προσφυγή της Ελλάδας στο μηχανισμό στήριξης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την αντιμετώπιση της ελληνικής κρίσης χρέους είναι πασίδηλο ότι λήφθηκαν μέτρα δημοσιονομικής προσαρμογής της χώρας, που οδήγησαν στη συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας και την ύφεση της ελληνικής οικονομίας μεταβάλλοντας προς το χειρότερο όλους τους δείκτες της. Εντός του έτους 2010 λήφθηκαν τρία πακέτα οικονομικών μέτρων (1° πακέτο Φεβρουάριος 2010: πάγωμα μισθών, περικοπές επιδομάτων 10%, περικοπές υπερωριών και οδοιπορικών στο δημόσιο τομέα, 2° πακέτο Μάρτιος 2010: μείωση 30% στα δώρα Χριστουγέννων, Πάσχα, αδείας, μείωση 12% σε όλα τα επιδόματα του Δημοσίου, μείωση 7% στις αποδοχές υπαλλήλων ΔΕΚΟ, ΟΤΑ, ΝΠΙΔ, αύξηση ΦΠΑ από 4,5 στο 5%, από 9 στο 10%, από 19 στο 21% [και αντίστοιχα και του μειωμένου ΦΠΑ των νησιών], αύξηση 15% στον φόρο της βενζίνης, επιβολή επιπλέον 10% έως 30% στους (ήδη υπάρχοντες) φόρους εισαγωγής επί της αξίας των περισσότερων εισαγόμενων αυτοκινήτων, επαναφορά τεκμηρίων διαβίωσης σε όλα ανεξαιρέτως τα αυτοκίνητα, ακόμα και στα μικρότερου κυβισμού, επέκταση των τεκμηρίων διαβίωσης σε όλα ανεξαιρέτως τα ακίνητα, ακόμα και στα μικρότερα, 3° πακέτο - Μάιος 2010: αντικατάσταση του 13ου και 14ου μισθού των δημοσίων υπαλλήλων με επίδομα 500 € σε όλους όσους έχουν αποδοχές μέχρι 3.000 € και πλήρης κατάργησή των δύο μισθών για μεγαλύτερες αποδοχές, αντικατάσταση 13ης και 14ης σύνταξης με επίδομα 800 € για συντάξεις ως 2500 €, περαιτέρω περικοπή επιδομάτων 8% στα επιδόματα των δημοσίων υπαλλήλων και 3% στους υπαλλήλους των ΔΕΚΟ όπου δεν υπάρχουν επιδόματα, αύξηση του υψηλού συντελεστή ΦΠΑ [και αντίστοιχα του μειωμένου σε 5, 9 και 16%] από 21% σε 23%, του μεσαίου από 10% σε 11% [από 1η Ιουλίου 2010] και από 11% σε 13% [από 1η Ιανουαρίου 2011] και αντίστοιχα του χαμηλού στο 6,5% [από 1η Ιανουαρίου 2011], αύξηση στον ειδικό φόρο κατανάλωσης σε καύσιμα, τσιγάρα και ποτά κατά 10%, αύξηση στις αντικειμενικές τιμές ακινήτων, πρόσθεση ενός επιπλέον 10% στους φόρους εισαγωγής επί της αξίας των περισσότερων εισαγόμενων αυτοκινήτων) και εντός του έτους 2011 λήφθηκε ένα πακέτο οικονομικών μέτρων (Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Προσαρμογής 2012-2015 - αλλαγή φορολογικής κλίμακας με επιβάρυνση σε όλους όσους δηλώνουν εισόδημα πάνω από 8.000 €, έκτατη εισφορά για όλους όσους έχουν εισόδημα πάνω από 12.000 €, μετάβαση σε ανώτερη κλίμακα ΦΠΑ προϊόντων και υπηρεσιών εστίασης, επιβολή κλιμακωτής αντικειμενικής δαπάνης κατοικίας, επιβολή ετήσιου τέλους για τους ελεύθερους επαγγελματίες και τους επιτηδευματίες, επιβολή ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης για την καταπολέμηση της ανεργίας ύψους 2%, επιβολή Ειδικής