Μείωση μισθώματος σε εμπορική μίσθωση (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών - Αριθμός απόφασης: 2192/2010)

Περίληψη: Εμπορική μίσθωση. Μείωση μισθώματος. Πότε μπορεί να ζητηθεί από τον μισθωτή. Προϋποθέσεις για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ΄ άρ. 288 ΑΚ. Τα σχετικά αποτελέσματα δεν επέρχονται αναδρομικώς, αλλά από την επίδοση της σχετικής αγωγής. Παραίτηση από το άρ. 288 ΑΚ δεν νοείται, νοείται όμως παραίτηση μόνο από το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος. Έννοια πραγματικού ελαττώματος. Μίσθωση καταστήματος για χρήση του ως καφετέριας. Ποια κριτήρια λαμβάνονται υπόψη για την μείωση του μισθώματος. Mείωση του μισθώματος (σε ποσοστό 9,5%) λαμβανομένων υπόψη της θέσης και της κατάστασης του μισθίου, των καταβαλλομένων μισθωμάτων ομοειδών καταστημάτων της περιοχής καθώς και της υπερπροσφοράς εμπορικής στέγης στη περιοχή (ιστορικό τρίγωνο κέντρου Αθήνας).

[...] Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης (ολ. ΑΠ 927/1392). Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφαλείας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαπραχθείσα καλή πίστη (ολ. ΑΠ 9/1997). Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως ("ελεύθερου"), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 633/2007 ΝΟΜΟΣ). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ` άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ` αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών. (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλΔ 1997. 757, ΑΠ 850/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2166/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1464/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2005 ΕλΔ 2006. 170, ΑΠ 328/2004 ΕλΔ 2005. 1461, ΕφΑθ 7172/2008 ΕλλΔνη 2009-1254). Το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 588/1995, ΕΔΠ 1996, 114, ΑΠ 1427/1991, ΕΔΠ 1992, 105, ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΕφΑθ 6578/2000, ΕλΔ 41, 1684, Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 επ., Μ. Ραψομανίκη, ΕΕΝ 45, 623). Εξάλλου από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 574, 575 και 576 ΑΚ προκύπτει ότι, αν κατά το χρόνο της παράδοσης του στο μισθωτή, το μίσθιο έχει πραγματικό ελάττωμα ή στερείται συνομολογημένης ιδιότητας ως και αν κατά τη διάρκεια της μισθώσεως αναφανεί τέτοιο (πραγματικό ελάττωμα) ή εκλείψει η δεύτερη (συμφωνημένη ιδιότητα), ο μισθωτής δικαιούται, αναλόγως της μερικής ή ολικής παρακωλύσεως της χρήσεως, σε μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος (ΕφΠειρ 1224/96, 1344/95, ΕΑ 3811/94,3879/94 ΕλΔ 38.912, 37. 1151 και 36. 1607 αντιστοίχως). Πραγματικό ελάττωμα αποτελεί και η μη, για λόγους που αφορούν στο μίσθιο, χορήγηση από την αρμόδια αρχή άδειας λειτουργίας για την άσκηση σε τούτο (μίσθιο) ορισμένης επιχείρησης κατά τη συμφωνημένη χρήση (ΕΑ 1979/93, 5055/93, 8299/92, ΕλΔ 34. 1144, 35. 