Εμπορικές μισθώσεις - Έκταση ισχύος διατάξεων

Αρθρο 1. Προστατευόμενες δραστηριότητες (άρθ. 8 παρ. 3 ν. 52/75, 1, 3 περ. β`, 31 παρ. 1 εδ. β` ν. 813/78, 1 ν. 1229/82, 3β παρ. 2 ν. 1316/83). 1. Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται για: α. επιχείρηση σ` αυτά εμπορικών πράξεων ή για άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το παρόν, β. εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών, γ. στέγαση κλινικών και κάθε φύσης νοσηλευτικών ιδρυμάτων, δ. χρησιμοποιησή τους ως εντελώς απαραίτητων βοηθητικών χώρων άλλων ακινήτων, στα οποία ασκούνται οι δραστηριότητες που προβλέπονται από το παρόν άρθρο. Διακοπή της άσκησης των δραστηριοτήτων αυτών μέχρι έξι (6) μήνες δεν αίρει την προστασία που παρέχει το παρόν. ε. στέγαση και λειτουργία φαρμακείων και φαρμακαποθηκών. στ. στέγαση οίκων ευγηρίας. Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται και οι μισθώσεις από αναπήρους ή τραυματίες πολέμου που ρυθμίζει το άρθρο 8 παρ. 3 του ν. 52/1975, εφόσον ο μισθωτής ή οι καθολικοί διάδοχοι του βρισκονται στην κατοχή του μισθίου την 1η Σεπτεμβρίου 1978. 2. Σε περίπτωση μικτής χρήσης, για την υπαγωγή της μίσθωσης στις διατάξεις του παρόντος λαμβάνεται υπόψη η προέχουσα χρήση του μισθίου. Α

Αρθρο 2. Προστατευόμενα επαγγέλματα (άρθ. 2 ν. 813/78, 13 ν. 834/78, 11 ν. 1229/82, 2 ν. 1861/89, 6 παρ. 2 ν. 1898/90). 1. Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται και οι μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται για να στεγασθούν: α. δικηγορικά γραφεία, β. ιατρεία, γ. οδοντιατρεία, δ. γραφεία διπλωματούχων μηχανικών και υπομηχανικών και εκείνων που εξομοιώνονται με αυτούς, σύμφωνα με τις σχετικές ειδικές διατάξεις, ε. συμβολαιογραφεία, στ. γραφεία δικαστικών επιμελητών, ζ. κτηνιατρεία, η. λογιστικά γραφεία, θ. γραφεία άμισθων υποθηκοφυλακείων, ι. αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα που υπάγονται στις διατάξεις του α.ν. 2039/1939. 2. Η παράγραφος 2 του προηγούμενου άρθρου έχει εφαρμογή και στις μισθώσεις του παρόντος άρθρου.

Αρθρο 3. Χώροι διάθεσης υγρών καυσίμων (άρθ. 9 παρ. 2-4 ν. 1229/82). 1. Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται και οι μισθώσεις ή υπομισθώσεις χώρων με εγκαταστάσεις για τη διάθεση στο κοινό υγρών καυσίμων, εφόσον η μίσθωση ή υπομίσθωση αποτελεί παράλληλα προϋπόθεση για να λειτουργεί σύμβαση εμπορικής συνεργασίας μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή ή υπομισθωτή και υπεκμισθωτή. 2. Οι παραπάνω μισθώσεις ή υπομισθώσεις λύνονται σε κάθε περίπτωση αυτοδικαίως: α) αν λυθεί η σύμβαση εμπορικής συνεργασίας: αα) ύστερα από καταγγελία για υπαίτια παράβαση όρου της, ββ) για λόγο προβλεπόμενο από το νόμο, γγ) από ανώτερη βία, β) αν καταδικασθεί αμετάκλητα ο μισθωτής ή ο υπομισθωτής για οποιοδήποτε ποινικό αδίκημα σχετικό μέ την ελλειμματική παράδοση προϊόντων που διαπράχθηκε κατά υποτροπή με δόλο. 3. Οι διατάξεις του άρθρου αυτού εφαρμόζονται και σε συμβάσεις που υφίσταντο κατά την 17 Φεβρουαρίου 1982.