Εισφοράς Συνταξιούχων Επικουρικής Ασφάλισης, που θα παρακρατείται μηνιαία, αύξηση του ποσοστού παρακράτησης ΛΑΦΚΑ σε όλες τις συντάξεις άνω των 1450 €, από 4% έως 10% που ίσχυε μέχρι τότε, σε 6% έως 14%, εργασιακή εφεδρείας για οργανισμούς που καταργούνται, αμοιβή με μισθό χαμηλότερο κατά 20% από το όριο της ΕΣΣΕ για όσους προσλαμβάνονται χωρίς εμπειρία). Περαιτέρω, λόγω της μη επίτευξης των στόχων των προγραμμάτων δημοσιονομικής προσαρμογής ανακοινώθηκε η λήψη νέων μέτρων τον Οκτώβριο 2011 (βαθμολόγιο - μισθολόγιο Δημοσίου, μειώσεις σε κύριες και επικουρικές συντάξεις, μειώσεις στα εφάπαξ, επιβολή τέλους ηλεκτροδοτούμενων επιφανειών, νέα φορολογική κλίμακα). Στη συνέχεια, εντός του έτους 2012, εγκρίθηκε από την Βουλή των Ελλήνων το Μνημόνιο II (συμφωνήθηκε μεταξύ Ελλάδας και πιστωτών τον Οκτώβριο 2011) και τα μέτρα, που το συνόδευαν (μείωση κατά 22% του κατώτατου μισθού στον ιδιωτικό τομέα σε όλα τα κλιμάκια του βασικού μισθού [από 751€ σε 586€] και 32% στους νεοεισερχόμενους μέχρι 25 ετών, κατάργηση 150.000 θέσεων εργασίας από το δημόσιο τομέα έως το 2015, εκ των οποίων 15.000 μέσα στο 2012, ατομικές ή επιχειρησιακές συμβάσεις εργασίας αντί για κλαδικές, άρση μονιμότητας σε ΔΕΚΟ και υπό κρατικό έλεγχο τράπεζες, περικοπές συντάξεων, επιδομάτων, δαπανών υγείας, άμυνας, λειτουργιών του Κράτους και εκλογών, κατάργηση των Οργανισμών Εργατικής Κατοικίας και Εστίας, αύξηση αντικειμενικών αξιών και ενοποίηση φόρων στα ακίνητα, πλήρες άνοιγμα 20 κλειστών επαγγελμάτων, αύξηση των εισιτηρίων στις Αστικές Συγκοινωνίες και στον ΟΣΕ κατά 25%, κλείσιμο 200 εφοριών, κατάργηση φοροαπαλλαγών και χαμηλού ΦΠΑ στα νησιά), ενώ ψηφίστηκε σε υλοποίηση των παραπάνω το Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2013-2016, το οποίο προβλέπει μέτρα 18,9 δις €, από τα οποία 9,4 δις € αφορούν στο έτος 2013 (αύξηση των ορίων ηλικίας συνταξιοδότησης κατά 2 έτη, από 1.1.2013, μείωση στις συντάξεις από 5 έως και 15%, από τα 1.000 € και άνω, μειώσεις στο εφάπαξ έως 83%, κατάργηση της καθολικότητας της Εθνικής Γενικής Συλλογικής Σύμβασης Εργασίας, κατάργηση των Δώρων Χριστουγέννων και Πάσχα, όπως και των επιδομάτων αδείας για τους δημοσίους υπαλλήλους και συνταξιούχους, μείωση χρόνου προειδοποίησης για απολύσεις σε 4 αντί 6 μήνες, περικοπές στα ειδικά μισθολόγια, ένταξη στο ενιαίο μισθολόγιο των εργαζομένων στις ΔΕΚΟ, εφαρμογή διαθεσιμότητας ενός έτους, με μειωμένο μισθό σε μόνιμους υπαλλήλους του δημοσίου, οι θέσεις των οποίων καταργούνται, κατάργηση των πολυάριθμων οικογενειακών επιδομάτων και αντικατάστασής τους από το ενιαίο επίδομα στήριξης τέκνων, αύξηση φόρου στο υγραέριο κίνησης κατά 23 λεπτά, εισαγωγή έκτακτης εισφοράς στα φωτοβολταϊκά, αντίτιμο 25 € για εισαγωγή σε νοσοκομείο).