1117 και 1092 αντιστοίχως). Αν όμως συνομολογηθεί μεταξύ των μερών (εκμισθωτή-μισθωτή) ειδικώς ότι το μίσθιο συγκεντρώνει τις (πραγματικές-νομικές) προϋποθέσεις για τη χορήγηση της εν λόγω αδείας λειτουργίας τότε πρόκειται για συμφωνημένη ιδιότητα του μίσθιου, οπότε και η έλλειψη της χορηγεί στο μισθωτή τα ίδια ως άνω δικαιώματα. Η ενάγουσα εκθέτει με την υπό κρίση αγωγή της ότι με το από 15-1-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό οι εναγόμενες εκμίσθωσαν στους μη διαδίκους ........, και .........., το περιγραφόμενο στην αγωγή κατάστημα πού βρίσκεται στην πόλη των Αθηνών, προκειμένου να το χρησιμοποιήσουν ως επαγγελματική στέγη και ειδικότερα ως καφετέρια για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών, αρχόμενο την 1- 5-2007 και λήγον την 30-4-2016, αντί μηνιαίου μισθώματος 6000 ευρώ, το οποίο μετά το δεύτερο μισθωτικό έτος συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται κατά ποσοστό 5% ετησίως επί του καταβαλλόμενου κάθε φορά μισθώματος του προηγουμένου έτους. Οτι δια του ιδίου συμφωνητικού προβλέφθηκε η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης έτσι ώστε στη θέση των συμμισθωτών να υπεισέλθει η ομόρρυθμη εταιρία την οποία θα συνέστηναν οι τελευταίοι. Οτι πράγματι συστάθηκε από τους μισθωτές, δια του από 6-3-2007 συμφωνητικού, που δημοσιεύθηκε νόμιμα στα οικεία βιβλία του πρωτοδικείου Αθηνών, η ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία «........» (ενάγουσα), η οποία και υπεισήλθε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης ως νέα μισθώτρια πλέον, δεδομένου και του ότι η σύσταση της γνωστοποιήθηκε στις εναγόμενες εκμισθώτριες οι οποίες και συναίνεσαν στην επελθούσα μεταβολή. Οτι και σήμερα, μετά από κοινή συμφωνία με τις εναγόμενες, εξακολουθεί να καταβάλλει το ίδιο ως άνω ποσό (6000 ευρώ) ως μίσθωμα, λαμβανομένου υπόψη ότι είχαν προκαταβληθεί όλα τα μισθώματα του πρώτου έτους, των δαπανών στις οποίες είχε η ενάγουσα υποβληθεί για την ανακατασκευή του μισθίου καθώς και των συνθηκών της περιοχής. Επικαλούμενη περαιτέρω την ουσιώδη μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και τη μεταβολή των οικονομικών συνθηκών στις οποίες τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της μίσθωσης, ιδίως δε: α) την προφανή δυσαναλογία μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος και εκείνου που προκύπτει με βάση το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της μισθωτικής αξίας του μισθίου και το οποίο ανέρχεται, κατά τους εμπεριεχόμενους στην αγωγή μαθηματικούς υπολογισμούς, στο ποσό των 2.589 ευρώ, β) την έλλειψη συνομολογηθεισών ιδιοτήτων του μισθίου και ειδικότερα ότι οι εκμισθώτριες τη διαβεβαίωσαν κατά την κατάρτιση της μίσθωσης ότι δεν θα περιορίζεται η θέα του καταστήματος από και προς την πλατεία ....... και την οδό ......... διότι τα προσφάτως καταστραφέντα από πυρκαγιά κιόσκια φυτωριούχων δεν επρόκειτο να ανακατασκευαστούν, το αντίθετο δε ακριβώς συνέβη, καθώς και ότι μπορούσε απρόσκοπτα να αναπτύξει τραπεζοκαθίσματα στην πλατεία έμπροσθεν του καταστήματος, ωστόσο η 1η Εφορία Βυζαντινών Αρχαιοτήτων της χορήγησε άδεια χρήσης γης πλάτους 1.50μ. και μόνο, περιορίζοντας τη δυνατότητα αναπτύξεως τραπεζοκαθισμάτων στον πεζόδρομο σε δύο τον αριθμό (με τέσσερες καρέκλες το καθένα), με αποτέλεσμα να μην προσεγγίζει το κατάστημα ο αναμενόμενος αριθμός πελατών αλλά κυρίως, διότι, ενώ συμφωνήθηκε να χρησιμοποιούνται το πατάρι και το υπόγειο ως χώροι κυρίας χρήσης, με βάση την αναφερόμενη γνωμάτευση-έγγραφο του τμήματος παραδοσιακών οικισμών (γραφείου του ιστορικού κέντρου της Αθήνας) του ΥΠΕΧΩΔΕ οι αναφερόμενοι αποτελούν βοηθητικούς χώρους, ουσιαστικά άχρηστους ακατάλληλους) για την αρχική, με βάση τη συμφωνία των μερών, χρήση (υποδοχή πελατών), γ) πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία ομόρων καταστημάτων και δ) την ολοένα αυξανόμενη εγκληματικότητα λόγω και του συγχρωτισμού παράνομων αλλοδαπών, οικονομικών μεταναστών και εν γένει