Αρθρο 4. Μη προστατευόμενες μισθώσεις (άρθ. 3 ν. 813/78, 1 παρ. 1 ν. 1279/82, 44 παρ. 7 περ. δν. 1566/85, 21 ν. 1646/86, 34 ν. 1759/88, 7 ν. 1898/90, 5 παρ. 4 ν. 1900/90, 1 παρ. 1 ν. 1930/91, 55 ν. 1969/91, 40 ν. 2008/92, 27 παρ. 7 ν. 2009/92, 10 παρ. 3 ν. 2041/92, 2 παρ. 5-7 ν. 2235/94). 1. Δεν υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος: α. οι μισθώσεις οι οποίες, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη συνάπτονται συνήθως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει το έτος, β. οι μισθώσεις χώρων αποκλειστικώς για διενέργεια διαφημίσεων με οποιοδήποτε τρόπο καθώς και οι μισθώσεις κοινόχρηστων χώρων για τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων, γ. οι μισθώσεις στις οποίες το μίσθιο χρησιμοποιείται ως οικοτροφείο, "δ. Οι μισθώσεις χώρων εντός συνοριακών σταθμών ή περιοχών λιμένων αεροδρομίων "περιλαμβανομένων και των χώρων εντός σταθμών και λοιπών εγκαταστάσεων των ηλεκτρικών σιδηροδρόμων" (περιλαμβανομένων και των χώρων εντός σταθμών και λοιπών εγκαταστάσεων των αστικών ηλεκτρικών σιδηροδρόμων). *** ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ: Με την παρ. 22 άρθρου 10 Ν.2801/2000,ΦΕΚ Α 46/3.3.2000 ορίζεται ότι: " Στο άρθρο 4 παρ.1 εδ.δ` του ν.813/1976, όπως αυτός τροποποιήθηκε από το άρθρο 3 του ν. 2235/1994 και κωδικοποιήθηκε με το π.δ. 34/1995 μετά τη φράση οι μισθώσεις χώρων εντός συνοριακών σταθμών ή περιοχών λιμένων ή αεροδρομίων" προστίθεται: "περιλαμβανομένων και των χώρων εντός σταθμών και λοιπών εγκαταστάσεων των ηλεκτρικών σιδηροδρόμων". ε. οι μισθώσεις χώρων εντός δημόσιων , δημοτικών ή κοινοτικών κήπων, αλσών, πλατειών και εν γένει κοινόχρηστων χώρων". *** Οι περ.δ`και ε` αντικαταστάθηκαν ως άνω με την παρ.1 άρθρ.7 Ν.2741/1999 ΦΕΚ Α 199/28.9.1999. στ. οι μισθώσεις χώρων εντός νεκροταφείων, ζ. οι μισθώσεις ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων. "η. οι μισθώσεις εντός χώρων που ανήκουν στα ιδρύματα του πανεπιστημιακού και τεχνολογικού τομέα". *** Η περ.η΄αντικαταστάθηκε ως άνω με την παρ.4 άρθρ.4 Ν.3404/2005, ΦΕΚ Α 260/17.10.2005. θ. οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως Διατηρητέα, οι οποίες συνάπτονται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1990, *** ΠΡΟΣΟΧΗ: Βλ. και άρθρ.17 Ν.3853/2010,με το οποίο τροποποιήθηκε το άρθρο 43 του παρόντος (καταγγελία παό μισθωτή) και με τις παρ.3 και 4 του οποίου ορίζεται ότι "3. Το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α) εφαρμόζεται, κατ` απόκλιση από το άρθρο 4 παρ. 1 περίπτωση θ` του π.δ. 34/1995, και για την καταγγελία από τον μισθωτή σύμβασης μίσθωσης ορισμένου χρόνου που έχει συναφθεί για τις δραστηριότητες των άρθρων 1 και 2 του π.