Περαιτέρω, πασίδηλο είναι και το γεγονός ότι η ύφεση της ελληνικής οικονομίας εξαιτίας των μέτρων δημοσιονομικής προσαρμογής και μείωσης της εν γένει οικονομικής δραστηριότητας, ανήλθε για το έτος 2011 σε 6,8%, για το έτος 2010 σε 4,6% και για το έτος 2009 σε 2% (πηγή ΕΛΣΤΑΤ), ενώ δυσοίωνες είναι οι προοπτικές και για το έτος 2012 (με πρόβλεψη κατά τον Οκτώβριο 2012 για ύφεση 6,6% - πηγή Ίδρυμα Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών www.iobe.gr). Περαιτέρω, σύμφωνα με το ψηφισθέντα κρατικό προϋπολογισμό για το 2013, και κατά το έτος αυτό η ελληνική οικονομία θα παρουσιάσει ύφεση 3,8%, η εγχώρια ζήτηση θα παρουσιάσει μείωση 6,1% και η εγχώρια κατανάλωση 5,9% (πηγή Υπουργείο Οικονομικών - www.minfin.gr) Οι ως άνω οικονομικές συνθήκες, που διαμορφώθηκαν μεταξύ των ετών 2010-2012 δεν αποτελούν μια αναμενόμενη οικονομική κρίση, καθώς η είσοδος της Ελλάδας στην ΟΝΕ το 2000 αποσκοπούσε ακριβώς στην εξασφάλιση συνθηκών σταθερότητας της οικονομίας («σκληρό» νόμισμα, αυστηρά κριτήρια ελέγχου της ασκούμενης οικονομικής πολιτικής σε διεθνές πλέον περιβάλλον κ.λπ.), κάτι που δεν ίσχυε για την ελληνική οικονομία στο παρελθόν, και αναμφίβολα έχουν έκτακτο χαρακτήρα και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν κατά τη σύναψη της μίσθωσης τον Ιούλιο 2008, δεδομένου ότι τα πραγματικά στοιχεία για το ύψος του δημοσιονομικού ελλείμματος της Ελλάδας για το έτος 2009 έγιναν γνωστά το έτος 2010, οπότε και αποφασίστηκε (Απρίλιος 2010), λόγω της αδυναμίας δανεισμού από τις αγορές με βιώσιμα επιτόκια, η προσφυγή της χώρας στον προαναφερόμενο διεθνή μηχανισμό στήριξης και η χρηματοδότησή της από το ΔΝΤ και την Ε.Ε. (Μνημόνιο I). Το σχετικό πρόγραμμα προέβλεπε βελτίωση των οικονομικών δεικτών της χώρας και την έξοδό της στις αγορές το 2012, προβλέψεις, όμως, που διαψεύσθηκαν και συνεχώς αναθεωρούνταν, με συνέπεια να επακολουθήσει η λήψη νέων μέτρων δημοσιονομικής προσαρμογής εντός των ετών 2011 και 2012 (Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012-2015, Μνημόνιο II, Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2013-2016, Μνημόνιο III). Μάλιστα, το Μνημόνιο II μεταξύ της Ελλάδας και των πιστωτών, που συνοδευόταν από τα προεκτεθέντα μέτρα δημοσιονομικής προσαρμογής, τα οποία ψηφίστηκαν εντός του έτους 2012, συνάφθηκε περί τα τέλη Οκτωβρίου 2011, ενώ το Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Προσαρμογής 2013-2016 (Μνημόνιο III), συμφωνήθηκε μεταξύ της Ελλάδας και των πιστωτών τον Οκτώβριο 2012. Εξάλλου, όσον αφορά στην τουριστική κίνηση είναι πασίδηλο (άρθρο 336 παρ. 1 ΚΠολΔ) ότι για το έτος 2011 η τουριστική κίνηση (αφίξεις ξένων τουριστών) στην Ελλάδα σημείωσε αύξηση σε ποσοστό 9,5 % περίπου σε σχέση με