κακοποιών στοιχείων στην ευρύτερη περιοχή του εμπορικού κέντρου όπου βρίσκεται και το μίσθιο, τις συνεχείς πορείες, διαδηλώσεις και επεισόδια, παράγοντες που λειτουργούν αποτρεπτικά στην προσέλευση πελατών, την πρωτοφανή για τα ελληνικά δεδομένα οικονομική κρίση που επέφερε ανασφάλεια, έλλειψη ρευστού χρήματος, αύξηση της ανεργίας και μείωση του τουρισμού, με επακόλουθο τη παραπέρα μείωση των ακαθάριστων εσόδων (τζίρου) της επιχείρησης σε ποσοστό 40-50% και το κλείσιμο πολλών εμπορικών καταστημάτων της περιοχής τα οποία παραμένουν ξενοίκιαστα και, τέλος, τη μείωση του ρυθμού ανόδου των τιμών (πληθωρισμού), ώστε με βάση τις συνθήκες αυτές η εκπλήρωση της παροχής, ήτοι η καταβολή μισθώματος ύψους 6000 ευρώ και η συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή σε ποσοστό 5% ετησίως, να μην ανταποκρίνεται στις προϋποθέσεις του άρθρου 288ΑΚ, ήτοι στην καλή πίστη, όπως αυτή διαμορφώνεται κατά τα κρατούντα συναλλακτικά ήθη με αποτέλεσμα να ζημιώνεται υπέρμετρα η ίδια, καθόσον η μηνιαία μισθωτική αξία του μισθίου ανέρχεται στο ποσό των 3000 ευρώ, ο δε πληθωρισμός κινείται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, ζητά με την αγωγή να αναπροσαρμοστεί το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου ακινήτου στο ποσό των 3000 ευρώ από την επίδοση της (αγωγής) και το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής σε 2%, είτε και επικουρικά σε ποσοστό ίσο με τη μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή κατά το προηγούμενο της αναπροσαρμογής έτους, όπως αυτός ανακοινώνεται επισήμως από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος και, τέλος, να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στην πληρωμή των δικαστικών της εξόδων. Με αυτό το περιεχόμενο και αίτημα η υπό κρίση αγωγή αρμοδίως εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του δικαστηρίου τούτου (αρθρ. 14 παρ.1 περ.β` σε συνδ. με 16 αρ.1 και 29 παρ.1 ΚΠολΔ) κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. του ΚΠολΔ και είναι νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις που αναφέρθηκαν στη μείζονα σκέψη της παρούσας καθώς και εκείνες των άρθρων 361, 574 του ΑΚ, 44 του π.δ.34/i995 και 176 του ΚΠολΔ. Ως εκ περισσού σημειώνεται εδώ ότι όσα περί ελλείψεως συνομολογηθεισών ιδιοτήτων και ακαταλληλότητας του μισθίου για τη συμφωνηθείσα κύρια χρήση αναφέρονται, χωρίς να συνοδεύονται και από την υποβολή συναφούς προς την ύπαρξη τους αιτήματος (η αγωγή δεν περιέχει βάση εκ του άρθρου 576 ΑΚ) αλυσιτελώς προτείνονται και δεν θα εξεταστούν στην ουσία τους, ενώ περαιτέρω και ο προσδιορισμός της μισθωτικής αξίας του ακινήτου με βάση ποσοστό (6%) επί της αντικειμενικής του αξίας όπως αυτή προσδιορίζεται από το νόμο (αρθρ. 7 και 8 του π.δ. 34/1995) αναφέρεται ως συγκριτικό στοιχείο, έστω και αν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 7 του ως άνω νόμου (ανυπαρξία συμφωνίας αναπροσαρμογής ή εξάρτηση της από άκυρη ρήτρα). Επομένως, πρέπει η αγωγή να ερευνηθεί περαιτέρω κατ` ουσίαν. Η φύση του άρθρου 288 ΑΚ ως διάταξης αναγκαστικού δικαίου έχει ως συνέπεια ότι η εφαρμογή της δεν μπορεί να αποκλεισθεί γενικά εκ των προτέρων, ούτε με παραίτηση του ενός μέρους από τα δικαιώματα του που τυχόν απορρέουν από αυτή, ούτε και με συμφωνία των δύο μερών. Όμως η παραίτηση εκ των προτέρων ενός μέρους από ένα συγκεκριμένο δικαίωμα που απορρέει από τη γενική αρχή, όπως είναι και το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος, εφόσον δεν αντίκειται στα χρηστά ήθη είναι σύννομη (βλ. Απ. Γεωργιάδη Ενοχ. Δ.