δ. 34/1995 για ακίνητο που έχει χαρακτηριστεί ως Διατηρητέο. Τα εδάφια 2 και 3 της παραγράφου 2 εφαρμόζονται αναλόγως. 4. Οι παράγραφοι 2 και 3 ισχύουν για Καταγγελίες που θα γίνουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 και αφορούν μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του παρόντος νόμου. "ι. οι μισθώσεις σχολικών κυλικείων και οι μισθώσεις ακινήτων ιδιοκτησίας της ανώνυμης εταιρίας "Οργανισμός Σχολικών Κτιρίων Ανώνυμη Εταιρία"." *** Η περ. ι αντικαταστάθηκε ως άνω με την παρ.9 άρθρ.2 Ν.3027/2002, ΦΕΚ Α 152/28.6.2002. Η αντικατασταθείσα διάταξη περιελάμβανε μόνο τις μισθώσεις σχολικών κυλικείων. (ια. οι μισθώσεις χώρων που χρησιμοποιούνται ως κυλικεία ή για την εγκατάσταση διαφημίσεων και βρίσκονται σε αθλητικά κέντρα και γυμναστήρια τα οποία αποτελούν Ν.Π.Δ.Δ. και διέπονται από τις διατάξεις του ν. 423/1976. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και στις υφιστάμενες την 18η Σεπτεμβρίου 1986 μισθώσεις των χώρων αυτών), "ιβ. Οι μισθώσεις χώρων που χρησιμοποιούνται ως κυλικεία ή για την εγκατάσταση διαφημίσεων, οι οποίοι βρίσκονται σε κάθε είδους αθλητικό κέντρα και γυμναστήρια, τα οποία ανήκουν κατά κυριότητα ή επικαρπία ή χρήση στο Δημόσιο ή σε οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης ή στην Επιτροπή Ολυμπιακών Αγώνων ή σε αθλητικά σωματεία ή ενώσεις αυτών, ανεξαρτήτως αν λειτουργούν ως υπηρεσίες αυτών ή ως νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου. Η παρούσα παράγραφος εφαρμόζεται και στις υφιστάμενες την 5η Αυγούστου 1991 μισθώσεις των χώρων αυτών." *** Η περ.ια` ΚΑΤΑΡΓΗΘΗΚΕ και η περ.ιβ` αντικαταστάθηκε ως άνω με την παρ.2 άρθρ.7 Ν.2741/1999 ΦΕΚ Α 199/28.9.1999. "ιγ. Οι μισθώσεις ακινήτων των οποίων την κυριότητα ή τη χρήση αποκτά η Βουλή των Ελλήνων για τη στέγαση των υπηρεσιών της και η Ευρωπαϊκή Ενωση και τα όργανά της για τη στέγαση των υπηρεσιών της ή των υπηρεσιών των οργάνων της, ανεξαρτήτως του χρόνου σύναψης των μισθώσεων αυτών." *** Η περ. ιγ` αντικαταστάθηκε, από τότε που ίσχυσε, ως άνω με το άρθρο 50 Ν.3220/2004,ΦΕΚ Α 15/28.1.2004. ιδ. οι μισθώσεις χώρων εντός του Μεγάρου Μουσικής Αθηνών, ιε. οι μισθώσεις ακινήτων ιδιοκτησίας της Διεθνούς `Εκθεσης Θεσσαλονίκης που χρησιμοποιούνται ή προορίζονται να χρησιμοποιηθούν ως εκθεσιακοί χώροι, ιστ. οι μισθώσεις καταστημάτων διάθεσης (οπωροκηπευτικών) προϊόντων των Κεντρικών Λαχαναγορών Αθηνών και Θεσσαλονίκης, *** Η λέξη οπορωκηπευτικών διαγράφηκε με την παρ.3 άρθρ.7 Ν.2741/1999 ΦΕΚ Α 199/28.9.1999. ιζ. οι μισθώσεις ακινήτων, των οποίων κύριος ή εκμισθωτής είναι το ΝΠΔΔ με την