το έτος 2010, μεταξύ άλλων και εξαιτίας των ταραχών στις αραβικές χώρες της Βόρειας Αφρικής, που τις κατέστησαν μη επισκέψιμους προορισμούς, με αποτέλεσμα οι τουριστικές εισπράξεις της χώρας (αλλοδαπής προέλευσης) να παρουσιάσουν αύξηση κατά 9,30%, ενώ η εγχώρια τουριστική κίνηση σημειώνει μείωση από το 2009 και εφεξής (πηγές ΣΕΤΕ και ΕΛΣΤΑΤ). Επιπλέον, το νησί της Μυκόνου, που αποτελεί από τους πλέον δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς για θερινές διακοπές, γνώρισε το 2011 αύξηση των αφίξεων επιβατών τόσο των κρουαζερόπλοιων όσο και των πλοίων της ακτοπλοΐας σε σχέση με το έτος 2010 και μείωση για το έτος 2012. Το έτος 2012 πραγματοποιήθηκαν 585 κατάπλοι κρουαζερόπλοιων και αποβιβάστηκαν 657.511 επισκέπτες, με αντίστοιχες τιμές για έτος 2011 684 κατάπλοι κρουαζερόπλοιων και 782.365 επισκέπτες, για το έτος 2010 594 κατάπλοι και 663.371 αποβιβάσεις και για το έτος 2009 625 κατάπλοι και 756.589 αποβιβάσεις αντίστοιχα. Οι παραπάνω αριθμοί δείχνουν μείωση, σε σχέση με το 2010, του αριθμού των αποβιβασθέντων επισκεπτών κατά ποσοστό 0,88%, ενώ το 2010 οι παραπάνω τιμές ήταν μειωμένες σε σχέση με το 2009 κατά ποσοστό 12% αντίστοιχα. Αλλά και οι αφίξεις των επιβατών ακτοπλοΐας αυξήθηκαν το έτος 2011 σε σχέση με το 2010 (482.034 αφίξεις το 2011 έναντι 375.277 αφίξεων το 2010), χρονιά κατά την οποία οι αφίξεις είχαν σημειώσει μείωση σε σχέση με το 2009 (437.685 αφίξεις), χωρίς να υπάρχουν στοιχεία για το έτος 2012, ενώ αύξηση το έτος 2012 σε σχέση με το έτος 2011 παρουσίασαν και οι αφίξεις στη Μύκονο επιβατών αεροσκαφών κατά ποσοστό 6,89 %, αύξηση δε κατά ποσοστό 17,85% είχε παρατηρηθεί και μεταξύ ετών 2010 και 2011 (139.992 αφίξεις το 2012, έναντι 130.974 αφίξεων το 2011 και 111.136 αφίξεων το 2010 - πηγή ΣΕΤΕ). Από την άλλη πλευρά πλήρη στοιχεία για τις τιμές της τουριστικής κίνησης στη Μύκονο το 2012 δεν προσκομίζονται, ενώ κάθε είδους αποτίμηση είναι επισφαλής ενόψει των ιδιαίτερων συνθηκών κάθε τουριστικού προορισμού, χωρίς βέβαια να παραγνωρίζεται η γενική πρόβλεψη του ΣΕΤΕ περί μείωσης των εσόδων (κατά ποσοστό 15% περίπου) από τον τουρισμό για το έτος 2012, που ασφαλώς θα έχει αντίκτυπο - έστω και περιορισμένο - και στο νησί της Μυκόνου, ενώ σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος κατά το πρώτο εννιάμηνο του 2012 οι τουριστικές εισπράξεις εμφάνισαν μείωση σε ποσοστό 2,7% λόγω της πτώσης των αφίξεων αλλά και της μειωμένης ανά ταξίδι μέσης δαπάνης (πηγή ΑΠΕ). Οι προπεριγραφείσες συνθήκες σαφώς επηρεάζουν τις πωλήσεις και εισπράξεις της επιχείρησης του πρώτου ενάγοντος (κάτι που αποτυπώνεται, άλλωστε, και στα προσκομιζόμενα οικονομικά της στοιχεία - δηλώσεις φόρου εισοδήματος για τα οικονομικά έτη 2012 