Γεν.Μέρος έκδ. 1998, σελ. 189, Μ. Σταθόπουλο στο ΑΚ Γεωργιάδη - Σταθόπουλο άρθ. 288, παρ.28, Χαρ. Παπαδάκη "Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων", τόμος Α1 έκδ. 2000 αρ.2751). Οίκοθεν νοείται ότι και η παραίτηση αυτή διέπεται από το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995 και συνεπώς κάθε συμφωνία περί παραιτήσεως από το ως άνω δικαίωμα, εφόσον έγινε κατά την κατάρτιση της συμβάσεως, είναι άκυρη, ενώ αντιθέτως αν έγινε μετά από αυτήν είναι έγκυρη και μάλιστα ανεξαρτήτως αν έλαβε χώρα ρητώς εγγράφως ή προφορικώς) ή και σιωπηρώς (πρβλ. Χαρ. Παπαδάκη ο.π. αρ. 2076, ΕφΑθ 7172/2008 Δνη 2009.1754, Εφθεσ 2678/2006 Αρμ 2007.1168). Στην προκειμένη περίπτωση οι εναγόμενες, με τις νομίμως κατατεθείσες έγγραφες προτάσεις τους για τις οποίες μνεία γίνεται στα πρακτικά και αναφορά των καταθεσάντων σε αυτές, ισχυρίζονται ότι δυνάμει ρητού όρου του μισθωτηρίου η ενάγουσα παραιτήθηκε ρητώς του δικαιώματος της να ζητήσει μείωση του μισθώματος για οποιονδήποτε λόγο, μεταξύ των οποίων και οι αναφερόμενοι στα άρθρα 178, 179 και 388 ΑΚ. Ο ισχυρισμός της αυτός τυγχάνει μη νόμιμος διότι, κατά τα αναφερόμενα στην προπαρατεθείσα νομική σκέψη, η σχετική συμφωνία γενόμενη κατά την κατάρτιση της συμβάσεως είναι άκυρη. Από τις καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων που νομότυπα εξετάστηκαν στο ακροατήριο του δικαστηρίου τούτου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση πρακτικά δημοσίας συνεδριάσεως του [λαμβανομένης υπόψη και της κατάθεσης του μάρτυρα της ενάγουσας και ομορρύθμου μέλους της ............ καθόσον στην παρούσα διαδικασία λαμβάνονται υπόψη και καταθέσεις εξαιρετέων μαρτύρων (ΑΠ701/2004 αδημ.), ενώ δεν αποδείχθηκε περαιτέρω ότι είναι και νόμιμος εκπρόσωπος της ενάγουσας ώστε η κατάθεση του να αποτελεί ανυπόστατο αποδεικτικό μέσο και να μην λαμβάνεται υπόψη (ΑΠ1566/2006 Δνη47.1420, ΑΠ1386/2006 Νόμος, ΑΠ1114/1992 Δνη 35.409), καθόσον νόμιμοι εκπρόσωποι της εταιρίας σύμφωνα με το καταστατικό είναι οι ......... και ....................-βλ και την από 2-8-2010 αίτηση ασφαλιστικών μέτρων της ενάγουσας, του ιδίου και του ..................ενώπιον του δικαστηρίου τούτου, στην οποία ο ανωτέρω φέρεται ως ομόρρυθμος εταίρος και μόνο], όλα τα έγγραφα που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι και την υπ`αριθμ. 6514/4-10-2010 ένορκη βεβαίωση του μάρτυρα των εναγομένων .........., ενώπιον της Ειρηνοδίκη Αθηνών Παναγιώτας Μαρακιώτη η οποία ελήφθη μετά από νόμιμη κλήτευση της ενάγουσας (υπ`αριθμ 5611 β/30-9-2010 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών Χρήστου Σορίλλου) αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 15-1-2007 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης (μισθωτηρίου ), οι εναγόμενες εκμίσθωσαν στους αδελφούς (μη διαδίκους) ........, ........ και ............ . του ........, ένα ισόγειο κατάστημα, πολυκατοικίας κείμενης επί της οδού ......... αρ... στο κέντρο της Αθήνας, εμβαδού 96 τμ., με ανοικτό εξώστη (πατάρι) εμβαδού 63 τμ. και υπόγειο 75 τμ., προκειμένου να το χρησιμοποιήσουν οι μισθωτές ως καφετέρια. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε εννιαετής, ήτοι από 1-5-2007 μέχρι 30-4- 2016, το δε μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για το πρώτο έτος της μισθωτικής σχέσης στο ποσό των 6.000 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο κάθε έτος κατά ποσοστό της αναπροσαρμογής υπολογιζόμενης επί του καταβαλλόμενου κατά το προηγούμενο κάθε φορά μισθωτικό έτος, μισθώματος. Δυνάμει ρητού επίσης όρου της σύμβασης αυτό καταβαλλόταν εντός του πρώτου πενθημέρου εκάστου μισθωτικού μηνός. Τους μισθωτές επίσης βάρυνε και η υποχρέωση καταβολής του ημίσεως του τέλους χαρτοσήμου. Δια του ιδίου συμφωνητικού προβλέφθηκε η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης έτσι ώστε στη θέση των μισθωτών να υπεισέλθει η ομόρρυθμη εταιρία που αυτοί είχαν δικαίωμα να συστήσουν, με ποσοστό συμμετοχής στην εταιρία και των τριών μισθωτών - εταίρων κατά 60% τουλάχιστον (14ος όρος του μισθωτηρίου). Πράγματι οι ως άνω μισθωτές συνέστησαν, δια του από 4-3-2007 συμφωνητικού, την ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία «.........και .......» ( ενάγουσα), με ομόρρυθμους εταίρους τους ανωτέρω (ήδη μισθωτές), οι οποίοι θα συμμετείχαν εξίσου στα κέρδη και τις ζημίες. Η εταιρία αυτή εγγράφηκε νόμιμα στα βιβλία εταιριών του πρωτοδικείου Αθηνών (αυξ. αρ. καταχώρησης 4035/7-3- 2010). Ακολούθως, δια του από 23-5-2008 συμπληρωματικού συμφωνητικού του αρχικού ως άνω μισθωτηρίου, που υπογράφηκε μεταξύ των ήδη διαδίκων, ορίστηκε ρητώς ότι από της συστάσεως της ως άνω ομορρύθμου εταιρίας η μίσθωση συνεχίζεται με μισθώτρια την εταιρία αυτή και ήδη ενάγουσα, η οποία δύναται να το χρησιμοποιεί και ως αναψυκτήριο - εστιατόριο. Οι αρχικοί ως άνω μισθωτές αφού προκατέβαλαν τα μισθώματα του πρώτου μισθωτικού έτους με το ήμισυ του αναλογούντος χαρτοσήμου, συνολικού ποσού 73.300 ευρώ (72.000 ευρώ τα μισθώματα και 1.300 ευρώ το αναλογούν χαρτόσημο), προέβησαν σε ανακατασκευή του μισθίου ώστε να καταστεί αυτό κατάλληλο για τη χρήση που το προόριζαν αλλά και ελκυστικό προς πελατεία. Για το σκοπό τούτο ξόδεψαν σημαντικού ύψους κεφάλαια, ωστόσο μη ακριβώς προσδιορίσημα από το υπάρχον αποδεικτικό υλικό. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι το μίσθιο βρίσκεται σε κεντρικό σημείο των Αθηνών και σε πολύ μικρή απόσταση από την οδό ....., στο εμπορικό κέντρο (εμπορικό τρίγωνο) της πόλης, επί παλαιάς τριώροφης οικοδομής, η οποία έχει κηρυχθεί διατηρητέα, πλησίον δε αυτής βρίσκονται και άλλα διατηρητέα κτίσματα. Η οικοδομή αυτή έχει πρόσοψη στην πλατεία ..........., η οποία είναι πλακόστρωτη με αναπτυγμένους χώρους πρασίνου. Πρόκειται για περιοχή με αξιόλογη εμπορική κίνηση και .., πολλά καταστήματα. Είναι γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια στην ευρύτερη περιοχή όπου βρίσκεται το μίσθιο συρρέουν διάφοροι αλλοδαποί και άτομα του υποκόσμου, οι οποίοι προβαίνουν πολύ συχνά σε παράνομες πράξεις (κλοπές και διαρρήξεις κυρίως), ωστόσο η κατάσταση αυτή ελάχιστα επηρέασε έως καθόλου την εμπορική κίνηση της περιοχής και δεν μειώθηκε η αγοραστική ζήτηση προϊόντων των καταστημάτων αυτής εξ αυτού του λόγου, όπως εντελώς αβάσιμα διατείνεται η ενάγουσα. Αλλωστε είναι γνωστό από την κοινή εμπειρία ότι η κατάσταση αυτή ήταν ίδια και κατά το χρόνο σύναψης της μίσθωσης και δεν έχει αλλάξει μέχρι σήμερα τίποτα ουσιωδώς πάνω στο θέμα αυτό. Ακόμη από τις συχνές πορείες και διαδηλώσεις που γίνονται στο κέντρο της Αθήνας δεν αποδείχτηκε ότι επηρεάστηκε η εμπορική κίνηση της περιοχής και δη του επιδίκου. Ως προαναφέρθηκε το μίσθιο αποτελείται από ισόγειο χώρο κύριας χρήσης, ανοικτό εσωτερικό εξώστη (πατάρι), στον οποίο η ενάγουσα έχει αναπτύξει τραπεζοκαθίσματα και υπόγειο όπου βρίσκονται η κουζίνα και