επωνυμία "Χρηματιστήριο Αξιών Αθηνών" και που είναι αναγκαία για τη στέγαση των υπηρεσιών του, της ανώνυμης εταιρίας που έχει συσταθεί από αυτό με την επωνυμία "Εταιρεία Αποθετηρίων Τίτλων" καθώς και των υπηρεσιών της εποπτεύουσας αυτά υπηρεσίας του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας, ιη. οι μισθώσεις ακινήτων που αποδεδειγμένα αποκτήθηκαν, αυτά ή το οικόπεδο επί του οποίου ανεγέρθηκαν, με εισαγωγή συναλλάγματος από τον εκμισθωτή, το οποίο αντιστοιχεί τουλάχιστον στα 2/3 της αξίας τους ή η αξία αυτή καλύφθηκε κατά το αυτό ποσοστό με εισαγωγή συναλλάγματος και ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου διάρκεια τουλάχιστον δώδεκα (12) ετών. Στο χρόνο αυτό συνυπολογίζεται και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων του. "Στις περιπτώσεις του εδαφίου αυτού εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του παρόντος: *** Το τελευταίο εδάφιο της περ.ιη`αντικαταστάθηκε ως άνω με την παρ.4 άρθρ.7 Ν.2741/1999 ΦΕΚ Α 199/28.9.1999. "ιθ. Οι μισθώσεις ακινήτων που συνομολογούνται με χρηματοδοτική μίσθωση." *** Η περ. ιθ` προστέθηκε με την παρ.4 άρθρ.7 Ν.2741/1999 ΦΕΚ Α 199/28.9.1999. 2. Μισθωτικές συμβάσεις ακινήτων, ιδιοκτησίας ασφαλιστικών οργανισμών (Ν.Π.Δ.Δ.) αρμοδιότητας Υπουργείου Υγείας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων, που υπάγονται με οποιοδήποτε τρόπο στην προστασία του παρόντος, παύουν να ισχύουν μετά την 18η Μαρτίου 1988, εφόσον ο μισθωτής δεν ασκεί ο ίδιος εκμετάλλευση στο μισθίο. Από τις 1 9 Μαρτίου 1988 η μισθωτική σχέση συνεχίζεται μεταξύ του ιδιοκτήτη και του υπομισθωτή. *** ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ: Με την παρ.2 άρθρ.35 Ν.3242/2005,ΦΕΚ Α 131, ορίζεται ότι: "2. Οι διατάξεις του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α΄) «Κωδικοποίηση Νόμων Περί Εμπορικών Μισθώσεων", όπως επίσης και το άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα δεν εφαρμόζονται για τις μισθώσεις, υπομισθώσεις, συμβάσεις παραχώρησης χρήσης ή λοιπών δικαιωμάτων επί Ολυμπιακών συγκροτημάτων, υποδομών ή τμημάτων αυτών. Οι συμβάσεις αυτές διέπονται αποκλειστικά από τις λοιπές διατάξεις του Αστικού Κώδικα". *** ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ: Με την παρ.10 άρθρου 6 Ν.3891/2010,ΦΕΚ Α 188/4.11.2010,ορίζεται ότι: " Μισθώσεις ακινήτων που περιέρχονται στη διαχείριση της ΓΑΙΑΟΣΕ και καταρτίζονται μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος νόμου δεν θεωρούνται εμπορικές και δεν υπάγονται στο π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α`) περί εμπορικών μισθώσεων".

Δημήτριος Χ. Καραγιάννης, δικηγόρος, Θεσσαλονίκη - Αθήνα