και 2011 - αλλά και στη βεβαίωση του λογιστή, Θ. Κ., για τους μήνες Ιανουάριο 2012-Νοέμβριο 2012, σύμφωνα με τα οποία το 2010 κατέγραψε κέρδη 31.906,85 €, το 2011 κέρδη 22.531,75 € - μείωση 29,4% - και κατά τους μήνες Ιανουάριο 2012 - Νοέμβριο 2012 ζημίες 13.462,71 €), η οποία δεν απευθύνεται αποκλειστικά σε αλλοδαπούς επισκέπτες, αλλά και σε Έλληνες επισκέπτες, που έχουν μειωθεί, ενώ οδήγησαν και σε μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων, ακόμη και στη Μύκονο, η οποία, βέβαια, είναι μικρότερη σε σχέση με άλλες περιοχές της χώρας, αν ληφθούν υπόψη τα προαναφερόμενα στοιχεία για την τουριστική κίνηση μεταξύ των ετών 2009-2012, αλλά και με περιοχές του ίδιου νησιού, όπου παρατηρείται μεγαλύτερη προσφορά ακινήτων σε σχέση με την περιοχή του μισθίου, που είναι αναμφίβολα κεντρική και εμπορική. Επιπροσθέτως, τη μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων στη Μύκονο επιβεβαίωσε με την ένορκη κατάθεσή της και η μάρτυρας απόδειξης, Ε. Φ..

Περαιτέρω, ο πρώτος ενάγων προσκομίζει ως συγκριτικό στοιχείο το από 1.12.2009 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης μεταξύ του ιδίου ως μισθωτή και της εταιρίας «O. Α.Ε.», δυνάμει του οποίου η τελευταία του εκμίσθωσε ένα κατάστημα εμβαδού 178,60 τ.μ. στη θέση «...» Μυκόνου έναντι μισθώματος 3.400 €, το οποίο, δυνάμει της από 1.4.2012 τροποιητικής σύμβασης μειώθηκε στο ποσό των 2.720 € (μείωση 20%). Επισημαίνεται, βέβαια, ότι το παραπάνω μίσθιο βρίσκεται σε διαφορετική θέση από αυτή του επίδικου μισθίου, ωστόσο η ως άνω τροποποιητική του ύψους του μισθώματος συμφωνία αποτελεί επακόλουθο της εν γένει μείωσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων στη Μύκονο. Από την άλλη πλευρά, βέβαια, ο εναγόμενος προσκομίζει ως συγκριτικά στοιχεία, α) το από 1.3.2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης μεταξύ των Ν. Μ. και της εταιρίας «Θ. ΕΕ», με το οποίο εκμισθώθηκε ένα κατάστημα εμβαδού 56,45 τ.μ. επί της οδού ... έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.500 € (43,85 € ανά τ.μ.), β) το από 1.10.2009 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης μεταξύ των Ε. Μ. και A. Τ., με το οποίο εκμισθώθηκε ένα κατάστημα εμβαδού 50 τ.μ. επί της οδού ... έναντι μηνιαίου μισθώματος 3.000 € για το μισθωτικό έτος 2012 (60 € ανά τ.μ.) και γ) το από 23.5.2011 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης μεταξύ των Ν. Α. και Α. Λ., με το οποίο εκμισθώθηκε ένα κατάστημα εμβαδού 25 τ.μ. επί της οδού ... έναντι μηνιαίου μισθώματος 1.600 € (64 € ανά τ.