οι τουαλέτες του καταστήματος. Εξωθεν επίσης του μισθίου στο χώρο της πλατείας η ενάγουσα έχει αναπτύξει τραπεζοκαθίσματα σε σκιάδα, λευκού χρώματος, για τους ζεστούς κυρίως μήνες. Υπάρχουν επίσης εκεί και κιόσκια φυτωριούχων (ανθοπωλεία) στους οποίους τα εκμισθώνει ο Δήμος, τα οποία ανακατασκευάστηκαν στις αρχές του μηνός Φεβρουαρίου του 2007 καθόσον το φθινόπωρο του προηγουμένου έτους είχαν καταστραφεί από πυρκαγιά. Με βάση τα πιο πάνω αποδειχθέντα, το μηνιαίο μίσθωμα ανήλθε από 1-5-2008 στο ποσό των 6.400 ευρώ (ήτοι 6.000 ευρώ το αρχικά συμφωνηθέν μίσθωμα συν 300 ευρώ η προσαύξηση 5% επχ αυτού ίσον 6.300 ευρώ συν 100 ευρώ το τέλος χαρτοσήμου) το οποίο και κατέβαλε η ενάγουσα ανελλιπώς μέχρι και το μήνα Φεβρουάριο του 2009. Από το μήνα Μάρτιο όμως του ιδίου έτους κατέβαλε μόνο το ποσό των 6000 ευρώ μηνιαίως, ήτοι 5.900 ευρώ ως μίσθωμα και 100 ευρώ για χαρτόσημο. Διαμετρικά αντίθετες ωστόσο είναι οι απόψεις των διαδίκων ως προς τη γενομένη εκ των πραγμάτων μείωση του μισθώματος. Ετσι η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι τούτο έλαβε χώρα κατόπιν ρητής συμφωνίας της με τους εναγομένους εκμισθωτές, οι δε τελευταίοι ότι η ανωτέρω εντελώς αυθαίρετα, ήτοι χωρίς τη συναίνεση τους, προέβη σε αυτή την ενέργεια (καταβολή μειωμένου μισθώματος). Το δικαστήριο αξιολογώντας τους ανωτέρω ισχυρισμούς και λαμβάνοντας υπόψη το μακρύ χρονικό διάστημα κατά το οποίο καταβάλλονταν το ανωτέρω, μειωμένο σε σχέση με το αρχικά ορισθέν, μίσθωμα καθώς και ότι οι εναγόμενοι δεν εναντιώθηκαν μέχρι σήμερα, με οποιονδήποτε τρόπο, στην κατά τα ανωτέρω μείωση, συνάγει την ανοχή, αν όχι σιωπηρή συναίνεσή τους έστω, σε μείωση του μισθώματος. Με βάση τους όρους του μισθωτηρίου το μίσθωμα για το δεύτερο μισθωτικό έτος ανερχόταν όπως προαναφέρθηκε στο ποσό των 6.300 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου από 113,40 ευρώ, για το τρίτο μισθωτικό έτος, ήτοι από 1-5-2009 μέχρι 30-4- 2010 έπρεπε να ανέλθει στο ποσό των 6.615 ευρώ (6.300 χ 5%), πλέον τέλους χαρτοσήμου από 119,07 ευρώ και για το τέταρτο μισθωτικό έτος, ήτοι από 1-5- 2010 μέχρι 30-4-2011, στο ποσό των 6.945,75 ευρώ (6.615 χ 5%), πλέον τέλους χαρτοσήμου από 125 ευρώ και συνολικά για το τελευταίο τούτο έτος στο ποσό των 7070,75 ευρώ. Η μισθωτική αξία του μισθίου με βάση την αντικειμενική αξία του κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 2.589 ευρώ μηνιαίως, σύμφωνα με τους κατ` ιδίαν συντελεστές και λοιπά εκ του νόμου στοιχεία προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας που παραθέτει λεπτομερώς η ενάγουσα στην ένδικη αγωγή της, τα οποία περιστατικά εμμέσως πλην σαφώς συνομολογούν οι εναγόμενες (π.ρ.βλ. αρθρ. 261 ΚΠολΔ). Περαιτέρω, σχετικά με το ελεύθερο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου προκύπτει ότι η ενάγουσα προσκόμισε τα εξής συγκριτικά στοιχεία : α) Κατάστημα επί της οδού .......και ........, όμορο με το επίδικο, επιφανείας 89 τμ., με ίδιου εμβαδού υπόγειο, έχει εκμισθωθεί από 27-2-2003 από τους ......χα ...... και .. και ............... στον .............. ως κατάστημα πώλησης σπόρων και φυτών, με καταβαλλόμενο μίσθωμα 1980 ευρώ μηνιαίως κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, β) Κατάστημα επί της οδού ....... αρ. ......, σε απόσταση 3-4 οικοδομικών τετραγώνων από το επίδικο, επιφανείας 24 τμ., έχει εκμισθωθεί από 1-2-1999 από τους ..............και ........ και ..............