Περίληψη: Εμπορική μίσθωση. Καθυστέρηση καταβολής μισθώματος. Επιδίκαση αποζημίωσης για το διαφυγόν κέρδος σε περίπτωση πρόωρης λύσης της εμπορικής μίσθωσης, λόγω καταγγελίας αυτής για καθυστέρηση μισθώματος.
Διατάξεις: άρθρα 281, 342, 574, 597 ΑΚ
[...] Οι ενάγοντες και ήδη εφεσίβλητοι με την από 24.6.2011 (αριθ. εκθ. καταθ. 26273/2011) αγωγή τους ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου εξέθεσαν ότι δυνάμει του από 8.4.2009 ιδιωτικού συμφωνητικού συνεκμίσθωσαν για τρία έτη στην πρώτη εναγόμενη «Ο.», που αποτελεί αυτοτελές τμήμα, υπαγόμενο στη διοίκηση του δευτέρου εναγομένου, νομικού προσώπου ιδιωτικού δικαίου με την επωνυμία «Κ.», το περιγραφόμενο με λεπτομέρεια στην αγωγή μίσθιο αντί συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος, ανερχόμενου για τα δύο πρώτα έτη στο ποσό των 550 ευρώ, προκειμένου αυτή να το χρησιμοποιήσει ως βεστιάριο. Ότι, αν και η ανωτέρω μισθώτρια από 1.6.2009 έκανε ακώλυτη χρήση του μισθίου, δεν κατέβαλε τα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου και Απριλίου 2011 και για το λόγο αυτό κατήγγειλαν την ένδικη μίσθωση με την από 26.4.2011 εξώδικη διαμαρτυρία - καταγγελία μίσθωσης και πρόσκληση, που επιδόθηκε νομίμως στην πρώτη εναγόμενη στις 29.4.2011. Ότι η τελευταία δεν τους κατέβαλε τα οφειλόμενα μισθώματα εντός μηνός από την άνω καταγγελία και έτσι η μίσθωση έληξε στις 30.5.2011. Με βάση το ιστορικό αυτό οι ενάγοντες ζήτησαν να αναγνωριστεί ότι κατέπεσε υπέρ αυτών, ως ποινική ρήτρα, η καταβληθείσα από την μισθώτρια εγγύηση, ύψους 530 ευρώ και να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να τους καταβάλουν α) το ποσό των (2.200 + 153 =) 2.353 ευρώ για μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου, Απριλίου και Μαΐου 2011 και τα έξοδα καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως και β) το ποσό των 6.984 ευρώ, ως αποζημίωση και δη ως διαφυγόντα κέρδη από την πρόωρη καταγγελία αυτής, όπως τα επιμέρους ποσά εκτίθενται αναλυτικά στην αγωγή με το νόμιμο τόκο, κατά τα επίσης εκτιθέμενα σ’ αυτή (αγωγή). Κατά τη συζήτηση της υποθέσεως στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου οι ενάγοντες με δήλωση της πληρεξούσιας δικηγόρου τους, που καταχωρήθηκε στα πρακτικά, παραιτήθηκαν από το δικόγραφο της αγωγής τους ως προς την πρώτη εναγομένη «Ο.», ενώ το δεύτερο εναγόμενο ΝΠΙΔ με την επωνυμία «Κ.» συνομολόγησε ότι οφείλει στους ενάγοντες - εκμισθωτές τα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου, Απριλίου και Μαΐου 2011 συνολικού ποσού 2.196,32 ευρώ, καθώς και το ποσό των 153 ευρώ για τα έξοδα καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως, πρόβαλε δε παραδεκτά και ένσταση συμψηφισμού α) του ποσού των 672,10 ευρώ που κατέβαλε στη ΔΕΗ με τον λογαριασμό ηλεκτρικού ρεύματος ως έκτακτη εισφορά (ΕΕΤΗΔΕ) και β) του ποσού των 530 ευρώ που έδωσε ως εγγύηση κατά την υπογραφή του μισθωτικού συμβολαίου. Στη συνέχεια άσκησε με τις προτάσεις του, επικουρικά, ανταγωγή, με την οποία ζήτησε να υποχρεωθούν οι ενάγοντες να του καταβάλουν το άνω ποσό των 672,10 ευρώ που, κατά τα προαναφερθέντα, κατέβαλε στη ΔΕΗ για έκτακτο ειδικό τέλος ακινήτων ηλεκτροδοτούμενων επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ) και το ποσό των 530 ευρώ που κατέβαλε ως εγγύηση, ήτοι συνολικά το ποσό των 1.202,10 ευρώ. ο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλούμενη απόφασή του, αφού συνεκδίκασε την αγωγή και την ανταγωγή, έκανε εν μέρει δεκτή την ένσταση συμψηφισμού, απέρριψε την ανταγωγή, στη συνέχεια δε έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή ως βάσιμη κατ’ ουσίαν και υποχρέωσε το εναγόμενο να καταβάλει στους ενάγοντες, διαιρετά και κατ’ ισομοιρία σε καθένα από αυτούς το ποσό των 8.665 ευρώ.
Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονείται το εναγόμενο ΝΠΙΔ με την κρινόμενη έφεσή του και ζητεί για τους εκτιθέμενους σ’ αυτή λόγους, που ανάγονται σε εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων, να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη με σκοπό, α) να γίνει δεκτή η αγωγή μόνο για το ποσό των 2.196,32 ευρώ που αφορά στα οφειλόμενα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου Απριλίου και Μαΐου 2011, καθώς και για το ποσό των 153,00 ευρώ, που αφορά στα έξοδα της εξώδικης καταγγελίας, ήτοι συνολικά για το ποσό των 2.349,32 ευρώ και β) να γίνει δεκτή η ανταγωγή του για το άνω ποσό των 672,10 ευρώ, που κατέβαλε με το λογαριασμό της ΔΕΗ, ως έκτακτη εισφορά (ΕΕΤΗΔΕ), συμψηφιζομένου του ποσού αυτού και αφαιρουμένου από την ως άνω οφειλή του ποσού 2.349,32 ευρώ. Κατά το άρθρο 574 ΑΚ, με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Εξάλλου, κατά το άρθρο 597 παρ. 1 του ίδιου κώδικα, αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση. Κατά το άρθρο δε 342 ΑΚ, ο οφειλέτης δεν γίνεται υπερήμερος, αν η καθυστέρηση της παροχής οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Από τις πιο πάνω διατάξεις, οι οποίες, κατ’ άρθρο 44 του ΠΔ 34/1995 εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις συνάγεται ότι για να επέλθει η λήξη της μίσθωσης με καταγγελία για καθυστέρηση μισθώματος απαιτείται υπερημερία, ήτοι υπαίτια καθυστέρηση πληρωμής, η οποία τεκμαίρεται ότι υπάρχει αν έχει συμφωνηθεί ορισμένη ημέρα καταβολής και εναπόκειται στο μισθωτή να ισχυρισθεί κατ’ ένσταση και αποδείξει ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν φέρει αυτός ευθύνη. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος. Όμως εύλογη αιτία δεν αποτελεί η από οποιαδήποτε αιτία μη καταβολή μισθώματος, οικονομική δυσχέρεια, η οποία δεν απαλλάσσει το μισθωτή από τις συνέπειες της υπερημερίας. Εξάλλου, ανώτερη βία είναι κάθε γεγονός στη συγκεκριμένη περίπτωση απρόβλεπτο, το οποίο ήταν αδύνατο να αποτραπεί ακόμη και με μέτρα άκρας επιμέλειας και συνέπειας (ΑΠ 1080/2001 ΕλλΔνη 2003,447). Τέλος, σύμφωνα με το ανωτέρω άρθρο 597 παρ. 1 εδ. β' ΑΚ, σε περίπτωση πρόωρης λύσης της εμπορικής μίσθωσης, λόγω καταγγελίας αυτής για καθυστέρηση μισθώματος, ο εκκμισθωτής έχει κατά του μισθωτή αξίωση αποζημίωσης για το διαφυγόν κέρδος, ήτοι ολόκληρο το μίσθωμα του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης, που απώλεσε εξαιτίας της πρόωρης λύσης της. Για την άσκηση του δικαιώματος αυτού, πρέπει να υφίσταται ο απαιτούμενος από τις διατάξεις των άρθρων 297 και 298 ΑΚ αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της υπαιτιότητας του μισθωτή και της ζημίας του εκμισθωτή από το διαφυγόν κέρδος (ΑΠ 760/2000 ΕλλΔνη 2001,140, ΑΠ 617/2000 ΕλλΔνη 2000,141, ΕφΑθ 6748/2008 ΕλλΔνη 2009,1108, ΕφΑθ 7953/2006 ΕλλΔνη 2007,1486, ΕφΑθ 3742/2004 ΕλλΔνη 2005,578).