μ.). Τα ως άνω μισθωτήρια φανερώνουν ότι η θέση του ως άνω ακινήτου είναι πλεονεκτική, χωρίς βέβαια να μπορεί να παραγνωριστεί ότι οι παραπάνω μισθώσεις δεν αποτελούν από μόνες τους επαρκή συγκριτικά στοιχεία και ότι κατά το χρόνο σύναψής τους (η πρώτη μετά την εξαιρετική τουριστική περίοδο του έτους 2011 για τη Μύκονο λόγω των ταραχών στη Βόρεια Αφρική) οι προβλέψεις για την πορεία της ελληνικής, αλλά και παγκόσμιας οικονομίας ήταν καλύτερες από ό,τι η πραγματικότητα τελικά απέδειξε, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, καθώς πλέον όλοι οι δείκτες της οικονομίας είναι χειρότεροι σε σχέση με τις προβλέψεις των ετών 2009 και 2011 (ποσοστό χρέους σε σχέση με το ΑΕΠ, που το καθιστούν μη βιώσιμο για αρκετά χρόνια και καθιστά αδύνατο για αρκετά έτη το δανεισμό της χώρας από τις αγορές με χαμηλά επιτόκια, παρά τις αρχικές προβλέψεις για έξοδο στις αγορές το 2013, συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας πέραν του αναμενόμενου, κρίση χρέους και τραπεζών στην ευρωζώνη γενικότερα, που επιφέρουν ύφεση και σε άλλες οικονομίες και μείωση της αγοραστικής δύναμης και κατανάλωσης ακόμη και στην τουριστική αγορά από το εξωτερικό). Η μεταβολή αυτή των οικονομικών συνθηκών, που επηρεάζει έστω και σε μικρότερο βαθμό και την τουριστική αγορά της Μυκόνου, έχει προσλάβει τον χαρακτήρα της μόνιμης μεταβολής των συνθηκών, που επήλθε κατά το χρονικό διάστημα από τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος έως το χρόνο άσκησης της υπό κρίση αγωγής και έχει επιφέρει ουσιώδη απόκλιση (μείωση), κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής, ανάμεσα στο μίσθωμα που θα ήταν το επιβαλλόμενο με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και το αρχικά συνομολογημένο και ήδη καταβαλλόμενο μίσθωμα (που από το έτος 2009 έχει αυξηθεί, κατά τα συμφωνηθέντα, κατά ποσοστό 9,3 %), σε τρόπο ώστε η διατήρηση αυτού να επιφέρει ζημία στον πρώτο ενάγοντα, ο οποίος υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Η διαφορά δε μεταξύ του συμφωνηθέντος μισθώματος και του ελεύθερου, υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που με τη σύμβαση ανέλαβε ο πρώτος ενάγων από τη λειτουργία εμπορικής επιχείρησης, σταθμίζοντας τις κατά τα παραπάνω ιδιαίτερες συνθήκες, τον επιχειρηματικό κίνδυνο που ενυπάρχει σε κάθε επιχειρηματική δραστηριότητα και την ελεύθερη βούληση των συμβαλλομένων, κατά τη σύναψη της επίδικης σύμβασης, η δε εμμονή του εναγομένου στην πληρωμή του συμφωνηθέντος μισθώματος - έστω με την παραίτησή του για ένα έτος από την ετήσια συμβατική αναπροσαρμογή - είναι αντίθετη με την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να καθίσταται αναγκαία η περιστολή του συμφωνημένου μισθώματος, προκειμένου η παροχή του πρώτου ενάγοντος μισθωτή να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο της εκπλήρωσης και να βρίσκεται σε αντιστοιχία με την αντιπαροχή του εναγομένου.