στην ....., ως εμπορικό κατάστημα, με αρχικό μίσθωμα 190,75 ευρώ, το οποίο μετά από διαδοχικές αναπροσαρμογές ανέρχεται σήμερα στο ποσό των 752 ευρώ, γ) Κατάστημα επί της οδού ..........αρ. ....., σε αρκετή απόσταση από το επίδικο, επιφανείας 25 τμ., έχει, εκμισθωθεί από 29-6-2001 από τον ............ στην εταιρία «Κ. 1 ............ και .....................Ο.Ε.» ως κατάστημα πώλησης υφασμάτων, με μηνιαίο καταβαλλόμενο κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής μίσθωμα 353,84 ευρώ, όπως αυτό διαμορφώθηκε από το συμφωνηθέν αρχικά μίσθωμα των 220 ευρώ, μετά από ετήσια κάθε φορά αναπροσαρμογή σε ποσοστό 5% (το κατάστημα αυτό ήδη είχε μεταφερθεί σε άλλο σημείο κατά το χρόνο συζήτησης της αγωγής) και δ) Κατάστημα επί της οδού ........ αρ....., σε αρκετή απόσταση από το επίδικο, επιφανείας 40,50 τμ., έχει εκμισθωθεί από 10-6-1993 από τον ............. στην ως άνω εταιρία («........... και ..........Ο.Ε.») ως κατάστημα πώλησης υφασμάτων και ιερατικών ειδών, με αρχικό μηνιαίο μίσθωμα 294 ευρώ, το οποίο μετά από διαδοχικές αναπροσαρμογές ανήλθε στο ποσό των 770 ευρώ κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής (το κατάστημα αυτό ήδη είχε μεταφερθεί σε άλλο σημείο κατά το χρόνο συζήτησης της αγωγής). Εξάλλου οι εναγόμενες προσκομίζουν το από 12- 11-2009 συμφωνητικό με βάση το οποίο οι ............, .............. και ..............εκμισθώνουν στην .........., ένα ισόγειο κατάστημα με πατάρι και υπόγειο, επί της οδού Πλατείας ........ αρ... και......αρ.1 επιφανείας 50,18 τμ. το ισόγειο με ίσου εμβαδού υπόγειο, για να το χρησιμοποιήσει η τελευταία ως καφετέρια - αναψυκτήριο - εστιατόριο, αντί μηνιαίου μισθώματος 4.000 ευρώ, το οποίο μετά το δεύτερο μισθωτικό έτος θα αναπροσαρμόζεται ετησίως σε ποσοστό 2% επιπλέον του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγουμένου έτους, όπως υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία. Το κατάστημα αυτό βρίσκεται πλησίον του επιδίκου. Η μέση αύξηση του τιμαρίθμου του κόστους ζωής ανήλθε για το έτος 2005 σε 3,5%, για το έτος 2006 σε 3,2%, για το έτος 2007 σε 2,9%, για το έτος 2008 σε 4,2% και για το 2009 σε 1,2%, ενώ το δωδεκάμηνο Αυγούστου 2009/Ιουλίου 2010 παρουσίασε αύξηση 5,5%. Η οικονομική κρίση που έπληξε τη χώρα μας την τελευταία διετία, επιδεινούμενη συνεχώς, σαφώς και επηρέασε δυσμενώς την εμπορική κίνηση των καταστημάτων της περιοχής όπου βρίσκεται και το επίδικο, με επακόλουθο τη μείωση της πελατείας του σε κάποιο βαθμό. Ενδεικτικά με βάση τις δηλώσεις φόρου εισοδήματος των δύο τελευταίων ετών (2008-2009) τα ακαθάριστα κέρδη του καταστήματος τα ενάγουσας εμφανίζουν πτώση της τάξης των 5.230 ευρώ (από τα 139.045,83 ευρώ το έτος 2008 μειώθηκαν στα 133.815,85 ευρώ το έτος 2009). Μάλιστα πολλά καταστήματα της περιοχής παραμένουν ξενοίκιαστα, οπότε και υπάρχει υπερπροσφορά στέγης για εμπορική χρήση, με αποτέλεσμα όπως είναι φυσικό τη μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων του εμπορικού τριγώνου. Ακόμη και οι λοιποί όροφοι της πολυκατοικίας όπου κείται το επίδικο παραμένουν ανοίκιαστοι καθώς και κατάστημα καφετέρια πλησίον του επιδίκου, επί της οδού ......... αρ..... Ενόψει των προαναφερομένων, τη θέση και την κατάσταση του μισθίου, τα συγκριτικά στοιχεία και τις ειδικές συνθήκες, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου, κατά το χρόνο επίδοσης της αγωγής (20-1-2010) που είναι επιτευκτέα, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών ανέρχεται το ανώτερο σε 5.400 ευρώ/μήνα (λαμβανομένου υπόψη, ως προσφορότερου συγκριτικού στοιχείου, κυρίως της μίσθωσης του όμορου καταστήματος-καφετέριας, του γεγονότος ότι υπήρξε εκ των πραγμάτων με την ανοχή των εκμισθωτών μείωση του μισθώματος στο ποσό των 5.900 ευρώ, αλλά και του ότι, αν εφαρμοζόταν το αντικειμενικό σύστημα υπολογισμού του μισθώματος, τούτο θα ανερχόταν μόλις σε 2.589 ευρώ/μήνα). Η διαφορά αυτή μεταξύ του μισθώματος που συμφωνήθηκε και αυτού που προκύπτει από την άνω πραγματική αξία του μισθίου, για τον προαναφερθέντα χρόνο, υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε η μισθώτρια εταιρία και η εμμονή των εναγομένων στην πληρωμή του μισθώματος, που προκύπτει από τη συμφωνία, αντιμάχεται την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία η περιστολή του συμφωνημένου (και καταβαλλόμενου) μισθώματος, για τον άνω χρόνο, προκειμένου η παροχή της ενάγουσας να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο της εκπλήρωσης. Αντίθετα, από τα ίδια ως άνω στοιχεία δεν αποδείχθηκε ότι, μεταξύ της συμφωνηθείσης ετήσιας αναπροσαρμογής και της ελεύθερης τοιαύτης υπάρχει διαφορά και μάλιστα ουσιώδης, ώστε να επιβάλλεται, με βάση τις ίδιες ως άνω αρχές, οιαδήποτε περιστολή του πιο πάνω ποσοστού μέχρι του ήδη αιτούμενου (2% ή ίσο με την μεταβολή του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή). Και τούτο διότι η πτώση του τιμαρίθμου κατά το έτος 2009 ήταν, παρά τα όσα αντίθετα εκθέτει η ενάγουσα, παροδική και μόνο, όπως προκύπτει από την διαγραφόμενη ως άνω περαιτέρω πορεία του, ενώ το πιο πάνω ποσοστό αναπροσαρμογής είναι, με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας, το συνήθως περιλαμβανόμενο στις μισθώσεις αυτού του είδους, όπως και από τα ήδη εκτιθέμενα συγκριτικά στοιχεία προκύπτει. Με βάση τα δεδομένα αυτά, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή, ως κατ` ουσία βάσιμη, και να αναπροσαρμοστεί μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα στις 5.400 ευρώ για το χρονικό διάστημα μετά την επίδοση της αγωγής (20-1-2010), ενώ, για το μετά τις 21-1-2011 και μέχρι τη συμπλήρωση του ελάχιστου νόμιμου χρόνου των δώδεκα ετών από την έναρξη της μίσθωσης, θα εξακολουθήσει να ισχύει η συμβατική ρύθμιση της ετήσιας αναπροσαρμογής (ΕφΠειρ 337/ 95 ΕλλΔνη 36.1615, ΕφΑθ 3155/2001 ΕΔΠΟΛ 2004.68), με διατήρηση βεβαίως του δικαιώματος των διαδίκων διαφορετικής ρύθμισης του ή να προσφύγουν στο Δικαστήριο για νέα αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατ` άρθρα 338 και 288 ΑΚ (ΑΠ 857/91 ΕλλΔνη 33.831, ΕφΠειρ 337/95 Ελλ Δνη 36.1615). Τέλος, μέρος των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας βαρύνουν τους εναγομένους λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας των διαδίκων (άρθρο 178 παρ. 1 ΚΠολΔ), όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό. ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων. Δέχεται εν μέρει την αγωγή. Καθορίζει το μηνιαίο μίσθωμα για το αναφερόμενο στο σκεπτικό ακίνητο στο ποσό των πέντε χιλιάδων τετρακοσίων (5.400) ευρώ για ένα έτος από της επιδόσεως της αγωγής, μετά την πάροδο του οποίου εξακολουθεί να ισχύει η συμβατική κατ` έτος αναπροσαρμογή του όρου 3 του από 15-1-2007 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως. Καταδικάζει τους εναγομένους στην πληρωμή μέρους των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας που ορίζει στο ποσό των πεντακοσίων πενήντα (550) ευρώ.

ΠΗΓΗ: NOMOS

Δημήτριος Χ. Καραγιάννης, δικηγόρος, Θεσσαλονίκη - Αθήνα