[...] Οι ενάγοντες είναι συγκύριοι, συννομείς και συγκάτοχοι, κατά ποσοστό 50/100 εξ αδιαιρέτου έκαστος, ενός επαγγελματικού χώρου, εμβαδού 112,30 τ.μ. που βρίσκεται στον πρώτο όροφο της οικοδομής επί της οδού Σ.Γ. αρ. ... της Πλατείας ... . Δυνάμει του από 8 Απριλίου 2009 ιδιωτικού συμφωνητικού συνεκμίσθωσαν τον άνω επαγγελματικό χώρο στην «Ο.», που αποτελεί αυτοτελές τμήμα και υπάγεται στη διοίκηση του εναγόμενου, νομικού προσώπου ιδιωτικού δικαίου με την επωνυμία «Κ.», του τελευταίου ευθυνομένου αλληλεγγύως και εις ολόκληρον με την άνω μισθώτρια, προκειμένου αυτή (η μισθώτρια) να τον χρησιμοποιήσει ως βεστιάριο. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε σε τρία έτη (από 1.6.2009 έως 31.5.2012) και το μίσθωμα συμφωνήθηκε να ανέρχεται, για τα δύο πρώτα έτη μεν της μισθώσεως στο ποσό των 550 ευρώ το μήνα συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου, μετά δε τη λήξη της πρώτης διετίας να αναπροσαρμόζεται σε ποσοστό 6/100 για κάθε επόμενη διετία. Το ως άνω συμφωνηθέν μίσθωμα έπρεπε να καταβάλει η μισθώτρια στους συνεκμίσθωτές, ενάγοντες, εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα. Κατά την υπογραφή του ως άνω συμφωνητικού μισθώσεως, η μισθώτρια «Ο.» κατέβαλε στους ενάγοντες το ποσό των 530 ευρώ ως εγγύηση για την πιστή τήρηση των όρων της συμβάσεως μισθώσεως και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων που πηγάζουν από αυτήν, το οποίο θα επιστρεφόταν στην μισθώτρια, εφόσον κατά τη λύση με οποιονδήποτε τρόπο της μίσθωσης δεν θα όφειλε μισθώματα. Με το ανωτέρω ιδιωτικό συμφωνητικό απαγορεύθηκε ο συμψηφισμός του ποσού των 530 ευρώ με μισθώματα, ενώ ορίστηκε ότι αυτό θα καταπέσει υπέρ των συνεκμισθωτών ως ποινική ρήτρα σε περίπτωση μη εξόφλησης των οφειλών της μισθώτριας από τη μίσθωση αυτή. Η μισθώτρια, «Ο.» από την 1.6.2009 άρχισε να κάνει ανενόχλητα χρήση του άνω μισθίου, δεν κατέβαλε, όμως, τα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου και Απριλίου του έτους 2011 και για το λόγο αυτό οι ενάγοντες με την από 26.4.2011 εξώδικη διαμαρτυρία - καταγγελία μίσθωσης και πρόσκληση, που επιδόθηκε στη μισθώτρια στις 29.4.2011 κατήγγειλαν την ένδικη σύμβαση μισθώσεως και ζήτησαν να τους καταβάλει η τελευταία το ποσό των (550 x 3 =) 1650 ευρώ για τα άνω μισθώματα, καθώς και το ποσό των 153 ευρώ για τα έξοδα της καταγγελίας. Η μισθώτρια δεν κατέβαλε εμπροθέσμως, ήτοι εντός μηνός, τα ανωτέρω ποσά στους ενάγοντες και έτσι η επίδικη μίσθωση έληξε στις 30.5.2011. Συνεπώς, το εναγόμενο ΝΠΙΔ, ευθυνόμενο, κατά τα προαναφερθέντα, αλληλεγγύως με την μισθώτρια, οφείλει να καταβάλει στους ενάγοντες τα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου, Απριλίου και Μαΐου του έτους 2011, συνολικού ποσού (550 ευρώ x 4 μήνες =) 2.200 ευρώ, καθώς και το άνω ποσό των 153 ευρώ για τα έξοδα της καταγγελίας, ήτοι συνολικά οφείλει το ποσό των (2.200 + 153 =) 2.353 ευρώ.