Με βάση τις παραπάνω παραδοχές επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου κατά την άσκηση της αγωγής μισθώματος των 3.858,75 € στο ποσό των 3.087 € μηνιαίως, δηλαδή μειωμένο κατά ποσοστό 20 %, το οποίο είναι δίκαιο υπό τις διαμορφωθείσες ήδη συνθήκες, αίρει τη δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Πρέπει να σημειωθεί ότι το Δικαστήριο καταλήγει στο ανωτέρω ποσοστό αναπροσαρμογής (- 20 %), λαμβάνοντας υπόψη, πέραν των όσων ανωτέρω αναφέρθηκαν για την ύφεση της ελληνικής οικονομίας και τη συρρίκνωση της εν γένει οικονομικής δραστηριότητας, ότι το μίσθιο ακίνητο βρίσκεται σε πλεονεκτική περιοχή της Μυκόνου και ειδικότερα σε οδό με υψηλό συντελεστή εμπορικότητας, η οποία, παρά τη σχετική μείωση του εγχώριου τουρισμού και της κατανάλωσης, εξακολουθεί να αποτελεί πόλο έλξης Ελλήνων και ξένων τουριστών, με συνέπεια η δυσμενής οικονομική συγκυρία να επηρεάζει τη μισθωτική του αξία λιγότερο από ακίνητα σε άλλες περιοχές της χώρας και του ίδιου νησιού, ότι στην ίδια περιοχή της Μυκόνου τα μισθώματα εξακολουθούν να είναι υψηλά και ότι ο εναγόμενος παραιτήθηκε από την κατά ποσοστό 5 % συμβατική αναπροσαρμογή του μισθώματος, λόγω της δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας, για ένα έτος, το οποίο θα ανερχόταν κατά την άσκηση της αγωγής, αν δεν εμφιλοχωρούσε η νεότερη συμφωνία των διαδίκων, σε 4.052 €. Επισημαίνεται ότι ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι η ένδικη αξίωση του πρώτου ενάγοντος να αξιώσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος αντίκειται στα χρηστά ήθη, την καλή πίστη και τον οικονομικό και κοινωνικό σκοπό του δικαιώματ;oς του. Ωστόσο, τα πραγματικά περιστατικά που επικαλείται για να στηρίξει τον εν λόγω ισχυρισμό του αποτελούν άρνηση της αγωγής και δεν συγκροτούν την ένσταση του άρθρου 281 ΑΚ, με συνέπεια αυτή να πρέπει να απορριφθεί ως νόμω αβάσιμη. Ακολούθως, ο όρος που αφορά στην ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά ποσοστό 5 % ετησίως είναι ιδιαίτερα επαχθής για τον πρώτο ενάγοντα, καθόσον ο συγκεκριμένος όρος συμφωνήθηκε μεν με ελεύθερη βούληση των μερών, ωστόσο η διαμόρφωση του ως άνω ποσοστού ετήσιας αναπροσαρμογής βασίστηκε στις προεκτεθείσες οικονομικές προβλέψεις για τα επόμενα του 2009 έτη, οι οποίες διαψεύσθηκαν προς το δυσμενέστερο. Όπως ήδη αναφέρθηκε και για το έτος 2012 η ύφεση της ελληνικής οικονομίας υπολογίζεται σε 6,6% περίπου, ενώ και για το έτος 2013 εκτιμάται σε 3,8 % με συνέπεια να μην προσδοκάται βάσιμα για τα επόμενα έτη ραγδαία αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου. Κατά συνέπεια, με βάση και τις οικονομικές προβλέψεις για περαιτέρω ύφεση της ελληνικής οικονομίας το 2013 και για σταδιακή, αλλά αργή, σταθεροποίησή της κατά τα επόμενα έτη με προοπτική ασθενούς ανάπτυξης, το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής του καθοριζόμενου ως άνω μισθώματος πρέπει να καθοριστεί στο 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (βλ. και άρθρο 7 παρ. 3 ΠΔ 34/1995 ). Εξάλλου, σε περίπτωση μεταβολής της μισθωτικής αξίας του ακινήτου σε βάθος χρόνου, οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του κατά τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 ΑΚ, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους. Με βάση τα προεκτεθέντα πρέπει η κρινόμενη αγωγή να γίνει εν μέρει δεκτή ως προς τον πρώτο ενάγοντα και να αναπροσαρμοστεί το οφειλόμενο μηνιαίο μίσθωμα από την επίδοση της υπό κρίση αγωγής και επί ένα έτος στο ποσό των 3.087 € μηνιαίως (πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%, δηλαδή 111,13 €) και το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής του σε 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Τέλος, πρέπει α) η δεύτερη ενάγουσα λόγω της ήττας της να καταδικαστεί στα δικαστικά έξοδα του εναγομένου και β) λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας κάθε διαδίκου να επιβληθεί μέρος των δικαστικών εξόδων του πρώτου ενάγοντος σε βάρος του εναγομένου, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό (άρθρα 176, 178, 180, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ). [...]

πηγή: nbonline.gr

Δημήτριος Χ. Καραγιάννης και Συνεργάτες, Δικηγορικό Γραφείο, Θεσσαλονίκη - Αθήνα.