Περαιτέρω, από τα ίδια, πιο πάνω, αποδεικτικά μέσα προέκυψε ότι, από την, κατά τα ανωτέρω, λύση της επιδίκου συμβάσεως μισθώσεως, στις 30.5.2011, μέχρι τη συμβατική λήξη αυτής στις 31.5.2012, το μίσθιο των εναγόντων, παρά τις προσπάθειές τους, δεν κατέστη δυνατό να εκμισθωθεί σε νέο μισθωτή και παρέμεινε κενό για όλο το ανωτέρω χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα οι τελευταίοι να απωλέσουν εξαιτίας της ανωτέρας πρόωρης λύσης της μίσθωσης, τα μισθώματα του υπόλοιπου χρόνου αυτής, ήτοι μέχρι τις 31.5.2012. Τα παραπάνω προκύπτουν από την υπ’ αριθ. .../30.5.2012 ένορκη βεβαίωση της μάρτυρα των εναγόντων Ε.Χ. ενώπιον της Ειρηνοδίκου Θεσσαλονίκης, η κατάθεση της οποίας έχει ιδιαίτερη σημασία και βαρύτητα εν προκειμένου, καθόσον αυτή είναι μεσίτρια, στην οποία οι ενάγοντες είχαν αναθέσει από τα μέσα του μηνός Ιουνίου του έτους 2011 την ανεύρεση νέου μισθωτή για το ως άνω ακίνητό τους. Κατά συνέπεια η «Ο.» οφείλει στους ενάγοντες, ως αποζημίωση για τα διαφυγόντα κέρδη τους, τα μισθώματα δώδεκα (12) μηνών (από 30.5.2011 έως 31.5.2012), ήτοι το συνολικό ποσό των (550 ευρώ το μίσθωμα x 6/100 η συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή x 12 μήνες =) 6.984 ευρώ. Η ένσταση, που πρόβαλε παραδεκτά το εναγόμενο Κ., με δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου του στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, η οποία καταχωρήθηκε στα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού, αλλά και με τις προτάσεις που κατέθεσε εμπροθέσμως στο ανωτέρω Δικαστήριο, επαναφέρει δε με σχετικό λόγο έφεσης και ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, περί καταχρηστικής ασκήσεως του αγωγικού δικαιώματος, όσον αφορά στο ανωτέρω ποσό των 6.984 ευρώ, είναι παντελώς αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτιμήσεως (άρθρα 262 και 216 ΚΠολΔ) , διότι δεν εκτίθενται, για το ορισμένο αυτής, περιστατικά που συγκροτούν την επικαλούμενη από το εναγόμενο κατάχρηση και δη συμπεριφορά των εναγόντων, η οποία να δημιούργησε σ’ αυτό εύλογη πεποίθηση ότι δεν πρόκειται να ασκήσουν το άνω δικαίωμά τους, ώστε η μεταγενέστερη άσκησή του με επαχθείς συνέπειες για το ίδιο (εναγόμενο) να μη δικαιολογείται και να υπερβαίνει τα όρια της διατάξεως του άρθρου 281 ΑΚ (ΑΠ 2102/2007 ΕλλΔνη 2008,424, ΑΠ 1516/2008 ΝοΒ 2009,917, AΠ 1029/2006 ΕλλΔνη 2009,462).
Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω, η συνολική οφειλή του εναγομένου προς τους ενάγοντες από τις πιο πάνω αιτίες, ανέρχεται στο ποσό των (2.353 + 6.984 =) 9.337 ευρώ. Από το ποσό όμως αυτό πρέπει να αφαιρεθεί ποσό 672 ευρώ, το οποίο κατέβαλε η πιο πάνω μισθώτρια στη ΔΕΗ με το λογαριασμό του ηλεκτρικού ρεύματος, ως έκτακτο ειδικό τέλος ακινήτων, συμψηφιζομένου του ποσού αυτού, κατά το άρθρο 53 παρ. 12 του Ν 4021/2011, αυτοδικαίως και άνευ ετέρου με οφειλόμενα ή μελλοντικά μισθώματα. Επομένως, η συνολική οφειλή του εναγομένου ανέρχεται μετά ταύτα, στο ποσό των (9.337 - 672 =) 8.665 ευρώ. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφασή του, αφού έκανε εν μέρει δεκτή την προβληθείσα από το εναγόμενο ένσταση συμψηφισμού για το άνω ποσό των 672 ευρώ και απέρριψε την επικουρικώς ασκηθείσα ανταγωγή, στη συνέχεια δέχθηκε κατά ένα μέρος την αγωγή και υποχρέωσε τον εναγόμενο να καταβάλει στους ενάγοντες, διαιρετά και κατ’ ισομοιρία σε καθένα το ποσό των 8.665 ευρώ, δεν έσφαλε στην εφαρμογή του νόμου και την εκτίμηση των αποδείξεων, όπως αβασίμως υποστηρίζει το εκκαλούν με την υπό κρίση έφεσή του. Σημειωτέον ότι η μνημονευόμενη στο εφετήριο διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ ουδεμία σχέση έχει με την παρούσα υπόθεση, διότι η εφαρμογή αυτής (διάταξης) προϋποθέτει απαραιτήτως παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή μετά τη λήξη της μίσθωσης ή τη λύση αυτής (ΑΠ 212/2000 ΕλλΔνη 2000,755, ΑΠ 1512/2000 ΕλλΔνη 42,1327, ΕφΘεσ 104/2007 Αρμ 2007,1176), πράγμα που δεν συμβαίνει εν προκειμένω», αφού στις 10 Ιουνίου 2011 η μισθώτρια παρέδωσε την κατοχή (και τα κλειδιά) του μισθίου ακινήτου στους ενάγοντες - εκμισθωτές, συνταχθέντος και του με την ίδια ημερομηνία πρωτοκόλλου παράδοσης - παραλαβής μισθίου.
Επομένως, η έφεση πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη και να καταδικασθεί το εκκαλούν, εξαιτίας της ήττας του, στα δικαστικά έξοδα των εφεσιβλήτων του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας (άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ). [...]
